编者按：7月31日召开的中央政治局会议已经定调，下半年仍要坚决抑制房价反弹。此前国务院已经派出8个督查组摸底全国房地产市场，目前量价齐涨的态势渐明，也给后期市场走向以及调控是否加码划上了一个更大的问号。昨日地产板块暴跌，以下是地产行业深度研究与个股研报，供广大投资者参考!

　　房地产行业2012年下半年投资策略:乐观中保持谨慎

　　房地产业

　　研究机构：渤海证券 分析师：刘金明 撰写日期：2012-06-20

　　由于行业仍处于调整期，总体蛋糕有限的条件下，有能力抢占市场份额的公司是我们投资的首选。从土地储备、融资能力、销售增速考量，我们推荐公司仍为一二线区域龙头企业，保利地产（600048）、招商地产（000024）、首开股份（600376）、中南建设（000961）。

　　风险因素主要为经济整体下滑风险。

　　7月房地产统计数据前瞻:投资继续微降开工或临最后一跌

　　房地产业

　　研究机构：申银万国证券 分析师：殷姿 撰写日期：2012-08-01

　　投资单月同比回落至10%左右，继续缓慢下降。6月投资重回下行通道，单月增幅降至11.3%，我们认为这一趋势还在延续，7月单月增幅将进一步降至10%左右。投资仍将下降的主要原因是:1）施工面积减少。10年新开工量较大，而2012年年初以来陆续进入竣工周期，施工面积今年以来持续下降，拖累投资下行。2）前期土地购置较少，导致土地购置费仍在低位。去年下半年以来土地购置下降较多，土地出让金同比已从去年年中30%下跌到今年一季度的-40%左右。虽然4月以来土地出让金的降幅已经企稳，但考虑到有6-12个月的支付周期，因此我们认为目前土地购置费仍处于低位。

　　新开工面临最后一跌，单月增速或降至-20%左右，三季度末将企稳。6月新开工同比下降11.7个百分点至-16.3%，我们认为7月这一数据还将明显下降，单月降幅可能在20%左右。但未来开工下滑的持续时间已不会太长，预计在今年的三季度末将有望企稳。主要原因是:1）春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标，今年春节以后的销售回暖，使开发商资金紧张的状况得到了一定改善，同时对后市的信心也逐渐恢复，在开工和拿地态度上将渐趋积极，近期全国土地出让金的降幅企稳也可以视为一个佐证；2）目前房地产库存处于高位，但一线城市已开始下降。目前全国库存水平处于高位并仍在积累，企业开工意愿整体偏弱，但一线城市可售量4月底以来已经开始缓慢下降，北京、深圳、扬州、厦门等城市下降趋势尤其明显。作为市场风向标，一线城市库存压力的见顶回落，可能预示着新开工下滑趋势将逐渐企稳；3）去年7、8月保障房突击开工抬高今年基数，9月后基数将回落。由于去年6月后保障房开工突然加速，使7、8月新开工基数较高，今年同比仍将下降，而9月之后基数影响基本消失，届时应能看到新开工数据的回升。

　　销售面积同比降幅低位徘徊，预计单月同比在-2%左右。6月销售面积同比降幅收窄6个百分点至-3.3%，7月各地销量仍持续回暖，但由于基数原因，单月降幅收窄幅度可能有限，同比预计在-2%左右。从趋势来看，同比降幅收窄必将是未来趋势，四季度将会转正。1）从基本面看，7月主要城市销售继续维持6月的势头，申万监控的31个主要城市销售量同比增幅从6月的50%继续回升至56%，环比亦有所增长，淡季不淡的判断得到印证。2）从基数来看，去年第二轮限购之初其实销量下降并不多，直到10月左右才出现幅度较大的下降的，因此基数不低，在一定程度上抵消了销售回暖的效果，使销售降幅收窄幅度不够明显。但我们认为，降幅收窄是趋势所在，今年的9、10月份将能看到同比转正。

　　维持各项预测。维持2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资同比11%的预测。

　　房地产行业:淡季不淡持续，板块投资环境依然宽松

　　房地产业

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2012-07-31

　　行业投资观望气氛仍浓，投资增速仍处探底过程中，地产投资增速见底先于经济见底1 个季度左右，待地产投资见底好转后才能见到经济好转，且行业去库存阶段房价难以全面暴涨，在此背景下房地产调控不可能收紧，政策将保持稳定。预计8 月推盘量仍很大，信贷支持下成交淡季不淡将持续。短期内受国务院专项督查影响板块可能维持观望，但不影响行业下半年全面进入复苏进程。板块投资环境依然宽松， 建议逢低吸纳招地、保利、中南、环球、万科、城建、首开、亿城、世茂等公司。

　　风险提示:行业发展超出我们的预期，出现价量暴涨，调控加紧，销售大幅回落，企业盈利难以实现的风险。

　　招商地产:时予寒冬，“变”以迎春-地产大时代下的招商地产变革之路

　　招商地产 000024 房地产业

　　研究机构：银河证券 分析师：赵强，潘玮，徐军平 撰写日期：2012-07-12

　　RNAV折价20%，给予“推荐”评级

　　按现有17.17亿股本和较为保守的均价测算，招商地产RNAV32.73元，其中开发类RNAV13.54元、出租类（花园城中心等）4.66元，目前股价较RNAV折价20%。

　　公司2011年全年实现销售金额210亿元，截止到2012年一季度公司预收款大约为150亿，若按15.5%的净利润水平估算，上述销售金额锁定EPS约2.05元，为未来业绩释放提供了坚实的保障。

　　保利地产:业绩略低于预期，销售领跑市场

　　保利地产 600048

　　研究机构：长江证券（000783） 分析师：刘俊 撰写日期：2012-07-12

　　中报总营收同比增长33%，但业绩出现下降的原因主要有两方面:其一是因为期间费用上升削薄营业利润，另一方面是少数股东权益占比由去年的2.5%升至20%以上，直接影响利润同比值24.9个百分点。因去年上半年是少数股东权益占比的低点，全年受这部分影响将减弱。

　　从前端签约销售情况来看公司二季度领跑市场。二季度销售额达354.31亿，比万科同期高出13%，1-6月累计销售额达502.96亿，同比增长27.47%，超出市场预期。新开工维持高增长保证今年推盘货量，下半年货量预计还将有600亿余，加之公司积极态势，预计全年销售额会超越市场900亿的预判，将千亿发起冲击。

　　公司中长期仍将延续增长势头。上半年土地储备扩充了528万方，在整体土地市场低迷的背景下仍保持与去年同期基本持平，总投资额达118亿，平均楼面价同比下滑40%，可见公司抓住逆周期拿地机遇。本轮销售热潮的主动把握，对于公司现金流的补充将为公司下半年延续积极战略提供基础。

　　公司作为一线成长型开发商，在目前市场中有显著的大企优势，对于市场的反应能力与渗透能力占优，融资环境改善对于公司业绩的提升将更为明显。预计公司在12-13年EPS分别为1.23，1.51，对应PE10.54、8.6倍。我们看好市场集中度提升之下企业进一步成长的空间和能力，维持“推荐”评级。

　　万 科 A:2012年6月销售数据点评

　　万科A（000002） 000002

　　研究机构：东北证券（000686） 分析师：高建 撰写日期：2012-07-06

　　盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58，元，目前公司估值不高，维持推荐评级。

　　风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。

　　金地集团（600383）:A股地产公司海外首次发债成功

　　金地集团 600383

　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：2012-07-24

　　预计12、13年EPS分别为0.80、1.01元，RNAV8.91元。现股价相对折34%。公司资金安全，业绩锁定强，产品、区域结构和周转能力有望出现质的飞跃，同时向商业地产、房地产金融拓展，可减少业绩波动。目标价9元，对应12年PE11倍，维持增持并重点推荐

　　冠城大通（600067）:销售尚可，关注海科健股权收购

　　冠城大通 600067 房地产业

　　研究机构：光大证券（601788） 分析师：万知 撰写日期：2012-06-11

　　继续建议买入，目标价7.8元:

　　我们测算公司2012-2014年业绩分别为0.78、0.9、1.08元。目前股价对应PE为7、6、5倍。重估值我们计算为9.08元，市值仅有重估值的62%。

　　若收购海科健股权，公司NAV将大幅增厚，业绩也更有保障。保守以2012年10倍PE为目标价，即7.8元。还有38%空间，继续建议买入。

　　华侨城 A:产品附加值高，盈利能力突出

　　华侨城A（000069） 000069

　　研究机构：天相投资 分析师：张会芹 撰写日期：2012-05-03

　　业绩概述: 2012年一季度，公司实现营业收入25.41亿元，同比增长13.39%；营业利润3.77亿元，同比下降1.67%；归属母公司所有者净利润2.91亿元，同比增长11.46%；基本每股收益0.05元。

　　业务结构稳定。1、毛利率50.91%，同比略增长2.06个百分点；2、期间费用特别是财务费用同比增长149%，导致期间费用率同比提高4.49个百分点。期间费用的增长使得利润总额同比下降2.93%；3、少数股东损益同比减少158%，为归属于母公司净利润扭减为增的主要原因。

　　地产业务:公司将继续发挥综合开发的竞争优势，将地产项目中加入旅游、文化和都市娱乐资源，继续突出主题地产特色，产品附加值高。截止2011年末，公司旅游综合业务配套地产储备面积622万平方米，房地产业务储备面积245万平方米。2012年武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个重点项目，计划新开工面积133万平米，计划可售面积153万平米，武汉华侨城将在“五一”开业，上海苏河湾确保2012年内开盘销售。

　　旅游业务:公司深入推进景区收入倍增计划，取得了良好效果。

　　北京欢乐谷创历史最好水平，深圳世界之窗创历史第二好成绩，深圳欢乐谷、锦绣中华、泰州华侨城等景区均实现较大幅度增长。

　　公司旅游景区业务将形成上游旅游创意策划规划，中游数字娱乐技术研发、设备制造和景区业务经营，下游输出管理服务的完整专业体系，实现旅游景区业务全产业链专业服务，把软实力变成盈利增长点，强化产业竞争力。

　　拟打造中国文化演艺的“领舞者”。我国文化传媒行业尚处于起步阶段，在国家政策的大力扶持下，预计文化传媒行业将迎来发展的春天。华侨城作为少数以文化为主业的央企控股公司，已有“欢乐谷”“世界之窗”等旅游文化品牌和大量的存量演艺资源，同时成立传媒演艺公司，积极打造数字娱乐技术平台，并与日本环球影城签署合作备忘录，引进国际先进的管理理念和体系，发展文化传媒行业具有得天独厚的优势。

　　盈利预测与评级。我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.65元、0.80元，按最新收盘价格测算，对应动态市盈率分别为11倍、9倍。给予“增持”的投资评级。

　　风险提示:项目较高端，受限购令影响较大。

　　苏宁环球（000718）:销售爆发性极强，价值严重低估

　　苏宁环球 000718

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2012-06-01

　　自我们强烈推荐以来，公司股价表现强劲。3 月19 日我们发布调研报告强烈推荐之后，公司股价累计上涨23%，跑赢行业指数9 个百分点。上周至今累计上涨12%， 领先行业指数5 个百分点。

　　刚需产品为主，销售增长领跑行业，1-5 月销售已超去年全年水平。我们跟踪测算1-5 月公司认购约33 亿元，其中5 月认购5-6 亿元，与4 月持平。南京江北大盘--天润城、威尼斯水城仍是销售主力，以刚需户型为主，1-5 月认购已超过25 亿元，销售回暖极为明显，售价近期也略有回升。此外，异地拓展项目芜湖、宜兴大盘销售也明显好转，1-5 月已认购6 亿元以上，开始实质性贡献销售收入。

　　调高预测至全年销售80 亿元（+170%），销售增长将继续领跑行业。考虑到上海长风商业项目今年3 季度将上市，我们调高对公司12 年销售的预测，由65 亿元上调至80 亿元。各项目销售预测如下:（1）南京江北天润城、威尼斯水城货量约70 亿元，以略超7 成的去化计算对应销售50 亿元；（2）芜湖、宜兴项目货量25 亿元，以6 成去化计算对应销售15 亿元；（3）上海长风商业项目，位于中环线旁核心区域，建面约10 万方，扣除可能自持的酒店建面2 万方，可供出售的商务独栋别墅、甲级写字楼建面约8 万方，估测可售面积约6.4 万方，参考周边可比项目估测售价在4 万元/平米以上，货值超25 亿元，以略超5 成的去化计算对应销售约13 亿元。此外，公司还有南京栖霞区名都汇等若干项目在售，预计可贡献销售2 亿元以上。

　　未来3-5 年内销售、业绩持续高增长可期。14 年南京青奥会前地铁3 号线通车将破解江北交通瓶颈，作为公司销售主力的南京江北大盘有望迎来量价齐升，目前售价仅为与其一江之隔的楼盘的一半左右，未来价格提升空间巨大，而且由于土地增值税率锁定，利润率提升的弹性很高。

　　12-14 年EPS0.52/0.71/1.01 元，对应PE15/11/8 倍，RNAV13.41 元，11 年末账面预收款34 亿元+1-5 月销售33 亿元，已锁定12 年业绩全部和13 年的32%。公司短中期销售增长爆发性强，长期向“地产+资源”转型发展空间大。目前股价5.6 折交易，投资价值严重低估，提高目标价至RNAV 平价交易，继续“强烈推荐”。

　　华夏幸福（600340）:园区开发的收入具有保障性

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：天相投资 分析师：张会芹 撰写日期：2012-04-23

　　2012年一季度，公司实现营业收入7.78亿元，同比增长1135.26%；营业利润710.71万元；归属母公司所有者净利润1520.77万元；基本每股收益0.03元。

　　经营情况分析:由于公司规模扩大，项目大幅增加，2012年第一季度各项收入、费用都较2011年第一季度有较大变化。本期，园区业务结算回款7.4亿元。地产业务签约销售额为22.56亿元；签约面积40.10万平方米，同比增长2.15%；物业酒店销售额0.16亿元。预计未来园区开发的收入相当具有保障性和稳定性。

　　报告期内取得项目:2012年1月10日公告公司与青岛市城阳区红岛街道办事处就开发蓝色经济国际会议中心项目的开发建设达成初步意向，并签署《关于蓝色经济国际会议中心项目开发合作框架协议》，双方确定合作项目名称为“蓝色经济国际会议中心”；合作项目开发进度计划分为4年完成，即2011年12月起至2015年12月；项目选址位于红岛羊毛滩区域，总占地面积约1200亩。同日公告与青岛市城阳区河套街道办事处就整体合作开发建设经营青岛市城阳区河套街道约定区域的相关合作事宜达成初步意向，并签订《关于整体合作开发建设经营青岛市城阳区河套街道约定区域合作框架协议书》甲方将以河套街道行政区划内约定区域的整体开发建设各事项，委托区域总占地面积约为8平方公里。2012年2月1日，公司公告与香河县人民政府、朗森汽车产业园开发有限公司就整体开发建设香河区域的相关合作事宜达成初步意向，并签订《关于香河县约定区域整体开发建设的合作框架协议》。委托整体开发建设经营的委托区域面积为40平方公里，委托区域内规划设计、土地整理投资、基础设施建设（包括但不限于道路及管网等）、公共设施建设、产业发展服务以及综合服务等事项。

　　盈利预测和投资评级:我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为2.67元、3.41元，按2012年4月19日收盘价格23.68元测算，对应动态市盈率分别为8倍、7倍。给予“增持”的投资评级。

　　风险提示:1.如地方财政支出压力较大，项目结算回款存在不确定性。2.警惕房地产调控风险。

　　新湖中宝（600208）:地产+矿产+金融强资源股，价值低估

　　新湖中宝 600208

　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：2012-06-15

　　作为地产+X的典型代表公司，新湖通过持续获取大量一级开发，使其地产资源属性不断强化的同时，其矿产资源属性也明显加强。

　　矿产资源属性明显加强。继2011年6月以6.4亿元价格协议收购内蒙古11.7亿吨煤炭资源，公司再公告以6.4亿元价格协议收购贵州省纳雍县沙子岭煤矿探矿权和旧院煤矿探矿权，两煤矿合计资源量1.96亿吨，折合每吨3.26元。煤质为低硫优质无烟煤，办理采矿证预计个月左右，用于纳雍县煤电化一体化项目配置资源。

　　地产资源属性强。一级开发体量巨大，我们预计启东土地一级开发加速明确，崇启大桥的建成使得启东全方位融入上海一小时都市圈，前景可期。下半年二级可售充足，销售前景可期。

　　金融资源属性强化。公司已参股3家商行、控参股各1家券商、控股1家期货、参股2家保险，金融牌照齐全，为金融创新全面受益者若低于行权价行权，相当于大股东及管理层目前价位持续增持股票第三期行权（对应2010年业绩）最后行权日为6月24日，目前股价仍低于行权价5.49元，预计行权可能性较大。

　　公司每股重估价值9.68元，现股价折53%。其中地产业务5.09元，金融股权1.16元，其他股权0.89元，煤炭（仅含内蒙古）2.53元。

　　我们看好公司作为强资源股，经济回升下上行空间巨大。预计12、13年EPS分别为0.27、0.33元。公司土地储备丰富，在矿产、金融、文化等领域展开布局，已为“地产+矿产资源+金融”综合模式的拓展实践者。维持增持，目标价6.50元，下半年主推品种。