作为一家海南的老牌上市公司，罗顿发展（600209.SH）旗下有着海南最早的五星级酒店资产，且在资本市场上有着备受青睐的旅游题材，但由于盈利欠佳，过去几年数度出现亏损，这家公司也多次披星戴帽。最近，该股的表现却异常疯狂。

截至8月2日，罗顿发展过去10个交易日里股价从4元涨至7.4元，并创下7个涨停板，涨幅高达88%，A股排名第一。在7月大盘跌跌不休的背景下，该股无疑是两市当之无愧的“大牛股”。

罗顿发展股价大涨主要源于“摘帽”和公司一块位于博鳌境内的土地大幅升值。这块十年前拿下的地块面积约为1800亩，当初每亩地价大约12万元，十年过去地价每亩已增至数百万元，数十倍的收益使得罗顿发展今年7月中旬刚摘帽就受到市场热捧。

对于公司是否有意囤地十年，坐享土地升值，罗顿发展证券办工作人员对《投资者报》解释称，“土地价格大涨是公司没有预料到的，目前这块土地对公司而言，是一个需要不断投钱进去且有风险的项目”。

大幅升值的土地

引发罗顿发展此番股价大涨的原因至少还有两个，一是股票自7月16日起撤销交易所特别处理；二是最近“三沙概念”遭到热炒，公司与此有关。

不过，股价大涨的最大推手，还是那块十年前拿下的地。

2002年6月，罗顿发展以自有资金2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际友好村、度假别墅区等项目。

但自2002年征地至今，这1800亩土地一直闲置到2011年才开始征地工作，迄今为止，这1800亩土地的征地工作尚未完成，且未进入实质性的开发建设阶段。而在这十年时间里，这块土地迅速增值。

据公开数据测算，罗顿发展当年拿地的价格约12万元/亩，而目前博鳌当地类似这样优质地段的地价已经炒到每亩数百万元，如果罗顿发展就此将这块地转卖，获得的将是数十倍的利润。因此，近期资金大举买入，使得股价一路大涨。

对于这块土地迟迟没有开发的原因，罗顿发展日前声称，有两方面的“客观原因”：一是博鳌特别规划区重新统一规划，对公司所属地块的相关市政配套设施没有到位，影响建设项目启动；二是后续补偿安置工作进展缓慢，海南建设国际旅游岛的热潮实际上为公司完成后续补偿安置工作增加了难度和成本。

难以估值的资产

事实上，这个大幅升值的地块目前对公司资金是一个压力。为加快相关项目的开发进度，罗顿发展开展前述地块的征地后续安置补偿工作时需要新增相关费用1.6亿元。截至2011年底已支付5000万元，目前仍有1.1亿元的费用待付。

另外，该地的后续开发压力也不小。一旦此前规划开发的度假村和度假别墅进入实质建设阶段，需要投入更多资金，而且，项目开发前期只投入不产出的“真空期”对公司也是一个大考验。

为此，公司正多方筹措资金，计划于今年底前筹措5000万元，2013年6月30日前筹措6000万元，分两次拨入琼海市政府非税收财政专户，全额支付该项目征地后续补偿安置新增费用。

另外，这块升值很大的资产是否可以改变公司估值？

多名业内人士对《投资者报》表示，以目前高价地块对公司进行价值重估只是一个账面游戏，“除非公司能在这样一个高位，以高价将这么一大片土地卖出去，否则就不应该按净资产重估的方法来估测其价值”。

目前，罗顿发展不打算将这块地卖出变现，而是自己开发度假村和度假别墅，这就需要从项目的用途和未来能产生的现金流去估值。但以罗顿发展自身的开发能力、资金实力，能将项目开发到什么程度还很难看清。

经营不善的酒店

罗顿发展主要经营资产是位于海口的金海岸罗顿大酒店，曾是海南省7家五星级酒店之一，但业绩表现十分惨淡，自2004年以来一直亏损， 2010年底该酒店又因管理不善、设施陈旧等原因被国家旅游局取消五星级酒店资格。2011年，该酒店净利润亏损1211万元。

这个酒店是公司上市时的募投项目, 当时拟投1.4亿元用于罗顿大酒店二期工程，并斥资5650万元用于酒店配套工程，但最终这两个项目累计投入7231万元募集资金，其余资金另作他用。

在IPO募投项目连年亏损后，罗顿发展决策层曾坦言，酒店经营不善系因股东经营理念存在分歧。由于酒店资产拖累等因素，公司2008年和2009年连续亏损, 自2010年4月27日起披星戴帽，最近才刚摘帽。

不仅作为其主营业务的酒店经营不善，其参与的一些地产项目、装饰工程项目也没有带来多大收益。

尽管有着一块升值惊人的土地，但罗顿发展上市以来却向投资者们讲述着一个略显滑稽的故事：1999年上市募资3.19亿元后，欲投资酒店业，却发现旅游行业滑坡，之后不得以投了些低端网络产品项目，又看不到满意的盈利。拿着一大笔钱的罗顿发展干脆在上市3年后在博鳌买了一大块地，并就此搁置了十年。