9月23日，中国平安（601318）宣布投资170亿元在桐乡高桥建设一个约150万平方米集生活、疗养等为一体的大型养老社区。

　　这并非个案。北京昌平、上海崇明等地均有保险巨头投资即将或已开工的大型养老社区。记者粗略统计，保险机构布局规划的养老社区至少已300万平方米，投资金额逾350亿元。

　　此次平安投入建设养老社区的资金为自有资金而非保险资金，因此桐乡养老社区未来经营模式将采取“租售并举”模式；而对于不能进入土地一级开发和投资地产公司的保险资金来说，投资养老社区也至少有三大利润点诱惑。

　　平安桐乡模式

　　总面积约150万平方米的桐乡平安养生养老综合服务社区是中国平安进军养生养老产业的首个项目，整个开发周期约8-10年，投资总额约170亿元。

　　据中国平安旗下平安不动产有限公司（下称“平安不动产”）相关人士介绍，这笔资金并非来源保险资金，而是自有资金或通过第三方筹措。在平安内部，不动产运营独立于保险业务运营，可参与商业物业、土地一级开发。

　　据平安相关人士透露，此次平安所拿部分地块为通过招拍挂获得土地，因此该养老社区运营模式也与一般保险机构只能出租不同，而是可租可售。其中，会员型养老公寓建筑面积30万平方米，会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。

　　一位业内人士分析，从成本和盈利周期来看，出售这一部分相对比较好计算，可以与正常的商业地产利润率相比照，但是出租这一部分则很难计算，由于房型、配套设施规划都没有完成，无法精确计算成本。

　　据了解，整个社区将配置亲子型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓。目前，项目已经确定由瑞金医院提供社区内部全部医疗体系建设，一期养老公寓由韩国最大的人寿保险公司三星生命进行运营管理。

　　除了长三角地区外，平安未来拟在环渤海、珠三角、西南部、海南岛等5大战略要地进行养老产业布局。

　　据平安不动产相关负责人称，以后不排除借助中国平安集团综合金融的优势，合作推出相关金融产品，平安寿险、养老险的客户将享有优先租赁购买权，也可能引入第三方资金参与开发。

　　30%利润想象空间

　　除中国平安外，包括中国人寿（601628）、中国太保（601601）、中国太平、新华保险（601336）、合众人寿、泰康人寿在内的保险公司均在布局养老产业。

　　一位长期跟踪调研养老地产的大型保险公司投资人士告诉记者，养老产业是朝阳行业，前景巨大，且与保险资金追求稳定持续收益的负债特性匹配。

　　不过，对于投资养老社区如何达到盈亏平衡，业内尚在摸索阶段。

　　上述人士表示，养老社区投入周期长，平均利润率不高，但仍至少有三大利润点。“其一，国外的情况来看，不计算土地成本，如果管理得好，经营利润可以达到20%至30%。”他说。

　　其二，虽然保险资金投资养老地产只能租不能售，但已有很多方法提高资金运用效率。例如，某人寿保险公司近期推出的“幸福有约终身养老计划” 与养老社区挂钩，缴费起点为200万元，参与计划同时获保证入住养老社区资格。

　　“目前寿险资金成本约为4.5%，如果资金运用效率能够达到5%以上，就能覆盖掉资金成本并有收益，此外每月还有三四千元的管理费，可以支付日常运转。”上述人士分析。

　　此外，未来土地增值和社区转让价值也将带来利润。在运营数年之后，保险公司可以将养老社区转让，获得现金流。

　　不过，这都只是理论估算，养老社区的发展还需相关配套政策完善。例如，衡量一个养老社区是否成功的重要指标是入住率，但目前社保、医保尚不能实现全国自由转移，这将制约未来养老社区的入住率。