传湖北房产税试点定在鄂州 正评估二手房交易税
　　湖北版房产税试点前夜口径仍难统一，即便是同一部门人员在接受记者采访时，给出的答案也令人糊涂。
　　8月28日下午，湖北鄂州市地税局副局长陈少坚接受记者采访时明确表示：鄂州目前还没有试点。当记者追问有没有时间表时，陈少坚称：不知道。
　　但就在同一天，鄂州地税局一位工作人员则对本报记者称：正在试点。据他介绍，从去年就已经开始着手了。
　　早在8月23日，鄂州地税局一位不愿具名官员就曾对本报记者介绍：湖北房产税试点确实定在了鄂州，但目前我们还处于系统的调试和房产相关资料收集阶段。
　　三个不同的声音，让势在必行的房产税试点扩围前景更加扑朔迷离。对此，更多观点认为，这其中或有隐情。
　　湖北省地税局公开发表的声明则承认，目前，正在开展二手房交易计税价格评估等工作。上述未具名官员透露：试点主要针对经营性房产征税，个人住宅的试点还要延后。
　　为什么是鄂州？
　　就在国务院督查组返京后，市场对政策猜测纷起，其中房产税试点扩围甚嚣尘上。最近不少地方政府密集派员赴京向相关部委咨询房产税的有关政策，也预示着脚步越来越近。
　　本报采访获悉，湖北已经为试点做了大量工作，如多个地方的地税人员正在人大开展房产税税基评估集训，为房产税提供技术储备；而早在去年12月，国家税务总局财产行为税司司长陈杰部署工作时就表态，2012年湖北、湖南两省将开展新型房产税试点。
　　所谓新型房产税，即把房产税和城镇土地税合并，按房产的市场评估值计征，与重庆、上海试点的房产税相比，更符合房产税的初衷。
　　有创新就会有新的博弈，这也使得鄂州的试点事宜口风骤紧。
　　湖北省地税局近日发表声明称，8月21日网传所谓湖北省地方税务局新闻发言人徐正云证实湖北房产税改革细则正在制定之中属不实之辞。但该局同时承认，湖北省目前按照财政部、国家税务总局的统一部署，正在开展二手房交易计税价格评估等工作。
　　这显然是在为房产税开征做准备。多位地税专家告诉记者，目前湖北做的都是最基础的工作，一些具体工作估计很快会开展。
　　如果湖北做好了准备，鄂州市先行的理由就充分了。
　　上述鄂州地税局未具名官员称：鄂州是湖北省最小的一个地级市，处于湖北1+8城市圈中；鄂州葛店也和武汉江夏区紧密相连，消费能力比其他地级市强，即使房产税试点过程中遇到问题，也利于及时修改，对经济的影响也不大。
　　2007年底，国家批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国两型社会建设综合配套改革试验区，两省就此展开包括房产税在内的一系列改革探索。而鄂州正好属于非核心城市，也有利于试点的展开。
　　记者采访获悉，鄂州房产税的试点工作，除加强二手房税费征管外，正在紧锣密鼓地探索房产税征税基价，建立存量房交易计税价格申报评估比对系统。为此，鄂州在8月7日至9日举行了房地产行业纳税评估自查动员会，动员会分三期，参会人员包括全市各大房地产企业负责人和财务人员，多达300余人次，会议内容就是房地产行业纳税评估，涉及其意义、方法、步骤、应重点把握的税收政策。
　　事实上，与鄂州相仿，武汉的房产税征收技术条件也已成熟。据武汉市房管部门有关负责人介绍，为了与二套房、限贷、限购等政策进行技术匹配，武汉建立了一套完备的房产信息系统，谁名下有多少套房子，一查便知。
　　据悉，武汉自去年开始启动存量房价值电脑评估系统，将原来的房屋价值评估由人工评估改为电脑评估。
　　这套系统长远就是为房产税开征作技术准备。该负责人称，今年6月，这套电脑评估系统已覆盖了所有城区和远城区，参考了市场挂牌价、周边新房价以及楼层、朝向、年代等35项调节系数，比人工评估更接近房屋的市场价值。
　　最后的攻坚
　　将房地产评估技术应用到交易环节税收征管工作后，现在，我们的试点工作进入了攻坚阶段，即整合现行房产税和城镇土地使用税，这也是试点的关键环节。鄂州市地税局局长牛吴生早在4月下旬做客一网站时就表示。
　　当时牛吴生信心十足地表示，鄂州版房产税力争全国能借鉴、湖北能推广、鄂州能突破。
　　更早的行动是，鄂州在4年前开始试点物业税空转，当时也只是针对商业房产试点，对普通住宅没有试点。2011年，湖北省地税局首先在鄂州、咸宁等42个市县区试点应用了存量房交易计税价格评估系统。
　　记者注意到，鄂州地税局7月召开的2012年度上半年工作总结会上，下半年重点工作涉及房产税，下半年要着力做好八项重点工作，其中第六项便是扎实开展房地产业税收评估工作。
　　20天后的8月8日，这项评估工作在鄂州下辖的葛店开发区分局、华容分局同时拉开帷幕。两个分局联合召开房地产行业纳税评估集体约谈会议，宣布评估的整体工作安排，提出了具体工作要求。鄂州地税系统一位人员介绍，地税机关将对居民小区进行全面摸底，利用空间地理信息等技术，在确定每一幢楼宇的具体位置后，对价格进行精确认定。
　　这是一项既定的工作。记者梳理发现，财政部、国家税务总局于2010年11月15日下发了关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知，即财税[2010]105。通知的时间安排很具体：2011年7月1日前各地应完成试点，7月1日后要逐步推开应用，自2012年7月1日起全面推行应用该房地产评估技术。
　　上述未具名官员称：房产税开征方式可能有两种：一是按人头计，3口之家或4口之家，人均面积不超过30-50平米来计算；二是按二套房存量情况征收。但具体采用哪种方式还没定下来。
　　专家分析认为，鄂州的试点目前只针对非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产，如写字楼、商铺、酒店、购物中心等。
　　房产税全面开征在技术上已经不是问题，最大的难点在于征信体系的完善。多位专家告诉记者，这一切是为将来个人住房征收房产税作准备。
　　国务院发展研究中心资源与环境政策研究所研究员倪红日曾参与房产税地方试点的调研工作，他表示，鄂州试点房产税改革，思路是整合土地使用税和房产税，计税依据改为按评估价征税，房产税试点是两湖两型社会改革探索的一部分。
　　有消息称，国务院可能在年末召开中央经济工作会议之后，批复房产税试点，正式实施则从2013年初开始。但对于该消息，本报记者并未得到官方的印证。(.华.夏.时.报)

　　住建部官员：楼市新政不会超出新国八条范围
　　自国务院督查组回京后，房地产调控一直没有新动作出台，这成为悬在市场之上的一只的靴子。目前市场对于楼市调控加码的预期强烈，房产税改革试点扩容、预售制调整、二手房交易税费提高等均被认为是储备手段。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，预售制虽有弊端，但在房地产业融资渠道仍未拓宽之时，尚未到预售制退出的时机。
　　他还认为，在当前的政策敏感期，只要严格落实新国八条的要求，就能基本达到稳定市场的效果。未来政策的导向也将以新国八条为主要依据。如果再出台新政，也不会越出这个范围。
　　调整预售制需综合考虑
　　中国证券报：现阶段预售制有没有必要调整？应该怎么调整？
　　王珏林：之所以推出预售制度，主要是因为房地产开发企业的资金成问题。一方面，房地产业刚刚起步，需要资金注入；另一方面，金融市场不健全，融资渠道太少。如果没有预售制，企业、市场就缺乏资金支持，行业也就没办法发展。
　　要取消预售制，首先要考虑的是企业的融资渠道是否已经拓宽。在现有的融资环境下，预售款占房地产企业资金来源的比例将近1/3，去掉这1/3的资金，企业就失去了开发能力。没有开发能力，房屋供应就会出现短缺。所以说，当融资渠道拓宽以后，企业对预售资金的依赖减少时，才可以慢慢取消预售制。
　　当然，预售制确实有不合理的地方，就像我买东西时先给钱了，东西却拖很长时间才给，东西如果是坏的，这些钱还不能退。这样对消费者确实不公平。但房地产是资金密集型产业，如果不解决资金问题，行业就没法发展。所以预售制度的调整既要考虑保护消费者，又要考虑推动企业发展。
　　政策导向主要循新国八条
　　中国证券报：国务院督查组回京后，外界一直预期将出台调控新政，但到目前为止，政策层面一直没有新动作。将来会不会有新的调控手段出台？
　　王珏林：这次督查一方面是形势需要，另一方面也是半年的常规督查工作。但在现阶段，确实应该梳理一下去年出台的新国八条，看哪些条款落实到位了，哪些还没有落实到位。其实只要按照新国八条的要求，稳定市场基本上没有太大的问题。
　　最近不少城市推出一些小动作，这是根据局部利益做出的调整，没有从大局的角度考虑。别看这些小动作不会影响到更多的城市，但会影响政策预期。
　　现在是政策的敏感期，要保证房地产市场稳定发展，首先要稳定政策。未来政策的导向还是主要依据新国八条，落实好新国八条的要求。同时也要稳定房价，房地产的消费预期不要太集中，否则很容易把房价抬上去。实际上，只要大家把政策和形势分析清楚，理性地看待市场和房价，市场就能保持稳定。
　　中国证券报：在新国八条的基础上，有没有可能出台进一步的调控政策？
　　王珏林：落实好新国八条，在稳定市场方面就没什么问题。如果再出台政策，也不会越出新国八条的范围。
　　不用担心市场供应断裂
　　中国证券报：目前房地产业对整体政策的预期不明朗，很多企业放缓拿地和开发的节奏，这会不会造成市场供应的断裂？
　　王珏林：这个不用担心。首先，市场自身有一个调节的机制；第二，很多房地产企业要运作，要发展，不可能停工；第三，市场上还有不少空置的房屋；第四，虽然市场的积极性显得不高，但实际开工量并不少。总之，既然走市场路线，就不用担心没人盖房子，在特殊的阶段出现观望情绪是正常的。
　　政府应该抓好市场秩序，打击囤地、囤房的现象。只要把这个问题抓好，市场供应就能跟上。
　　中国证券报：对企业来说，现在是不是一个拿地开工的好时机？
　　王珏林：经过这一轮调整，市场形势发生了很大的变化，虽然现在遇到了一定的困难，但也是一个发展期和机遇期，需要企业重新定指标、定方向、定战略。当大家都观望的时候往前走，肯定就能走得快一些。(.中.国.证.券.报 .张.敏)