存货创5年新 高房地产库存压力依然巨大
　　从2012年中报看，上市公司存货总量创近5年新高。存货总量最大的行业包括房地产、纺织服装、机械设备、建筑建材和轻工制造，但是一些库存严重的行业库存增长已经出现放缓。
　　据数据，A股上市公司2012年中期存货为4.73万亿元，同比增加19.95%，环比增加3.6%。
　　过去四年A股上市公司的存货规模一直处于增长之中，从2010年到2012年，中报数据存货依次为2.92万亿元、3.94万亿元和4.73万亿元。不过，存货增加的原因之一是上市公司数量的增加。
　　银河证券首席策略分析师孙建波指出，从工业库存的绝对增速水平看，去库存仍然在进行。但去库存压力较前期出现缓和的迹象。
　　从总体来看，2012年中期上市公司归属母公司股东净利润同比下滑为1.55%，存货增长与净利润增长出现反向变化。
　　房地产四朵金花招商、保利、万科、金地的存货总量位于上市公司存货榜单的前20位。存货最多的20家上市公司中房地产企业就有7家，另有6家建筑建材上市公司。
　　记者统计，存货总量超过1000亿元的公司分别是中国建筑、万科A、中国石油、中国石化、中国中铁、保利地产、中国中冶。
　　房地产一直是存货较高的行业，近三年中报房地产的存货总量一直处于增长之势，2010~2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元，与此同时，房地产的存货周转率依次降低，依次为0.1307次、0.1285次和0.0956次。
　　不过，房地产今年上半年加速去库存的动作有所成效。上市公司中报显示房地产公司库存增长出现减缓。今年中报房地产库存为14044.7亿元，较2011年年末增长7.65%；而2011年末较2011年中报的增长为17.48%，2011年中报较2010年末增长为20.38%。
　　库存增速放缓的一部分原因是房屋开工面积减少，另一部分是房屋销售有所回升。
　　除了房地产外，存货周转较慢的还有纺织服装、机械设备、建筑建材和轻工制造。
　　纺织服装的存货周转率为0.90次，仅次于房地产行业。近年来，纺织服装的存货周转率呈逐年下滑之势，三年来(2010~2012)中报的存货周转率分别为1.03次、1.01次和0.90次。
　　其中存货同比增长最快的纺织企业是：江苏三友(002044.SZ)存货同比增长61.44%，罗莱家纺(002293.SZ)存货同比增长48.50%，ST德棉(002072.SZ)存货同比增长44.49%，棒杰股份(002634.SZ)存货同比增长44.34%， ST迈亚(000971.SZ)存货同比增长38.21%，申达股份(600626.SH)存货同比增长36.06%，森马服饰(002563.SZ)存货同比增长34.31%。
　　业内人士表示，去年市场相当火爆，厂家普遍看涨，大量采购原料生产，如今高库存成为问题，很多企业在亏本生产销售。(.第.一.财.经.日.报)

　　房地产库存增速减慢 经营现金流由负转正
　　向来存货居A股之首的房地产公司在2012年中报中总存货量仍然位于A股第一。
　　据数据，房地产企业的库存总量仍然呈增势，2012年中期房地产企业库存为14044.69亿元，为A股最高；另外，房地产行业库存周转率(整体法)为0.09，为A股最低；其周转天数为1883.76天，为A股最高。
　　万科、保利、金地和招商仍然是房地产企业中库存最多的。其中万科A存货为2263.6亿元，同比增长32.09%；保利地产存货为1687.06亿元，同比增长为21.15%，金地集团存货为680.12亿元，同比增长为12.25%；招商地产存货为526.89亿元，同比增长为18.48%。
　　中原地产的监测数据显示，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约六成，随着调控深入，在今年年初标杆房企的库存总量达到峰值，接近2008年底的历史最高位。
　　从2012年中报来看，房地产的存货仍然在增加，总体增加幅度达到27.05%。面对不断增长的存货，对目前的房地产企业而言，当务之急是消化库存和收回现金。
　　但是一些迹象表明，房地产行业的去库存进程正在加快。
　　海通证券报告指出，由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，上市地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项目)高峰已过。
　　2012年上半年房地产公司的营业收入为1934.96亿元，同比增加17.89%，这说明房地产企业在今年上半年的销售情况有所好转。同时，其归属母公司的净利润为255.45亿元，同比增加-1.0%。净利润增速不如营业收入增幅，这可能与房地产企业降价销售存货有关。
　　另外，房地产企业库存的环比增幅仅为8.02%，创下2008年以来环比增长新低。
　　因此部分业内人士认为这预示着房地产库存消化加快，情况得以好转。万科董秘谭华杰表示，真正的盈利状况要等到年底结算才能看出来。他估计，四家房企销售情况下半年应会比上半年好很多，利润率会有所改善，但不会盲目乐观。
　　不过一些市场人士表示对房地产股看淡。前期由于房地产股的市值严重折价所以带来了上半年房地产股的上涨机会，但是房地产整个盈利模式发生改变，未来1~2年内地产股的机会非常有限。知名市场评论人周贵银告诉记者。
　　除了存货之外，现金流量和资产负债率也是衡量房地产企业的另外一个指标。
　　从经营活动产生的现金流量净额看，房地产在2012年中期的经营活动产生的现金流量净额为103.85亿元，这是房地产企业在2010年中期之后第一次由负转正。2012年中期经营活动产生的现金流净额占营业收入比为5.36%。
　　从已披露中报的各大龙头房企来看，其资产负债率较去年年末均有进一步升高。截至6月30日，招商地产资产负债率为70.5%，金融街为70.59%，华侨城为71.95%，金地集团为72.09%，万科为79%。保利地产为79.6%，较去年年末增长近1.2个百分点。(.第.一.财.经.日.报)

　　房地产增收却不增利 去库存压力大
　　相对于电子信息版块的新潮，房地产这种传统行业始终更加符合老投资者的口味。在房产税试点传闻的背景之下，今年上市房企的半年报业绩成为市场焦点。本文从招商地产 (000024)、保利地产 (600048)、万科、金地集团 (600383)四家龙头房企集中分析，部分房企出现了增收不增利的现象，究其原因是以价换量导致利润增速放缓。另外，从库存与拿地速度来看，伴随着资金回笼，资金宽裕的企业又开始物色地块，但鉴于目前房企的库存量处于高位，去库存依旧是房企的计划。
　　中期业绩首降
　　如果用一个词形容房地产中期业绩，首降成为关键词。根据招保万金四家龙头房企公布的中报 ，四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。只不过，虽然四大房企的营收均保持着强劲的增长，但在净利润增速方面却出现了不同程度的回落，甚至有公司净利润出现下滑。
　　数据显示，房企四大龙头上半年的净利润分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元、12.21亿元，净利润增减出现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而保利、招商则同比分别下滑10.16%和16.89%，保利净利润出现六年来首次负增长。
　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，较去年同期下滑约6个百分点。
　　与业绩下滑不对称的，就是楼市的成交量。从中报业绩上来看，今年上半年，金地集团受到去年以来降价促销等的压力。因为竣工将集中在四季度，公司预计全年结算面积较去年会有所增加，但2011年以来降价促销等因素将对2012年的利润产生较大压力。
　　以价换量的方式在龙头房企中也是屡试不爽。还是以金地集团为例，结构性因素导致均价下滑。上半年公司销售均价11859元/平米，较去年年底下滑了 14%。均价下降主要是公司在推货结构上加大了中小户型刚需盘的供给，加上 以价换量的灵活定价方式，都在一定程度上拉低了均价。
　　拿地还看资金脸色
　　在四大上市房企公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均出现明显增加。
　　统计显示，四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。其中万科和保利的同比增长接近四成，招商的现金增长超过二成。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。四大房企持有的货币资金为一年内到期债务的1.9倍。
　　根据链家地产市场研究部的统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%。销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，在回笼资金的同时，房企拿地节奏在上半年也明显放慢。部分房企在上半年新增建筑面积679.31万平方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。
　　但并不是所有房企都采取保守的计划，万科在今年上半年就采用了较激进的方式拿地。从今年4月开始，万科加快拿地步伐，拿地面积和金额快速上升。报告期内，公司新增加开发项目13 个，权益占地面积约69 万平方米，建筑面积约174 万平方米。而在价格方面，平均楼面地价约2230 元/平方米，较去年拿地楼板价下降了38%。
　　对于现金为王的保利地产来说，拿地便显得轻松许多。从财务指标上来看，截至今年中期，保利地产扣除预收账款后的负债率为41.14%，净负债率为115.49%，高于行业净负债率平均水平；公司上半年由于销售强劲，大量回笼资金，目前手持现金252亿元。券商对保利地产下半年的预判，估计公司拿地会更加积极。
　　库存达历史高位
　　尽管上市房企的资金压力出现了明显的缓解，但从房企资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧，还要看下半年销售的情况。
　　特别值得注意的是，尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减。中报数据显示，四大房企的存货同比上涨明显，存货合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。
　　实际上，销售额的大幅增长并未减轻地产巨头的库存之忧。以激进派的招商地产为例，截至2011年末，招商地产的存货达514.4亿，而半年报显示，截至6月30日，其库存攀升至526.8亿，达到历史高位。分析人士指出，这与过往两年商品房开工量大不无关系。
　　同样的情况也发生在保利地产身上，由于去年开工量巨大，导致保利地产的存货水平继续增加，达到1687亿的历史峰值，为此，公司称下半年仍将以积极出货的销售策略应对市场，但未披露全年销售目标。东方证券有分析报告预计，保利地产全年最大可售量在1400亿元左右，销售金额有望站在900亿以上，较2011年增长23%以上。（.投.资.快.报）

　　北京上月房价降一成 将坚决落实调控政策
　　昨天，北京市委常委、副市长陈刚带领市住建委、市地税局、市统计局等房地产调控相关部门负责人，到北京市部分区县房产交易大厅和大型中介机构，检查房地产调控政策落实及执行情况。陈刚要求，本市房地产管理部门和从业机构要坚决贯彻落实中央和北京市制定的各项房地产调控政策不动摇，防止房价反弹。
　　来自市住建委的数据显示，截至8月29日，8月份京城楼市实际成交住宅2万套，环比下降10.5%，成交均价2.07万元/平方米，同比降低10.3%。据此，本市前几个月楼市量价齐升的局面已基本结束。
　　昨天，陈刚首先来到五棵松附近的中原地产门店，他向经纪人详细询问了在限购、限贷调控政策下，近期房地产市场交易情况及价格变动趋势。中介机构负责人称，在经历了六七月份房价环比微涨的一波行情后，8月份二手房成交价格趋于稳定，交易量小幅回落。陈刚叮嘱中介机构要负起责任，对购房人资格预审严格把关。
　　在丰台区房产交易大厅内，陈刚仔细察看了购房资格联网审核系统，并详细了解了部分购房人未通过审核的原因。陈刚强调，本市房地产管理部门和从业机构要坚决贯彻落实中央和北京市制定的各项房地产调控政策不动摇，防止房价反弹。执行部门要根据北京市人口、资源、环境长期协调发展的实际，严格执行住房限购政策，不断丰富审核手段，加大审核力度。（.京.华.时.报）