开发商豪赌金九银十 推迟开盘酝酿提价
　　本报记者 董映颉 北京报道
　　与去年相比，今年楼市的金九银十似乎更加值得期待。
　　面对即将到来的传统销售旺季金九银十，开发商们纷纷调整自身的推盘节奏和价格策略，以期在2012年即将结束的时候，交一份满意的答卷。
　　今年房地产市场的整体形势好于去年，金九银十楼市成交量价齐涨的可能性非常大。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，不过，价格上涨的幅度将受调控政策影响。
　　多个项目推迟开盘
　　我已经关注原香漫谷这个项目好长时间了，它从今年6月就说要开盘，暴雨过后听说8月开盘，现在又推迟到9月了。北京一位购房者张元告诉记者。
　　看着一次次被推迟的开盘时间，张元心里越来越没底。原本看上这个项目的一套85平方米的两居，6月份的时候销售人员告诉我们单价在8000元/平方米左右，张元告诉记者，现在北京的房价逐渐涨上来了，如果9月开盘的话，这个价格很可能就买不到了。
　　进入8月下旬，离让房地产行业蠢蠢欲动的传统旺季金九银十已相去不远。尤其是自今年5月份开始，楼市回暖的信号逐渐强烈，这也让开发商们对即将到来的金九银十充满希望。
　　据记者调查，北京原本计划在7、8月开盘的项目中，目前已有至少10个项目推迟至金九银十推盘，包括中国铁建·原香漫谷等3个纯新盘，以及山水文园等7个老项目。
　　我们确实把开盘时间往后推了，一个是因为7月份的北京暴雨，我们这个项目在房山，本身是受到一点影响，另外马上进入9月份，我们也预计整体的楼市环境会更好一些。中国铁建·原香漫谷项目的销售经理告诉记者。
　　根据链家地产市场研究部统计，北京9月计划入市项目有38个，30个项目位于五环外，占比为79%，较8月上涨6个百分点。从主推户型看，除了5个别墅和1个高端公寓外，其余140平方米以下的中小户型占比为78%。
　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，随着楼市成交量及房价的不断攀升，北京楼市已经开始提前为金九银十预热，一方面新房供应将增多，一方面也会有不少老项目惜售，放慢销售节奏。
　　正如任启鑫所言，记者的调查也验证了任启鑫的分析。与此前开发商争先低价跑量策略不同，目前老项目惜售的情况越来越多。
　　如7月15日领取预售证入市的金地朗悦项目，共推出了1、2、4、6、9号楼共316套房源。不过据记者了解，该项目在7月份开盘销售的房源仅有2号楼和9号楼，在8月中旬再次开盘时，也只推出了1号楼和4号楼，至今还有6号楼没有开盘。这个项目的销售人员对记者表示，6号楼估计要在9月份的时候开盘，现在还不确定。
　　由于今年上半年北京楼市的销售情况有点出乎意料，所以不少开发商上半年基本上就完成了全年大部分的销售任务，因此下半年销售压力并不大，中国房地产学会副会长陈国强表示，因此不少开发商也会选择放缓推盘节奏，看看楼市下一步情形再做决定。
　　提价10%属正常范围？
　　除了推迟开盘、项目惜售等开盘节奏上的变化，开发商为备战即将到来的金九银十，在部分房源的价格上也做了相应的调整。
　　据记者调查了解到，今年8月份领取预售许可证的11个项目中，中信城、徜徉集、太阳公元等不少项目的拟售价格，都比上期入市房源成交价有小幅上涨。
　　其中，高端项目太阳公元去年10月份入市房源实际成交价为54482元/平方米，而其最新入市房源拟售价格为57871元/平方米。北京城建(11.73,-0.04,-0.34%)开发的徜徉集今年5月份入市房源实际成交价为13893元/平方米，相隔3个月，新入市房源拟售价格最低的为15800元/平方米，最高为18272元/平方米。
　　我们的价格策略实际上还是跟着市场走的，当市场上的价格预期有上涨趋势的时候，我们就会试探性地上调价格，北京一知名房企的销售总监告诉记者，上调幅度一般在5%、8%，当然这是根据每个月的成交量和客户需求来定的。
　　不过这位销售总监也向记者坦言，由于前几个月的市场成交量依然保持了较高的水平，公司本身的库存也得到了消化，金九银十是传统的销售旺季，而今年的市场也明显好于去年，因此10%以内的提价也属于正常范围。
　　事实上，在以往是销售淡季的8月份，市场仍能保持不俗的成交水平，这让开发商都感到欣喜万分。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，8月上半月北京新建住宅及二手房住宅签约量环比微跌。上半月住宅合计签约达12828套，环比下调4.5%，但仍是年内第二高点，相较6月份明显上涨，同比上涨幅度达到117.4%。
　　从现在来看，尽管调控仍然处于从严的状态，但目前市场的预期已经发生变化了，价格上调也是对市场购买力的试探。北京大兴一房企老板告诉记者，开发商都是逐利的，随着市场形势的转好，住宅价格当然是水涨船高。
　　记者也从北京一个楼盘销售代理公司处了解到，在他们代理的楼盘中，超过一半的开发商已经重新调整了下半年销售计划，而在金九银十期间放量推盘、小幅提价的开发商更不在少数。
　　即便如此，房地产调控仍未终止。张大伟表示，若已有政策能从严执行，则市场并不具备大幅反弹的条件。(.华.夏.时.报)

　　下半年或现开发商争地热潮
　　本报记者 刘力图 广州报道
　　种种迹象表明，土地市场的冷清局面正在远去，下半年全国土地市场可能会上演房企争先拿地的热潮。
　　包括万科(000002.SZ)、中国海外(00688.HK)在内的多家上市房企在最近结束的中报业绩发布会上表示，下半年将加大拿地力度，积极增加土地储备。同时，地方政府的推地力度正在逐渐加大。
　　然而，在土地市场转暖的同时，业内人士对土地价格的上涨表示了担忧。
　　面包价格还没降下来，面粉的价格却继续上升。一名开发商向《华夏时报》记者如此形象地描述道。
　　下半年积极拿地
　　中海年初订下了全年720万平方米的新增土地计划，现在离目标仍有距离，我们还会继续寻找机会。在今年中报业绩发布会上，中国海外董事局主席孔庆平向记者表示。
　　中国海外中报指出，公司今年前7个月在拿地方面略显保守，上半年只拿了3幅土地，新增楼面面积272万平方米。
　　孔庆平表示，上半年中海买地节奏和现金收入挂钩，但下半年会加快买地步伐。从现在到明年上半年都是买地的适当时机。
　　与中海拿地节奏类似，不少上市房企在上半年并没有积极增加土储。远洋地产(03377.HK)拿地面积同比减少49万平方米，华润置地(01109.HK)上半年只新增了两幅土地，富力地产(2777.HK)则基本没有变化。
　　然而，7月伊始，各大房企已经用行动表明加速拿地的决心。率先打破局面的是万科。据中国指数研究院数据显示，万科7月耗资54.97亿元拿下14宗地块，是其6月土地款总额的近3倍，新增土地储备296.32万平方米，是6月的4倍左右。
　　事实上，加速拿地的苗头之所以燃起，与各大房企对下半年楼市行情与楼市调控的预期关系密切。
　　此外，地方政府推出土地的进度比较慢，符合开发商要求的地块比较少也是导致土地市场冷清的重要原因之一。据中国指数研究院数据显示，2012年上半年，全国住房用地计划完成率仅有三成左右。
　　四季度是拿地的好时候。万科董事会秘书谭华杰向投资者表示，上半年之所以拿地较少，是因为合适的机会比较少，下半年拿地的机会多一些，可选范围也会更大一些。
　　广东国土部门相关人士曾向记者透露：下半年将配合行情推出优质土地资源，如城市综合体地块，预计土地价格会上涨。据此，估计下半年土地推出量将会明显增加。
　　北京中原地产研究总监张大伟表示，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略的改变，土地市场逐渐走出低迷行情，对于有资金实力的房企来说，依然存在着一些低成本逆市扩张的潜在机会，可择机补充土地储备。
　　面粉一直在涨价
　　在楼市调控仍然持续的今日，业界对于土地价格推高房价的质疑从没停止。
　　华远地产董事长任志强、阳光100董事长易小迪等业界人士多年来一直是地价推动房价上涨之说的支持者。任志强认为，土地的价格已经超出了市场的正常判断，而土地价格的实际增长和当年土地实际供应量的情况是不完全对等的，它的价格增长比例要按当年供应的土地和当年的价格来看增幅还要高。
　　有分析指出，高地价是每次调控都没有抓住关键的主要原因之一，因此即使调控再严厉，效果也并不明显。
　　在史上最严厉的楼市调控中，房价正在反复徘徊，但是土地价格从来没有纳入调控的重点靶子中。某央企管理层向记者表示，加速拿地将会迎来新一轮土地竞价，土地价格很难再降下来，不管调控如何继续，高房价仍然是必然趋势。
　　随着调控的深入，土地出让市场经历过多次的低潮，各地方政府的土地出让金出现回落。然而，据本报记者的不完全统计，近两年各地推出的住宅用地价格与历年相比，仍有明显的增幅，各地大幅增加商业、文化以及工业用地量，其中，这些地方政府手中的新晋地块的价格也不菲。
　　一份由澳大利亚央行主导的《中国土地和住房价格评测》显示，中国土地价格的波动性通常较房价高出3到5倍。只有2008年和2011年是例外，这两个年份的土地价格估计是下跌或持平。
　　因此，房企在下半年将加速拿地的意愿引起了研究机构的担忧。
　　类似于2009年-2010年的高价拿地热潮若重演，在市场反弹出现停滞的情况下，开发商的流动性可能会削弱。国际评级机构标准普尔在8月13日的报告中预警，开发商激进的购地行为，将令他们很难大幅改善杠杆水平和信用比率。
　　实际上，近年来大型上市房企的土地储备始终维持在较高水平，并且保持了较快的增长速度。北京中原地产数据显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，相对于2008年底增长了约1.8倍。
　　张大伟认为，在当前调控的大环境下，过高的土地存量和消化周期会影响到公司的成长速度，增加其经营风险。因此，下半年开发商应当加快周转速度，增强销售能力以消耗过去高速扩张时期累积的土地存量。(.华.夏.时.报)