摘要：

　　养老地产作为养老服务的重要部分，预计后续可能获得相关政策支持。三种全会关于《全面深化改革重大问题决定》指出，“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。健全农村留守儿童、妇女、老年人关爱服务体系”。养老地产作为养老服务的重要组成，预计其春天将真正到来，后续可能出台相关政策扶持。

　　重点标的：

　　保利、世联、凤凰股份等。目前多家开发商进军养老地产，但仍属试水阶段。1)保利地产有北京和熹会和上海西塘越；2)世联地产联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；3)凤凰股份公告进军养老产业，目前尚无具体项目；4)远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等也开展相关试点。

　　养老地产专业性要求较高，盈利模式仍有待清晰。1)养老地产对专业性要求较高，需要了解客户的信息，而且后续还有持续的管理问题。

　　浅尝辄止的开发商预计很难做大。2)我国目前各种盈利模式都存在一定的问题，比如亲和源会员制为主为现金回流带来一定压力，东方太阳城出售为主则后续服务较弱等。3)美国和英国做的比较好的开发商(Del Webb、McCarthy&Stone)都是以出售为主，从而保证现金流。美国所有者和管理者分离，所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务，从而保证了项目品质。REITS 的发展也为养老地产提供更多的退出机制。

　　开发商不是市场的唯一参与者，保险公司和其他的专业性养老地产公司亦可能很好受益。1)保险资金优势得天独厚，客户可用养老金支付养老社区的相关费用，实现联动；另一方面，养老地产还可以有效缓解保险资金“长短错配”的压力。2)如亲和源等在养老地产领域已经建立声誉的公司，未来也可以通过管理服务输出的方式来盈利，即开发商负责建造房屋，亲和源等负责后续的管理服务。

　　长期来看，养老地产市场规模巨大，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。1)根据联合国的预测，我65 岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在2060 年会达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。2)仅考虑9073 计划的机构养老部分，则预计年平均增加老年地产面积约占住宅年销售面积的1.4%。

　　3)若考虑活跃长者等非机构养老，则年新增量要更多；据我们测算，年平均新增建面可占2012 年住宅销面1.4%-13.3%，中性假设下每年6000 多万方的规模，占当前住宅市场销售比例在6%左右。

　　详细可参考我们2013 年10 月14 日行业专题研究《养老地产市场大，以房养老影响微》。