兴业证券股份有限公司分析师(刘建刚)10月29日发布万科A(000002)的研究报告。

　　事件：

　　万科A公布2013年三季报，公司前三季度实现营业收入634亿元，同比上升37.5%，归属于母公司净利润62亿元，同比上升21.3%。

　　点评：

　　万科前三季度实现销售面积1099万平米，实现销售金额1285亿元，同比上升33%，增速高于另外三家千亿销售规模的上市房企(保利、中海外和恒大前三季度销售金额同比分别为17%、22%和27%)。公司当前销售增速较高，部分是由于去年推盘在下半年较为集中形成了低基数，预计2013年四季度万科推盘货值为500亿元，全年可实现约25%左右的销售增速。

　　单季度结算毛利率下降至30%以下，但继续下行空间较小。万科前三季度实现结算面积580万平米，结算金额622亿元，同比分别上升47.6%和37.5%。公司预计全年竣工量与年初计划基本持平。三季度单季度毛利率为29.4%，处于历史低位。前三季度累计结算毛利率32.1%，低于去年全年毛利率4.5个百分点。去年部分降价销售项目结算拉低毛利率，随着今年以来销售均价的企稳回升，预计后续结算毛利率继续下行空间有限。

　　万科三季度投资力度明显加大。公司三季度实现土地投资408亿元，占三季度销售额的91%，前三季度共实现土地投资788亿元，占前三季度销售金额60%，大幅高于去年38%的投资销售比。前三季度新开工面积1362万平米，同比上升56.4%，公司预计全年实际开工数将超过年初预计的1653万平米的开工规模。积极的开工和投资为明年的高速增长奠定基础。

　　净负债率较中报末小幅下降，长期借款的续借导致资产负债表中长短债结构有所改善。

　　盈利预测和估值：预计公司2013年-2015年EPS分别为1.38元、1.82元和2.24元，对应PE分别为6.4、4.8和4倍。维持公司“买入”评级。