本报记者 简宁 北京报道

　　“我们有信心完成全年270亿元销售目标，不仅可以完成，更有信心可以提早完成。”在近日远洋地产（03377.HK）中期业绩报告会上，总裁李明信心满满地向投资者如是宣布。

　　远洋地产半年报数据显示，截至6月30日，尚未入账的协议销售额达到人民币371亿元，同比上升约45%，这样的销售数据显然是李明的底气所在。

　　截至2012年6月30日，远洋地产完成协议销售额人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。营业额达到人民币68亿元，毛利达21亿元人民币，销售回款率达90%，实现净现金流入约人民币25亿元。

　　同时，今年上半年远洋地产拥有现金约人民币149亿元，获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元，净负债率继续处于62%的健康水平。

　　北京中原地产研究部总监张大伟认为，远洋地产的高销售额主要得益于其销售为先、强力去化的策略。

　　据记者了解，今年上半年，公司通过快速、灵活、有针对性地实施销售策略，一些优质楼盘表现抢眼，如大连钻石湾、北京远洋·万和公馆，分别创下开盘当月热销20亿元和12亿元的佳绩。

　　截至8月15日，远洋的协议销售及认购金额已达到210亿元，达到全年目标的78%。下半年是包括远洋地产在内的房地产企业的传统销售高峰期，远洋地产旗下的杭州远洋心里、上海远洋香奈印象、深圳远洋新干线等项目也将陆续入市。随着强势新盘的增多，远洋地产有望提前实现全年销售目标。

　　北京占比降至28%

　　布局全国市场

　　作为北京区域曾经连续6年排行第一的龙头房企，远洋地产一度以北京为大本营。2009年，北京在远洋业绩占比中高达70%。然而，今年上半年，远洋地产在北京区域的协议销售额为37.6亿元，仅占远洋总销售额的28%。

　　对于北京区域占比的下降，李明认为：“这一变化是出于布局全国市场的战略考虑，符合公司的预期。未来，北京市场在公司整体营收中的占比控制在20%比较合理，但公司在北京市场的销售额及市场分额不会降低。”

　　可以看到，远洋的这种结构性变化源于楼市发展的客观因素。从2011年起，在一线楼市受阻的大环境下，各大房企纷纷将主要精力转向受调控影响程度较小的二三线城市。

　　远洋地产的全国化布局开展得不算早，但也称得上及时。2010年以来，远洋开始从环渤海圈扩张到长三角、珠三角以及长江流域。目前看来，北京区域占比下降的另一面无疑是其他区域开拓的初见成效。

　　据李明透露：“公司经过两年的调整，至今已进入19个城市，今年上半年就有17个城市贡献了销售收入，而去年只有9个。”

　　对此，兰德咨询总裁、知名房企咨询专家宋延庆认为，远洋的全国化布局的广度是足够的，但在区域深耕方面还有待深入，目前除了北京、大 连、秦皇岛外，其他单一城市的占有率还不够高。

　　李明也曾在多个公开场合表示：“远洋在完成全国布局以后，原则上不会开拓新的区域，重点放在我们深耕的已有区域。”

　　但对于远洋这个立足于北京的房企来说，北京区域仍是其关注焦点。李明在谈及未来土地储备时强调：“远洋依然本着审慎的态度拿地， 但将重点关注北京、深圳等已经进入的一二线城市。”

　　商业地产收入上升27%

　　战略调整见成效

　　在远洋地产上半年营收中，剔除物业开发后的投资物业、物业管理及其他收入10.5亿元，占上半年营收总额的16%，同比上升9%。

　　“这与远洋地产多元化战略紧密相关。”李明直言。

　　在业内人士看来，与星河湾卖酒、恒大和富力“踢足球”、万达和世茂涉足影视等行业跨界整合不同的是，远洋地产的多元化是有限度的。李明将此解读为，该限度是与主业高度相关的多元化，而且相关多元化必须按照市场化、专业化的标准开展，肯定不能跨行业。

　　事实上，商业地产是李明重点拓展的方向之一。半年报显示，2012年上半年，远洋投资物业收入达人民币2亿元，同比上升近27%。而其在北京成熟写字楼项目的租金与去年同期比进一步提升，平均升幅达14%。

　　“远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平米的经营性商业物业。” 李明表示，今年，远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建筑面积大概是30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。

　　李明同时透露，2013年，公司将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模加起来有30万平米左右。而远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将会在2014年投入运营，项目规模也约30万平米。截至2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。

　　下半年控制拿地规模

　　去库存化为主

　　2012年上半年，远洋地产在京新增土地为零，有舆论因此解读为公司受困于地王项目的库存压力。面对这种争议，李明曾直言：“对于土地购买，远洋地产一贯保持审慎态度，规模控制在可以保证未来3-5年的发展。目前，远洋土地储备2300万平米，足以满足3-5年的发展。”

　　在李明看来，稳健的财务是远洋地产拿地的前提。公司手头现金总是保持在总资产的10%左右。

　　2012年上半年，远洋手头现金为149亿元，比年初提升25亿元，截至8月15日，手头现金又提升25亿元，达到174亿元。

　　对于媒体报道质疑的“远洋受地王牵制而导致资金紧张”，宋延庆认为，“所谓地王，是指投入大、回报周期长的项目，但这种项目只要产品定位和设计没什么问题，一般来说盈利都不成问题，更别说拖垮像远洋地产这样有一定高端物业开发经验的房企了。”

　　在宋延庆看来，多数房企手头的现金差不多维持在总资产的7%-8%，10%的比例可以说已经处于业内保守水平，而62%的净负债率也属正常水平。充足的现金状况和较低的净负债率足以支持远洋地产去扩充土地储备。

　　据李明透露，下半年，远洋地产将适量增加土储，但将遵循三大原则：第一，要严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误；第二，公司将在有成熟团队的区域适度增加土地储备；第三，要控制单个项目的规模，每个新拿项目的规模不能过大，按两年或三年的项目开发周期来讲，每个新项目的建筑面积将控制在20万平米左右。

　　同时，除坚持“现金为王”外，下半年公司还将结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去库存化。李明强调，上半年远洋地产的协议销售平均售价下跌了20%，主要是基于二三线城市中端刚需项目的销售贡献比例上升所致。“未来，公司对低端和高端项目维持价格不变，如果市场允许，价格可能还会略有上涨。”李明表示。