随着三中全会脚步的临近，各种涉会议题被提前披露。房地产调控长效机制方案、“383”改革方案以及高层近日关于住房保障体系建设方面的讲话，似乎都预示着土地制度改革、房产税、保障住房建设等问题，将被重点讨论。

　　业内专家普遍认为，上述问题将会被提及，但就目前情况来看，土改方面尚不具备建立农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场的条件，利益格局短期难以突破；房产税尚需先试点后铺开，全国征收可能性不大；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，住宅产业化或成解决保障房供应问题的新思路。

　　住建部政策研究中心原主任陈淮对大智慧通讯社表示，国务院发展研究中心是国务院的研究机构，中央全会的文件还从没有过让国务院部门起草的先例。目前，各种讨论稿就很多，不能过分解读。房地产调控长效机制是肯定要动用税制手段，但长效机制是不是从房产税开始就不得而知，但需要明确的一点是，房产税是“资产税”而不是“调节税”，不能将其与调节房价挂钩。

　　中国房地产学会副会长陈国强（微博）表示，长效机制方案不是一个将不同的内容打包放在一起，一次性的提出可供地方落实和执行的方案，个别的专项的政策也可能不会在同一时间推出。三中 全会在长效机制建立上，可能会涉及到有关的内容，比方说土地制度改革、财税制度改革等，在一些基础的方面，比方说住房信息联网、不动产统一登记上也可能会 提出一些要求，但不可能会太具体和系统。

　　土改短期内恐难大幅突破

　　近年来，关于土地改革的探索不断，大智慧通讯社此前从湖北省国土资源厅了解到，国土部已于今年3、4月份启动了集体建设用地流转试点申报工作，相关《指导意见》尚在拟定中。

　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对大智慧通讯社表示，国土部积极推进的土地流转试点工作以及《土地管理法》的修改工作，都说明了未来土改是大势所趋，但这不是一个政策就能够解决的问题，即便是三中全会提出议案，但短期内很难有较大突破。

　　众多业内人士也注意到，上一届三中全会提出缩小征地范围，但是实际上并没有取得实质进展，虽然也在做相应的试点工作，但还只是在原来制度的基础上做了一些技术性的改变。

　　涉房的这几项核心改革内容，落地的最大阻力，无疑来自牵涉的巨大、复杂利益关系。

　　邹晓云介绍，农村土地流转是非常大的一个利益调整，假如可以流转，地方政府在实际操作中会遇到较多困难。一是，地方政府会失去对土地资源的控制权，这样地方政府要安排项目就会变得很困难，因为土地不在它的掌控之下了，原来都是政府规划好了之后，政府征地后推进项目，这就要完全改变原来的操作模式。二是，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。

　　邹晓云还表示，产权是具有保护性的，但目前还没有做到农村集体土地产权的明晰。

　　他还强调，这里说的明晰是农地产权真正到了农民个人手中，到村里面都是不行的。今年国土部在积极推进的农村集体用地产权登记及发证工作只是对过去工作的一个延续和补充，集体土地使用权原来早就确定了，产权界限原来就是比较清楚的，只是在那个基础上做进一步的工作，产权仍然是原来集体。

　　因此，更多的业内人士也意识到，土地流转工作的推进是牵一发而动全身的，中央政府要考虑社会的稳定问题，地方政府要考虑变革之后财政收入骤减问题，农民则是考虑流转之后会不会“失地”的问题，这些问题制约着土地流转的发展步伐。

　　北师大房地产研究中心主任董藩（微博）也曾在其微博表示，房地产市场的很多问题最终指向土地制度。十八届三中全会难推动土地制度大变革，即使有陈述，回到操作层面，仍然难以破局，这是基本制度本身的错配造成的。

　　房产税短期难实现全面征收

　　今年以来，不时有房产税试点扩围的消息传出，在高房价的逼压下，房地产调控长效机制出台的预期日益强烈，作为调控机制重头戏的房产税更是被寄予厚望。

　　近日，据媒体报道，即将召开的十八届三中全会征求意见稿中有关于扩大房产税改革试点的表述。

　　9月，大智慧通讯社从国家税务总局财产行为税司了解到总局下发了组织第三批、第四批房产税技术培训的通知，培训于10月展开。

　　此前，大智慧通讯社从湖北省国土资源厅地籍管理处了解到，湖北三地“以地控税”试点工作已启动，相应信息管理平台研发预计年内完成。

　　据《国家税务总局关于在全国范围内开展城镇土地使用税以地控税试点工作的通知》（税总发﹝2013﹞7号）要求，各地加速以地控税管理系统研发。目前山东、江苏等地已完成管理系统研发，湖北、湖南、陕西等地也纷纷启动试点工作。

　　国家税务总局财产行为税司一位副司长对大智慧通讯社表示，“以地控税”工作的开展主要是为了加强税收监管，目前还只是针对城镇土地使用税征管。此前，该副司长在调研地方“以地控税”工作情况时，曾指出，目前“以地控税”有效提高了城镇土地使用税的征管质量，应该推广应用到房产交易和保有环节。

　　税务总局的工作推进、地方的技术实践，似乎都预示着房产税试点扩围的脚步临近。然而，业内专家普遍认为，房产税全面征收难度较大。

　　房产税推行难的原因，主要来自两大方面：一是舆论上反对“增税”的声音；二是现实中的征管条件是否具备。谢逸枫在其个人博客表示，全国开征房产税必须具备十个条件，其中提到，房产税涉及税法与法理，必须先通过人大与常委会修改税法，合法征收；需要个人住房联网系统实现全国联网并可互相查询，能够做到公开、透明；需要不动产登记制度出台，房源产权统计已经全部完成等。

　　陈淮对大智慧通讯社表示，房地产调控长效机制是肯定要动用税制手段，但长效机制是不是从房产税开始就不得而知，但需要明确的一点是，房产税是“资产税”而不是“调节税”，不能将其与调节房价挂钩。

　　北京华信房地产评估有限公司副总裁、中国土地估价师协会副秘书长聂燕军对大智慧通讯社表示，实际上从2003年开始，行业内部就一直在对房产税征收的问题展开研讨，就房产税的征收对象、范围、标准进行了考究，目前每一个技术问题都有答案了，但关键要看政策选择，技术方面可以针对不同政策做出相应调整，而政策在确定扩围城市和征收力度时则要兼顾社会经济发展和稳定等问题，相对复杂。