公司以总价34.2477亿元获得金融街西扩首块土地——西城区月坛南街地块三国有建设用地使用权。

　　投资建议：

　　根据土地出让公告，该地块属于金融街西扩后首次土地出让。项目位于月坛南街，东至西二环、南至月坛南街、西至地块二东边界、北至南礼士路46号院回迁住宅用地和月坛体育馆南边界。该地块土地面积为1.62万平，建筑面积为11.255万平。土地用途为商业金融用地和体育用地。按照34.2477亿总价(其中25.56亿补偿费将支付一级开发单位)测算，该项目楼板价在3.04万元每平。考虑到近期金融街内无可参照写字楼进行价格对比，而同级别CBD近期在售商业当前售价在5.5到6.5万元之间。按照以上价格测算，项目未来具备优秀盈利能力。

　　2012年西城区政府已制定计划要求金融街西扩改造今年新开工100万平方米，置换20万平方米。目前伴随原光电设备厂、月坛体育中心拆迁逐步完毕，金融街西扩工作已经进入实质阶段。从北京土地资源网可以看到，金融街西扩范围内第二处土地已经挂牌。我们认为作为金融街区域最早的开拓者，上市公司有望继续拓展。

　　2012年7月11日公司公告高管本次累计增持149.29万股，按照收盘价计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次增持行为，前两次高管累计增持100.9万股，折合累计增持729.72万元。本次增持从规模上超过前两次增持总和。我们认为公司高管增持体现出管理层对公司中长期发展信心。

　　截至2011年末，公司总计拥有近63万平米自持物业。相关项目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物业主要集中在金融街区域范围内，累计建筑面积在42.38万平。近几年北京市甲级写字楼平均租金呈现爆发式上涨过程。写字楼单位面积每平米每月租金从2010年6月的237.95元，上涨至2012年8月的449元。租金涨幅接近翻倍。从公司项目入市时间和我们测算情况看，金融街区域内以金融街中心项目(目前已提租到350元每平米每月，预计涨幅在59%)为代表的公司自持物业自2012年起将陆续进入新租续约期。公司自持物业收入近几年有望持续受益。

　　至报告期末，公司可开发项目建筑面积约796万平，拥有近63万平优质自持物业。我们预计公司1-9月累计合同销售金额在97亿左右。考虑4季度中信城等核心商业项目入市，公司全年销售有望达150亿以上。预计公司2012年和2013年每股收益在0.79和1.04元。截至2012年9月25日，公司股价收盘于5.72元，低于前期股东6.57元增持价格，对应2012年和2013年PE分别是7.24倍和5.5倍，对应RNAV在12.16元。给予公司2012年10倍PE，对应7.9元，维持“买入”评级。

　　主要内容：

　　1.公司摘得金融街西扩首块土地。根据土地出让公告，该地块属于金融街西扩后首次土地出让。项目位于月坛南街，东至西二环、南至月坛南街、西至地块二东边界、北至南礼士路46号院回迁住宅用地和月坛体育馆南边界。该地块土地面积为1.62万平，建筑面积为11.255万平。土地用途为商业金融用地和体育用地。按照34.2477亿总价(其中25.56亿补偿费将支付一级开发单位)测算，该项目楼板价在3.04万元每平。考虑到近期金融街内无可参照写字楼进行价格对比，而同级别CBD近期在售商业当前售价在5.5到6.5万元之间。按照以上价格测算，项目未来具备优秀盈利能力。

　　2.西扩大幕拉开，公司有望金融街内继续扩张。按照金融街西扩规划，未来的金融街区域南至长安街，西至钓鱼台国宾馆，北至白塔寺，东至西单商业大街。西城规划将目前2.59平方公里的金融街扩大至6至8平方公里，新增400万至500万平方米建筑面积。届时金融街整体规划建筑面积将达到1000万平方米。

　　3.高管增持彰显中期信心。2012年7月11日公司公告高管本次累计增持149.29万股，按照收盘价计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次增持行为，前两次高管累计增持100.9万股，折合累计增持729.72万元。本次增持从规模上超过前两次增持总和。截至2012年9月25日，公司股价收盘于5.72元，低于前期股东6.57元增持价格。

　　4.自持物业提租期已近陆续来临。截至2011年末，公司总计拥有近63万平米自持物业。相关项目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物业主要集中在金融街区域范围内，累计建筑面积在42.38万平。

　　5.投资建议：维持“买入”评级。截至报告期末，公司可开发项目建筑面积约796万平，拥有近63万平优质自持物业。我们预计公司1-9月累计合同销售金额在97亿左右，考虑4季度中信城等核心商业项目入市，公司全年销售有望达150亿以上。预计公司2012年和2013年每股收益在0.79和1.04元。截至2012年9月25日，公司股价收盘于5.72元，低于前期股东6.57元增持价格，对应2012年和2013年PE分别是7.24倍和5.5倍，对应RNAV在12.16元。前期高管集体增持体现管理层对企业长期发展信心。给予公司2012年10倍PE，对应7.9元，维持“买入”评级。