国务院督查风暴：楼市调控抉择时刻
　　累积已久的恐慌情绪遽然爆发。
　　8月2日，地产股开盘后快速走低。午后开盘，地产股继续疯狂杀跌，招保万金四大龙头股盘中跌幅一度超过9%，市场恐慌情绪加剧，深成指击穿9000点关口，再创调整新低。截至8月2日收盘，万科A(000002.SZ)跌幅达6.75%，保利地产(600048.SH)跌幅达9.17%，招商地产(000024.SZ)跌幅达9.81%
　　担忧源自于一个业内广泛播散的传闻：商品房预售制度可能取消。但当日晚些时候，来自住建部新闻处的消息说，取消预售制度是一个谣言。
　　然而，取消商品房预售制度的传闻，并非空穴来风。据接近住建部的知情人士向本报透露，包括住建部在内的有关部门，正在研究评估取消预售制度带来的影响。而取消预售制度，正是专家建议中央加大房地产调控力度的备选方案之一。住建部也在评估和研究取消预售制度对市场带来的影响，和政策推出的时机。
　　该人士认为，短期内立即推出该政策的可能性不大，相比之下，更大面积推广房产税的条件反而更成熟。
　　7月31日，中共中央政治局提出坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，切实防止房价反弹的要求，直接粉碎了放松调控的愿望，剩下的就是，要不要以及如何加大调控的选择。
　　此时，国务院派往16省(市)的8个楼市督查组，就吸引了所有房地产从业人员的目光。一位业内资深人士根据过往的惯例分析，国务院督查组预计会在8月10日前结束对16个省市的督查调研，之后，各督查组写出各自的调查报告，汇总到住建部，再形成一份综合报告，递交国务院。
　　督查的第一步
　　根据7月24日国务院办公厅的通知，7月下旬开始，国务院派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，每个督查组由一位副部长级领导带队。督查成员来自发改委、国土部、住建部、财政部、银监会、央行等部委。它们是房地产调控部际联系会议的组成部门。
　　此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。
　　上海的反应最为敏感。几乎就在国务院督查组抵达上海的同时，7月27日上海市政府办公厅发出了《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，重申了严格执行房地产调控的若干要求。
　　国务院督查风暴：楼市调控抉择时刻
　　7月31日，国务院派赴北京、由国土资源部副部长胡存智带队的督查组，召开了座谈会。此前，督查组到保利春天里等项目进行了实地调研。据知情人士透露，督查组调研的内容，主要是项目销售情况，有没有涨价，如果有，涨价的原因是什么等等。
　　7月31日上午，督查组约谈了部分专家、学者，下午约谈了经纪公司和代理机构的代表。8月1日，一位参与座谈会的业内人士向本报透露，督查组主要询问了当前北京的市场状况，房价走势和交易量；各机构对市场的判断及调控建议。
　　该业内人士告诉本报，参于座谈会的业内人士普遍称宏观调控政策取得明显效果，尽管市场成交量回暖，但不会出现暴涨。提及对调控政策的建议时，部分经纪机构希望调控能有所放松，尤其是放松对改善性需求的限制。有人呼吁应允许多套房持有者卖完手中的房子后，还有资格购买。
　　8月1日，北京市委书记郭金龙，市委副书记、代市长、市政协主席王安顺和国土资源部副部长胡存智率领的国务院落实房地产市场调控政策督查组进行了座谈。
　　据北京日报报道，郭金龙表示，北京市的调控工作取得了明显成效：房价稳中有降势头明显；投资和投机性需求被有效挤出。
　　8月1日同一天，北京市建委约谈了部分开发商。据知情人士透露，座谈会上，北京市建委表示，将在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督，必须使北京房价合理回归。
　　参与座谈的开发商对此的理解是，申领预售证的项目，若超出区域内同类楼盘的某个价格系数，将很难取得预售许可证。这实际上是在预售证环节对房价进行干预。另据透露，北京将暂停热点区域的土地出让。
　　很显然，督查组的调研成果，有可能成为影响房地产调控走向的关键一步。但关于当前房地产市场运行情况的解读，业内存在较大分歧。
　　房价反弹的压力
　　以北京为例。从统计数据上看，调控确实取得了明显成效。北京市住建委提供的数据显示，上半年全市新建住宅成交均价20481元/平方米，同比下降9.2%。7月以来为20773元/平方米，比6月下降3.1%，较去年同期下降8.4%。首次购房比重在90%以上。
　　然而，房价下降的统计数据，与买房人的实际感受有所差距，官方数据也和民间数据呈现出差异性。
　　中原地产提供的数据显示，7月内，北京签约套数前35位的商品房项目中，有9个楼盘销售均价为历史最高，占比达25.7%，并且有26个楼盘的成交价格涨幅环比超过5%，占比约为3/4。众多楼盘酝酿涨价。不少买房人是在一片涨声中仓促入市。二手房则更为疯狂。
　　但是，参与座谈的前述业内人士直言，没人愿意在国务院督查组面前渲染涨价的气氛，都异口同声称调控效果明显。
　　与此同时，2011年以来从市场消失的地王重新出现在人们的视野。7月10日，民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下北京万柳地块，折合楼面价超4万元/平方米，刷新了全国住宅类地块的纪录。
　　在其他城市，久违的地王也次第登台。上海从去年下半年出让的土地，很少出现溢价，但今年上半年成交的49幅经营性用地中，有溢价的土地共计16幅，占比约为32.7%，其中6月份溢价最高的更是达到435%。
　　6月份以来，恐慌性入市的购房者逐渐增多。正如国务院总理7月7日在常州视察时所说，群众普遍担心房价反弹。
　　危险的征兆？
　　下一步加码的调控政策会出台么？ 地方政府并不希望中央层面出台更严厉的政策。
　　7月23日，南京市对外发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，提出鼓励首次置业，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持，积极支持人才住房消费等举措，被外界视为松绑调控。
　　南京市副市长陆冰最近在回答国务院督查组问题时说，南京楼市正常的交易量每天在300套左右，2008年调控时每天交易量不足50套，年底财政出现负增长，这种起落是我们不希望看到的。房地产关联度高，房价大起不行--会累积泡沫，催生投机投资，但大落也不现实。
　　自2011年下半年以来，不断传出有些地方微调的消息。人们关心的是，新的调控政策是否会在督查报告递交随后到来？
　　21世纪不动产分析师粟日认为，国家是否会出台新的政策，预计还是要看9月以后的市场情况。北京中原地产研究部总监张大伟表示，如果楼市反弹过度，很可能导致调控再度加码。
　　如果出台新的调控政策，中央会有什么样的选择？业内人士称，有两记可能的重拳能用，一个是业内讨论已久的房产税，推广到更多的城市，且税率有可能大幅提高；另一个就是取消商品房预售制度。
　　7月23日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房发展(2012年中)报告》建议，在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。
　　2005年时，央行有关部门也曾建议取消商品房预售制度。华远地产董事长任志强、世联地产董事长陈劲松等表示反对，理由也是此举会引发房价大涨。
　　但是，粟日认为，取消预售制与房价上涨，并不存在必然的逻辑关系。美国等成熟经济体，多是采用现房销售。另一位业内资深人士也表示，取消商品房预售制，对开发商的资金要求是大大提高了，一批没有实力的中小开发商可能会倒闭，市场集中度会增加，但大的开发商收购这些中小开发商后，总体供应量不会发生太大的改变。只要继续实行限购限贷，取消预售制，并不会引发房价大涨。(.2.1.世.纪.经.济.报.道)

　　两部委加快推进房产税扩围 试点模式仍未定
　　针对近期楼市回暖，《人民日报》日前曾撰文呼吁楼市调控要有弹药。对此，业内人士一度猜测，该弹药一方面可能为取消商品房预售制度；二是加快推进房产税。针对第一种猜测，住建部已于8月2日澄清属谣言。不过，关于扩征房产税，有关部门一直在进行相关准备工作。
　　8月初，北京某一级资质房产评估机构相关负责人向记者透露，国家税务总局最近组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。该人士称，这说明在房产税推进层面，国家已经开始研究具体操作技术了。
　　据上述评估机构人士透露，他所在的单位近期接收了一批学习房产税技术的工作人员实习。此外，他透露，今年他已经多次参与包括中央、北京市级别的房产税征收探讨会。
　　记者获得的一份来自于中国估价协会的近期通知明确指出，为搞好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备，国家税务总局组织了来自全国36个省市的71名税务系统工作人员在人民大学学习。希望9月17日至11月9日期间能到房地产估价机构实习，一方面了解房地产估价过程，另一方面加强与房地产估价机构的联系。该文发往在京一级房地产估价机构。
　　财政部财政科学研究所副所长王朝才在接受本报采访时认为，这说明决策层已经在为开征房地产税做好技术准备。
　　也就是说，不管是从技术上还是舆论上，房产税作为备战下一轮楼市调控的重磅弹药一直在加快推进。
　　据知情人士透露，早在今年3月份，财政部与国家税务总局已被国务院高层批示要求，结合住建部的个人住房信息系统全国联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。
　　在该批示后，财政部和国家税务总局正在低调加快房产税推进进程。目前除了已经试点的上海、重庆，最有迹可循的是深圳。
　　前不久，《深圳市土地管理制度改革总体方案》经特批，先行先试。其中提出完善土地收益分配调节，核心在于改变我国现有土地税费改革，让地方政府可以对开发商囤地获取的超额利润进行二次征收，即开征不动产税和闲置税研究。上述知情人士称。
　　不过，房产税全国推广模型，究竟倾向于哪种试点模式，至今仍是谜团。
　　财政部财政科学研究所所长贾康前不久曾对外透露消息称，房产税改革在推进过程中，仍然会按照两地试验的基本精神，只调节高端，总体上遵循抽肥补瘦的原则。
　　贾康还提出，对于如何有效控制投机性、投资性需求，要充分发挥税收杠杆作用，除了在交易环节严格依法征税之外，还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。我国楼市长效调控机制的核心是双轨统筹。即在保障轨上，政府牵头加大保障房供给，托起底端需求；在市场轨上，由开发商提供商品房，满足更高层次需求，政府主要管规划和税收等。
　　不过王朝才表示，房产税应该不会在明年3月份前推出，这段时间政府最主要的是要保证平稳过渡。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .王.营)