一线房企拿地热情升温 青睐二三线城市
　　上半年土地市场成交低迷。虽然进入二季度后，一些热点项目竞拍相对活跃，然而土地市场整体景气度依然不足，上市房企上半年的购地规模出现收缩。但7月以来，部分龙头房企加快了拿地节奏，并将目光更多投向了二三线城市。
　　拿地动作逐渐增多
　　统计显示，尽管同比有所下降，但一线房企土地储备仍能满足未来两到三年的开发需求。
　　万科上半年共新增开发项目13个，按权益计算的占地面积约69万平方米，对应的规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。相比之下，公司去年上半年新增开发项目22个，权益占地面积约222万平方米，对应规划建筑面积约423万平方米，平均楼面地价约2823元/平方米。就此计算，万科上半年新增权益占地面积、规划建筑面积分别同比下降了68.92%、58.87%。
　　万科曾表示，6月末公司规划中项目按权益计算的建筑面积合计3435万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。事实上，这一规模较去年同期下降了150万平方米。但7月以来万科在土地市场大举出手，最近两月斥资66.33亿元拿地。
　　保利地产上半年共新增7个房地产项目，新增建筑面积367.31万平方米，这两项数据分别同比下降了46.15%、19.45%。保利地产表示，6月末，公司拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米。而去年同期，公司共有在建拟建项目148个，占地面积3203万平方米，容积率建筑面积5808万平方米。
　　招商地产上半年则在土地市场上保持了相对稳健的增速。上半年招商地产在贵州毕节、北京、天津等地通过招拍挂及股权收购方式获取4块项目用地，权益面积99万平方米。而去年同期，招商地产在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，权益面积84万平方米。
　　相比之下，金地集团上半年在土地市场上最为谨慎，公司上半年并未获取新的土地储备。直到8月23日，公司公告称，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。项目规划净用地面积6.14万平方米，规划容积率3.0，土地用途为居住商业，项目的土地成本为2.53亿元。
　　业内人士表示，虽然中报数据显示龙头房企上半年拿地较为谨慎，但从7月以来的情况看，大型房企高度关注土地市场的机会，拿地动作趋向频繁。
　　关注二三线城市
　　尽管随着部分城市住宅成交量的回升，热点项目出现相对活跃的竞拍，土地溢价成交情况有所增加，但土地市场整体景气度依然不足。一线房企主要拿地项目仍集中在二三线城市。从今年前八个月各地的推地情况看，二线城市的推地规模也有所上升。
　　保利地产表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。
　　招商地产也指出，未来将积极补充三四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市；把握城市更新和企业兼并收购的机会，争取以合理成本获取优质土地。
　　金地集团表示，将深耕现有城市，有选择性地拓展新城市、把握二三线城市土地机会。在区域发展上，公司将在国家区域发展战略的指引下，更加注重把握城市化发展快的区域。
　　业内人士认为，目前地方土地财政明显缩水，未来政府推出优质地块的意愿较高。房企在销售复苏后，拿地的本钱相对充裕，未来土地市场有望逐步复苏。万科也表示，未来土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。(.中.国.证.券.报)

　　商品房去库存提速 部分城市或现供应紧张
　　经过了数月成交回暖后，楼市整体库存状况仍然处于相对高位。上海易居房地产研究院的数据显示，截至2012年8月底，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，与上月相比基本持平，比去年同期增长25%。业内人士认为，销售回暖将推动部分城市库存规模下降，而在前期土地成交清淡、近几个月来商品房施工面积增速持续下滑等因素综合影响下，未来市场供应将受到影响，部分城市可能出现供应紧张现象。
　　一线城市库存料继续降低
　　库存高企的状况从去年就已出现。来自上海易居房地产研究院的数据显示，从去年12月开始，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量始终保持在12万平方米以上规模。在30个典型城市中，库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中，青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米，压力较大。北京、上海两地的库存量虽大，但由于月成交量较大，这些地区库存的去化周期并不长。
　　今年二季度以来，房地产市场成交火爆，不少热点城市的成交量甚至回归到调控前水平。但从上述数据来看，房地产市场的库存并未明显减少。
　　分析人士认为，当前库存高企，主要因前两年土地交易旺盛，并陆续转化成房屋供应，填补了房屋热销形成的空缺。开发商从拿地到最终形成房屋供应，大约需要1-2年的周期。当前这批库存的形成，主要来自于2010年和2011年的新增土地供应。
　　但在金九银十热销预期下，上述库存恐怕难以在高位维持太久。上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进表示，一线城市库存已在高位盘整多月，继续攀升的支撑力度不够，新入市楼盘可能不足以抵消楼市成交活跃的消耗，预计未来两个月，库存量将有所降低。
　　从8月下旬以来，房企普遍加大了推盘力度，且以价位不高的普通住房为主。不少业内人士预期，尽管房价并未实质下降，但在信贷政策仍属宽松范围内，金九银十市场热销的可能性较大，这或将加快去库存的步伐。
　　此外，来自国家统计局的数据显示，受楼市调控影响，近几个月来，全国商品房施工面积增速持续下滑，新开工面积则连续4个月保持同比下降，且降幅不断扩大。这也被认为将影响到库存的补充，以及未来的市场供应。
　　部分城市供应或放缓
　　根据北京市住建委的信息，截至9月5日，北京市的新房住宅库存(期房+现房)为76877套，继续保持在8万套以下的低位。按照8月份的成交量，这部分库存的消化周期尚不足5个月。受政策预期不确定的影响，今年8月中旬以来，北京甚至一度出现半个月的期房供应荒，这在往年并不多见。
　　上海易居房地产研究院的报告称，在本轮库存周期中，三线城市库存呈现出明显的上升趋势，一二线城市的新建商品住宅库存则明显处于停滞，甚至是下降的趋势中。
　　业内人士分析，造成这种现象的原因主要在于近几个月来，热点城市的成交量持续保持高位，库存消化明显。而近几年来，房企拿地和开发的战略重点，已经由一二线城市转向三四线城市，极大地补充了当地库存。
　　据中国指数研究院的统计，除北京外，广州、深圳、苏州、杭州、南京、福州等热点城市的住房库存也面临着较短的消化周期。长期来看，个别热点城市后续供应堪忧。上述机构的数据还显示，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。按照现有的住宅市场消化能力，这四个一线城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外，杭州、长沙、苏州、东莞等城市的土地去化周期同样不足这一水平。而相比之下，武汉、天津、青岛、沈阳等城市的消化周期在7年至10年之间。(.中.国.证.券.报)

　　住建部专家：今年楼市回升主因是货币放松
　　近日，在中国房地产品牌发展高峰论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹称，今年房地产市场销售和价格都出现了回升的态势，6、7月份比较明显。她表示，房地产市场的调整主要源于货币政策有限的放松，今年目前为止有两次降息，限购政策没有放松，市场变化主要由货币政策的调控引起。作为住建部官方智囊的负责人，秦虹一直坚持认为，就房地产市场的影响而言，货币政策大于限购政策。
　　她说，全国限购了49个城市，如果只是限购政策对房地产市场影响大，那么去年不可能出现全国性的房地产市场下行。
　　房地产市场和货币政策高度关联，一个是和货币发行总量有直接的关系，如果以M2作为广义货币增长幅度的话，我们看到的情况是销售商品房的销售速度和M2的速度是一致的，销售量的变化必然带动价格的变化，另一个是实际利率低房价上涨，实际利率高房价下跌。秦虹说道。
　　她剖析说，房地产本身的金融资产属性非常强大。作为一个有双重属性的产业，市场变化过程中，在成交定价方面，常常作为资产属性的定价力量比较强，所以和货币政策有关联。
　　国务院督查组回京已经将近一个月，房地产市场依然可能面临更猛烈的调控政策出台。
　　对此，秦虹称，目前房地产调控的方向不会变，一是抑制投资投机性的需求，二是满足合理住房需求，这两方面是一套完整的政策。
　　我认为当前住房市场的主要矛盾就是住房资源占用不平衡，要解决不平衡的问题，就要坚持改革调控的方向。秦虹说。
　　上述论坛当天还发布了由中国指数研究院等三家机构联合完成的《2012中国房地产品牌价值研究报告》，报告显示，2012年全国品牌房地产企业品牌价值均值为95.86亿元，同比增长19.38%。其中行业领导公司品牌中海地产品牌价值高达247.48亿元。
　　秦虹说，中国房地产的发展证明了一条，大者越大，强者恒强，品牌美誉度高和专业化能力强的将成为企业的核心竞争力，那些没有专业化能力，有钱就投资房地产、拿地卖房子赚钱的机会不多了，这样的企业会逐步被市场淘汰。她认为，由于市场现在严格控制投资性需求，未来还会控制投资投机的需求，人们自住性需求对房屋本身的品质服务要求越来越高，对产品的挑剔度越来越高。(.每.日.经.济.新.闻)

　　住建部专家：房地产调控将坚持抑投机方向
　　住建部政策研究中心主任秦虹6日在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上表示，房地产调控政策的方向会继续坚持，核心内容是坚持抑制投资投机性的需求不动摇，满足合理住房需求不动摇。
　　她表示，当前住房市场的主要矛盾是住房资源占用不平衡，要解决这个问题，就要坚持改革调控的方向，主要手段是坚持差别化的信贷和税收政策。如果继续执行三套以上房屋不予发放贷款的政策，虽然投资者仍可全款买房，但投资升值的难度会加大，对刚性需求也起到了保护作用。同时，在房地产市场调控政策不动摇的情况下，未来3-5年，自住性需求仍有较大的释放空间。
　　秦虹表示，由于房地产的资产属性较强，货币政策(货币发行总量和实际利率)对房地产市场的影响程度大于限购政策。去年末今年初房地产市场出现下跌主要是因为去年的货币政策收缩，导致房地产开发企业难以拿到贷款，个人住房贷款的额度也有限。在今年货币政策调整缓和的情况下，房地产市场的走势也将是缓和的，但今年或明年货币政策可能有更多的调整。
　　此前，国务院组织了8路督查组分赴16个省市，对贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督查。督查组回京后，楼市调控新政出台的预期强烈，但到目前为止，除个别部委表态强化政策落实外，并无新政出台。(.中.国.证.券.报)