公司门店年限分布情况

　　>5年 3-5年 1-3年 1年以下 合计

　　门店（家） 7 1 4 1 13

　　占比（%） 53.85 7.69 30.77 7.69 100.00

　　面积（万平米） 35.37 28.24 23.74 7.00 94.35

　　占比（%） 37.48 29.94 25.16 7.42 100.00

　　公司名称 开业时间 净利润（万元）

　　 2007 2008 2009 2010 2011

　　欧亚集团沈阳联营 2007年 318 177 -760 -529 -225

　　四平欧亚 2006年 0 147 184 180 249

　　通化欧亚购物中心 2008年 -259 836 1035

　　吉林市欧亚商都 2010年 -136 26

　　白城欧亚购物中心 2010年 -407 229

　　吉林欧亚购物中心 2011年 242

　　资料来源：公司历年年报，海通证券研究所

　　公司主要成长门店的培育和盈利增长情况

　　海通证券

　　长春欧亚集团股份有限公司（欧亚集团，600697）是吉林省的商业龙头企业，在长春市重点经营百货及超市门店，此外也通过低成本收购方式布局沈阳、济南、郑州等外埠城市。

　　欧亚集团自1993年开业欧亚车百以来，在长春及吉林省内二线城市持续进行低成本自有物业扩张，尤其是对欧亚商都和欧亚卖场两大主力门店进行多次成功扩建。截至目前公司合计拥有13家百货门店共128.1万平方米自有物业，其中权益面积94.3万平方米，另外截至2011年底经营21家超市门店，年销售额已达80亿元以上。

　　欧亚集团在吉林地区具有类垄断性质的市场控制力，其中长春市除有一家定位高端差异化经营的卓展购物中心外，其他几乎不存在国内或国际主要百货零售商的竞争压力，明显优于其他区域。

　　基于欧亚集团较强的控制力和较快的外延扩张力，公司不仅分享了区域较好的内生成长，且能够低成本扩张，这也使公司在2012上半年整体不利的宏观消费环境下，依然保持29.44%的较快收入增速，在主要零售上市公司中排名第二，仅次于新疆地区的友好集团。

　　根据我们估算，2012年上半年欧亚商都收入增速约6%～7%、欧亚卖场收入增速为35%～40%，四平、通化等省内（长春市外）门店销售增速达到20%以上，沈阳联营收入则略有下降。我们预计公司7-8月份销售仍有望保持这一趋势，并预计，1-8月公司整体收入增速约27%，其中欧亚卖场35%以上，欧亚商都6%左右，省内其他门店仍维持20%以上增速。

　　成长门店面积占比55%

　　我们统计了欧亚集团的店龄结构。公司成熟门店（5年以上）共7家，合计35.37万平方米面积对应37.48%的比例；成长门店（3-5年）和次新门店（1-3年）合计共5家，包括通化、白城、吉林江南、辽源和吉林解放大路店等，合计面积51.98万平方米，占比55.1%；一年以下门店仅一家（梅河口购物中心），约7万平方米建筑面积占比7.42%。公司门店的店龄结构较年轻（以面积计，零售行业主要区域龙头公司1-5年店龄比例的平均水平为35%～40%），有利于未来保持较快收入增速，而以低成本自有物业为模式的扩张，更有利于保证长期经营稳定性和提升防御能力。

　　在过去的3-5年内，欧亚集团在吉林省内主要二线城市布局，同时收购并扩建完成省外沈阳联营公司，经历了一个快速且低成本的外延扩张过程。上述门店中，省内门店基本在1年（或少于1年）结束培育期，并在2011年全面盈利，而沈阳联营也自2009年扩建完成后逐步减亏，预计2012年可实现盈亏平衡。显示公司成长期和次新门店将步入收入和盈利快速增长阶段。

　　低成本扩张

　　值得一提的是，欧亚集团目前仍有储备项目约10个，其中包括吉林省长春市内2个，省内二线城市项目3个，外地项目5个，均在预期进展中，但开业时间暂不确定。

　　上述10个储备项目分别为，欧亚商都扩建、欧亚中吉商贸、吉林综合体、珲春项目、松原“坤茂大厦”、通辽项目、乌兰浩特项目、济南欧亚大观园、北京定购资产项目、郑州百货大楼。

　　我们预计除松原、珲春及通辽项目外，其余项目基本都要到2014年之后才能贡献收入和利润。

　　此外，从已披露拿地或投资计划的项目看，上述储备项目基本为低成本扩张。

　　具体来看，欧亚商都扩建方面，欧亚集团先后于2010年5月和8月发布两项公告：1.出资3910万元购买商都边7895平方米的一块土地，购买单价为4952元/平方米（低于该地段平均1万元/平方米的成本），计划建设欧亚购物中心；2.出资5236.84万元购入商都边3757.6平方米房产、2957.52平米在建工程及2297平方米土地使用权。上述两项均统一建设欧亚商都综合体，拟建面积约13万平方米。

　　松原“坤茂大厦”暨欧亚购物中心综合楼项目上，欧亚集团1.95亿元出资额对应6.5万平方米物业的平均成本为3000元/平方米，价格较为合理。预计项目可能于2012年11月开业。

　　吉林欧亚城市商业综合体项目方面，欧亚集团2012年12月23日公告以800元/平方米价格取得吉林市丰满经济开发区28.7公顷土地，成本较低。据我们了解，目前该土地正实施规划动迁。我们预计吉林欧亚城市商业综合体的开业时间可能在2013年之后，开业后有望进一步奠定公司在吉林市的龙头地位。

　　济南欧亚大观园项目上，欧亚集团于2009年出资6120万元，获得济南市大观园51%的股权，大观园拥有2万多平方米经营商业物业和8000多平方米土地使用权，同时拥有济南原抽纱厂约34亩和四海香十几亩的土地，资产价值高。该项目位于被称为“第二泉城路”的济南阳光新城中段，预计建成后将成为周边休闲娱乐购物为一体的商业中心，前景较好。

　　北京定购资产项目上，欧亚集团2011年8月18日以10991万元总价购买北京弘善家园小区212号楼约6245平方米商业营业用房，弘善家园小区位于北京朝阳区华威南路，交通便利，将为公司在北京开展商业经营产生积极影响。

　　郑州百货大楼项目方面，2011年11月2日，欧亚集团以1126万元价格成功拍得郑州市百货大楼33.08%国有股权，成为郑百的第一大股东。该店约2万平方米自有物业，物业位置及条件一般。但公司收购该项物业股权，使其经营版图拓展至中原地区，实现了省外建店发展的又一次跨越，预计后续仍有望获得更多股权，并借此在郑州市寻求更大发展机会，有望延续沈阳联营、济南大观园等省外扩张的成功案例。

　　地产业务亦贡献业绩

　　从历史看，欧亚集团2010年和2011年分别实现33.58%和33.1%的收入增速，2012上半年在不利消费环境下仍实现29.44%的收入增速，预期1-8月份增速在27%左右。根据我们对公司区域消费环境、市场控制力和店龄结构的判断，我们认为公司未来3-5年将可保持20%以上甚至更高的收入增速。

　　同时，由于公司一直保持低成本自有物业扩张，且扩张对处于公司控制力较强的省内城市，资本开支平稳而收入增速较高，预期销售与管理费用率呈下降趋势。

　　短期内，由于公司短期借款增加带来利息支出增加，公司上半年财务费用增加2700万元至3761万元，我们预计下半年其仍将维持这一水平，全年财务费用约8000万元，预期2013-2014年略有提升。

　　在商业主业之外，公司另有部分地产业务对业绩有贡献：

　　已开始结算的地产项目为辽源项目和梅河口项目，其中辽源项目2011年及2012上半年分别实现1700万和500万元净利润，梅河口项目2012年上半年实现净利润296万元，两者合计对2011年及2012年上半年贡献EPS分别为0.11元和0.05元。我们预计这两个项目待确认净利润分别为1000多万元和3500多万元，合计EPS0.3元。

　　综上，我们预测欧亚集团2012-2014年摊薄每股收益分别为1.26元、1.61元和2.10元，同比增长24%、28%和30%，三年业绩复合增速为27.3%。