多家知名房企称，鉴于拿地竞争激烈，今年四季度会收缩推盘节奏
“前三个季度还没有完，但是我们北京的全年销售任务已经完成了。”北京万科副总经理肖劲向本报记者透露，“目前北京万科的销售额已经突破100亿元，提前完成了全年销售任务”。
事实上，据记者了解，前三季度接近尾声之时，不少房企在京“抢收”效果达到预期，万科、保利在京全年销售目标更是提前完成。对此，多位资深开发商均向本报记者表示，今年四季度将适度放缓推盘节奏，不再加推新品，而将注意力转向土地市场。
豪宅抢收助推业绩上涨
“今年1月份是市场最差的时候，也是万科从2007年到现在的5年间销售最差的一个月。不过4月过后，5月份销售情况就好起来了，而现在万科北京地区销售额已经突破100亿元，提前完成了全年销售任务。”肖劲向记者坦言，“没想到这么快完成”。
实际上，据记者了解，万科不是率先完成其北京销售目标的唯一房企，保利地产也提前且超额完成了北京地区的全年销售任务。
“截至到9月21日，保利地产北京地区销售额达100.2亿元，而我们的全年销售任务为60亿元，今年提前超额完成了。” 保利地产北京公司副总经理王英男向《证券日报》记者透露，“这是保利地产在北京地区的销售额首次晋级百亿阵营”。
值得注意的是，记者发现，不管是万科还是保利，高端豪宅项目都是其提前完成全年销售任务的一大助力。
据记者了解，在万科上述百亿销售业绩中，其今年力推的高端项目如园所占份额不少。对此，肖劲向记者透露，万科如园项目前三季度已经实现销售额约12亿元。由此来看，其占百亿销售额约12%。
实际上，肖劲还向记者透露，如园今年的销售目标是18亿元。四季度如园还将加推一次房源，大概有3栋楼，约15亿元的货值。
值得注意的是，保利地产的高端项目保利东郡也为其北京地区销售业绩贡献不少。王英男向记者透露，“截至9月21日，保利东郡实现销售额22.82亿元，同比去年销量涨了50%，也超过了全年20亿元的销售目标？”。
由此来看，保利东郡仅一个项目的销售额就占其全年目标的两成以上。除此之外，据记者了解，招商地产的招商嘉铭·珑原项目也提前完成了销售任务。
“我们的珑原项目全年任务是25亿元，这在8月3日就完成了。”招商嘉铭(北京)房地产开发有限公司副总经理李建霞向本报记者表示，市场已经度过了今年年初的复杂时期，目前已经变得比较明朗，因此抢收效果比较好。
多家房企放缓推盘节奏
值得注意的是，一般来说，上市房企会在四季度加推新盘突击市场以博业绩。但据记者采访获悉，部分知名房企确实在调整推盘节奏，这是高端产品的推盘节奏上表现的更为明显，不过却是四季度将不再推出新盘或者加推房源。
“我们今年下半年没有大的动作，珑原项目的楼王产品已经推出一部分了，因此四季度不会加推新品突击市场。”李建霞向记者表示，价格方面也不会有太大变动，一般波动幅度会在2%-3%之间。
对此，王英男也向记者表示，保利东郡项目今年也不会再有新品推出，预计明年会推出最后一期，货值在13-15亿元之间。此外，价格会根据市场调整，上下波动幅度预计不会超过4%。
实际上，肖劲也向记者强调，高端项目受季节性影响较大，比如年底线推出新品的条件就不是很好，这一时期不少客户都会去度假，因此金九银十期间是高端项目一年中的最后“抢收”窗口期。
实际上，据记者了解，传统的销售旺季“金九”开局并未见红，甚至市场上部分观望情绪已经再度升级。针对这样的市场情况，有资深开发商向记者表示，多家房企都在暗中调整推盘节奏，尤其手握现金较多，而在北京土地储备比较少的房企。
有知名房企的内部高层向记者透露，目前北京土地供应少，房企拿地竞争激烈，抢地甚至出现“血拼”现象。如果拿地不顺利，利润又不高的情况下，虽然房企不会主观上放缓销售速度，但多会调整推盘节奏，放缓项目入市速度。尤其对部分此前推盘和库存消化过快的房企来说，其大部分精力或许会放在四季度的土地市场上。
9月三大房企花95亿储地 部分地价回到2008年
尽管“金九”时节楼市未迎来开门红，但9月的土地市场却毫无疑问的火热了起来。据统计，截止20日，已有20余家上市公司公告拿地，其中，仅万科一家即斥资近70亿。
根据链家地产市场研究部对10家龙头房企(保利、碧桂园、富力、恒大、华润置地、金地、龙湖、世茂、万科、中海)的监测显示，这10家龙头房企年内的拿地金额已经达到820亿元。9月至今，十家龙头房企中有三家(万科地产，恒大地产和华润置地)出手拿地，合计拿地金额达95亿元。
尽管土地市场火热，但评级服务机构标准普尔认为未来中国楼市出现强劲增长的可能性仍有限，并预期下半年楼价平均再跌5%。
部分地价回到2008年万科带头抄底拿地
进入9月，龙头房企即掀起了一股抢地潮，截至20日，已有20余家上市公司公告拿地。在这一轮拿地狂潮中，万科的动作尤为瞩目。9月5日，万科在22轮竞价后最终击败中海，以13.65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南一地块，地块面积115671平方米，成交楼面价4720元/平方米。就在第二天，万科再次击败中海和保利，以总价33.06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的超大连体地块，平均溢价率超过37%。至此，万科两天内拿地支出已超过46.7亿元。
华润、中海、保利、绿地、龙湖、荣盛等房企也于近期屡屡在土地市场上“出手”。其中，华润置地于9月5日和7日分别以总成交价8.3亿元及10.84亿元，竞得温州瓯海区两地块和成都某地块。
“从当前地块的出让价格来看，确是较为合适的拿地时机。”业内人士指出。
万科高调拿地姿态延续，11日，万科再次出击，以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让总价的纪录。这也是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元，超过了8月全月。
“此时出手拿地并非下注后市回暖，而是低价补仓。部分区域的地块价格几乎回到了2008年。”万科总裁郁亮向记者道出频频拿地原因。
“房企拿地加速主要是在销售持续好转的背景下，一方面财务状况改善，拿地能力增加；另一方面房企可售货源有所消耗，拿地意愿增加。”链家地产市场研究部常清对南方日报记者说，地方政府推地力度加大，尤其是优质地块的推出增多也是9月以来龙头房企加速拿地的原因。
11家房企加快融资或表示计划融资
“土地市场的回暖迹象在9月份表现得十分突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。”北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，为保证扩张后的资金需求，房企加快了融资步伐，且在楼市回暖情况下，房企融资风险下降。
龙湖地产昨日发布公告称，已于18日就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订协议，以全面包销基准价11.88港元的价格，以先旧后新的方式配售合共2.6亿股份，共计获得款项总额约30.89亿港元。除龙湖外，佳兆业有意发行总值2.5亿美元(约19.5亿港元)债券，连同路劲、富力及华润置地先后所发的票据及签订的银行贷款，上述5家房企于近两个月合共集资达130亿元。
而据链家地产市场研究部不完全统计，仅9月份以来，至少有11家房企进行过融资或者明确表示有融资意愿。常清进一步指出，尤其是在库存逐渐消化之后，制约房企长期发展和盈利的主要因素仍是土地储备。“近期土地市场加大供应，且性价比较高，房企为补仓，对资金需求量较大。”
难言全面回暖标普料下半年楼价跌5%
张大伟认为，土地市场是否迎来全面性的回暖尚需观察，第一要看政策是否将会出台更严厉的调控措施；第二要看一手市场成交情况，因为这直接影响到开发企业资金链；第三要看出让地块的自身条件比如位置、体量、规划等。
“但在房企资金得到支持的情况下，四季度的抢地潮或更为明显，不过下半年土地价格不会有大幅上升的情况。”业内人士指出。
值得注意的是，尽管房企拿地火热，但标普依然认为未来中国楼市出现强劲增长的可能性仍有限。
标准普尔发布最新报告称，过去六个月中国房地产业由于流动性增强和销售量增加，房地产开发商信用和整体行业状况有所改善，但前景仍不容乐观，预期下半年中国住宅楼价平均再跌5%。
“主要原因是经济前景疲弱，进而打击购买力和投资意愿。而受2011年以来全行业降价和积极促销影响，多数获评级开发商的毛利润率和息税及折旧摊销前的利润率将承压。”标普企业评级董事符蓓指出，房地产开发商的库存量现时仍偏高，减价促销的情况延续至今年上半年，由于房企收入入账时间较销售时间有所滞后，故相信明年毛利率有机会下滑，水平或在5%左右，成交则维持平稳。
政策方面，标普表示，预期中国政府对房地产市场将会采取差别化政策。一方面，政府会鼓励自住购房者的需求和供给。另一方面，政府会继续控制投资和投机需求。未来12个月内限购措施将可能持续。(中国广播网)
房企“出海”：到国外做中国人的生意
海外较为宽松的融资环境是吸引中国房企的一个主要因素
“在海外投资方面，首创置业的确在进行一些探索。目前已与法国地方政府达成了初步的合作意向，准备在那里开发一个产业园区。”9月16日，首创置业股份有限公司(02868.HK)副总裁胡卫民对《第一财经日报》证实。
在国内宏观调控以及越来越多的中国人移民海外的背景下，房地产企业远赴海外淘金正在成为一个新的热点。
房企“出海”潮
公开的中国房企最早一次“出海”，始于2004年。
彼时，上海上实(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心等共同投资成立了海外联合投资公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区———波罗的海明珠项目。该项目不仅成为当时上海企业界对外投资的最大项目，也是俄罗斯20世纪以来投资最大的房地产开发项目。
在民营的房地产企业中，万通则是先行者之一。
“2004年，万通就有了在海外投资的想法。”万通控股(600246.SH)总经理助理张冬冬回忆说。
2006年，因信用证延期问题，万通曾一度放弃美国纽约曼哈顿世贸中心7号楼的承租项目。直到2010年，万通才终于宣布，投资约5亿元承租美国纽约曼哈顿世贸中心(WTC)重建项目世贸中心一号楼(原称自由塔)64层部分与65~69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。
对此，万通控股董事长冯仑曾表示，这个名为“中国中心”的商务中心，未来将扮演中国民间资本赴美寻求发展的平台。到2013年，这一中国中心将会全部建成，而万通的第二个中国中心现在也正在筹备中。
与万通同样选择在美国投资的还有中坤集团。
从2004年开始，中坤用400万美元的原始资金最终撬动了3000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资了一个体量为2万平方米的商业中心项目。金融危机后，中坤地产董事长黄怒波再赴美国抄底，收购了位于田纳西州纳什维尔附近的一个牧场，准备建设旅游度假牧场。目前，中坤已在美国设立了子公司，总部设在洛杉矶。
此后，中坤又将海外投资的目标瞄准冰岛，尽管经历了从买到租的一系列波折，但其一直未放弃冰岛的投资计划。
随着针对房地产业的宏观调控政策不断密集和愈发深入，“转型”成为每一个传统的住宅地产开发商所不得不面对的问题。在不断的尝试和摸索中，“走出国门、投资海外”的想法渐渐萌生于越来越多的开发商脑海中。
尤其是从去年底到今年，这一趋势逐渐显现出来。
就连已贴上“全球最大房地产公司”标签的万科(000002.SZ)，也在5月份收购香港上市房企南连地产之后，又于6月份明确表示，下半年将设立境外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。
继投资9亿美元在韩国济州兴建健康医疗城项目首次试水海外市场之后，7月份，上海绿地集团宣布将拓展泰国、澳大利亚的综合体项目。
国内商业地产领军企业万达集团也于今年6月联合中国泛海建设(000046.SZ)，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。
从上实、万通、中坤到万达、绿地、碧桂园、万科、首创……一个个行业内响亮的名字不断加入其中，房企的“出海”队伍正在愈发壮大。
借力海外宽松融资环境
从众多“出海”房企的投资计划中不难看出，中国广大的财富阶层是他们走出国门的最大动力。
冯仑就曾表示，随着中国整体经济力量的增长，很多客户走向海外，房地产公司对客户的服务、对华人市场的服务也就需要延伸到海外。因此，万通纽约的中国中心，就意在成为中美商业、文化交流的重要平台及渠道，帮助中国企业“走出去”的商务中心。
“绿地国际化的思路和理念是，用国际化的资源和国内的市场去做国际化。”绿地集团董事长张玉良表示，绿地在海外的酒店等旅游地产产品面对的主要客群是中国的游客和留学生。他说：“把我们中国的市场延伸到海外去做国际化，这会使得绿地的竞争力更强。”
首创置业董事长刘晓光对于未来在法国开发的产业园区中引入的合作企业也信心十足。他称，除了跟法国企业进行技术合作，还将引入国内企业。“由于法国经济受到欧债危机的影响，迫切希望中国的企业去解决经济、就业等问题。”
此外，投资海外的一系列利好条件也吸引着国内房企不断投身其中。
“在海外投资对于开发商的一些硬件要求并没有国内那么高。”张冬冬表示，根据万通海外拓展的经历和见闻，国外对于开发商的资本金几乎没有硬性要求，美国一些知名开发商甚至以5%的自有资金就可以撬动一个项目。
海外较为宽松的融资环境也是吸引中国房企的一个主要因素。有分析人士就表示，海外市场贷款利息多为4%~5%，不仅融资成本低，融资渠道相比国内也要更多。“虽然国内企业初来乍到，建立起自己的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外的融资平台。”该人士表示。
由于最近几年美国、欧洲等国家和地区的经济不景气，为吸引外国投资，往往还会给出包括税收在内的诸多优惠政策。刘晓光就对媒体称，公司在法国的此次投资，除了在拿地上有优惠外，当地政府还在税收等方面给予优惠，例如5年的所得税全免，第6年免70%，第7年免60%等。
不过，值得注意的是，几乎全部“出海”的房企，目前均处于计划和初步实施的阶段，尚未有成功案例可以借鉴。即便是动手最早、进展最快的万通位于纽约的中国中心项目，也要明年才能建成，房企海外投资的回报率尚待验证。
房地产是本地化的业务
“我的判断是，全世界经济零增长时，中国经济可以维持低增长；而全世界经济低增长时，中国经济却可以高增长。”基于此，对于房企的海外投资，一向精明的SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹就表示，全世界值得进行物业投资的城市只有五个，即纽约、伦敦、香港、北京和上海，而其中有升值和发展空间的城市仅有北京和上海。
不仅如此，摆在意欲国际化的企业面前一个更为残酷的事实是，受到一些法律、政治等因素的影响，企业的出海计划或许很难一帆风顺。
张冬冬就提醒说，房地产是一项本地化的业务，这就要求开发商对于项目所在地的市场必须十分了解；同时，每个国家甚至每个城市的法律法规也不尽相同；此外，在当地寻找到合适的合作伙伴对于投资海外的企业来讲也是相当重要，但这一过程也颇为艰难。
黄怒波对于房企出海困境就感慨颇深。他在接受媒体采访时就曾表示，投资海外首先需要进行精心的战略布局。其次确实需要有耐心，因为在国际上做事情，那个地方有一套它的规律，投资期会比较漫长。第三，还需要有团队，这个团队你靠空降的团队也不行，还得靠本土团队。最后，中国企业要善于利用中国的国家影响力，跟当地的社区要搞好关系。比如说，你要参与它的公益事业等等。
一波三折的经历给中坤带来丰富出海经验的同时，其不断的努力也“守得云开见月明”。9月18日，黄怒波在公开场合坦承，中坤的冰岛投资计划近期取得了比较大的进展，“在冰岛租地开发旅游资源事宜已经基本敲定，今年10月份将在北京签约，租期为99年。”(第一财经日报)
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