住建部：正研究进一步强化楼市调控政策措施
　　近日，住房城乡建设部有关负责人接受了新华社记者采访，介绍了当前房地产市场形势和调控工作。
　　这位负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。最新的市场监测数据显示，截至7月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。
　　这位负责人表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。(.上.证)

　　住建部：房地产市场将保持基本稳定态势
　　近日，住房城乡建设部有关负责人表示，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。房地产市场将保持基本稳定态势。
　　从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。(.证.券.日.报)

　　房地产暴利不再？ 招保万金盈利集体缩水
　　传统概念上的招保万金四大行业巨头的半年报悉数亮相，整体盈利能力的下降折射出中国房地产业暴利时代正在渐行渐远。
　　无论是主打刚需产品并以快速周转见长的万科和保利地产，还是坚持中高端路线谋取高利润率的招商地产和金地集团，均出现盈利远低于营收的格局。这四家特点各异的开发商也基本代表了不同类型房地产企业的整体表现，营业收入继续增长，但毛利率、净利润下降和存货、资产负债率上升，成为行业普遍现象。
　　值得关注的是，上述四家开发商的现金流状况并没有恶化，房地产企业应对市场调控似乎仍具备一定的实力。
　　盈利能力下滑
　　按照申万行业分类可以发现，2012年1至6月，招保万金四大上市房企营业收入总额超过675亿元，较去年同期的484亿元增长39.46%，接近四成。而去年同期这四家房企营业收入增幅仅仅为11%。
　　得益于结算面积的增多，万科上半年营业收入增幅最大，增长53.7%至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。
　　但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。
　　由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化，其中万科同比增长25.1%至37.3亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.1亿元。
　　从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。
　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大企业全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。
　　对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为合作项目结转较多所致，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。
　　另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是因为淡市下的营销难度加大所致，四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。
　　此外，预收账款被认为是上市房企未来盈利能力的晴雨表，但四家房企的预收账款增长并不理想，仅仅由去年同期的330亿元增长4.5%至345亿元。
　　库存有增无减
　　尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减，其中招保万金四大房企库存货值，由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。
　　有机构统计亦显示，2012年上半年，包括上述四大房企在内的68家上市开发商实现营业收入约1118亿元，同比增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元。
　　但各大房企的促销跑量策略，对改善现金流状况颇见成效，其中上述四大房企手中持有的现金量由年初的855亿元增加28%至1092亿元。
　　以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。金地集团目前持有的现金高达190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍。
　　最为明显的是保利地产，其经营活动产生的现金流量净额为16.15亿元，同比增长119.55%，经营现金流连续三年为负的情况得以改善。
　　现金流的改善和开发商减少拿地也存在直接关联，减少拿地在一定程度上也反映出开发商资金压力仅仅是相对减轻。
　　从龙头万科的情况来看，上半年万科在土地市场上颇为保守，一季度甚至在招拍挂市场上没有收获。1至6月，万科仅仅新增加开发项目14个，对应规划建筑面积合计为213万平方米，仅仅约为去年同期的一半。
　　更明显的是金地集团，该公司全年计划106亿元，但在今年上半年却颗粒无收，半年内零拿地的情况在整个行业都颇为罕见。
　　尽管上半年营收情况不错，但开发商对下半年仍不乐观，招保万金四大房企均把灵活促销和加快去化速度作为重要目标。
　　金地集团总裁黄俊灿表示，目前房地产行业政策调控的底部已基本形成，房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。
　　金地集团同时称，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。
　　大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少。此外，华侨城净利润也同比下降4.2%。
　　即便是万科，继去年实现净利润96.2亿元之后，今年冲刺百亿利润大关是其重要目标，而万科要在下半年实现63亿元的净利润依然压力不小。(.第.一.财.经.日.报)

　　楼市松绑：噱头还是趋势？
　　在4万亿2.0版呼之欲出，稳增长向保增长倾斜的关键当口，处于胶着状态的楼市调控再一次受到前所未有的关注。一是市场回暖迹象，另一个是政策松绑迹象，这两者之间可能还将形成共振。如此之势，房价是否进入恢复性上涨、会否重演此前的暴涨格局显然将面临着考验。
　　从楼市的回暖迹象看，房屋成交量和土地市场无疑是最好的注解。来自官方的最新数据显示，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。而一线城市的深圳和北京更具代表性。据悉，深圳6月10日再现久违的千人排队买房盛况。深圳当天开盘的项目水榭春天5期推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过八成，认购金额达16亿元。与此同时，6月11日，北京通州有两块多功能地块入市成交，成交总价达3.4亿元，楼面价高达11800元/平方米，刷新了通州同类型土地楼面价的最高值。值得注意的是，此次的楼面地价是通州近三年来首次杀回万元级别。同时，北京市住建委房地产交易最新数据显示，北京6月前9天的新建住宅成交2396套，而5月同期是2099套。二手房住宅6月前9天交易量为3263套，5月同期是2665套。
　　从政策的松绑迹象看，在地方政府纷纷出台楼市微调政策的同时，作为调控楼市的两个重量级部门--发改委和央行，近日有关报道显示的政策新政，让它们再一次站上舆论的风口浪尖。其一，相关报道中数次引用发改委内部人士的话，称调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。但该人士也强调，如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目开口子。但国家发改委6月12日发表声明称，经查该部门最近没有人接受过该媒体记者的采访，有关报道纯属捏造。其二，据悉，央行7日下发银发[2012]142号文件(特急)。这份6页的材料在第2页中明确提出，放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。在房地产市场回暖的当口，央行的这一表述被市场解读为七折利率受到监管部门力挺。但与此同时，央行在近日发布的《2011中国区域金融运行报告》中强调，今年仍维持稳健货币政策。究竟央行重申房贷利率可打七折，与严格执行差异化房贷政策之间是否形成矛盾，这仍是个问题。
　　在笔者看来，目前楼市利益各方博弈进入了深水期，过往房地产市场调控中一直存在的信息战在近期再一次升温。什么相关部门、权威专家、内部人士等等都被搬出来了，市场回暖、政策松绑究竟是烟雾弹还是真货色，的确有点让人眼花缭乱。中央高层的公开态度一直是楼市调控不会半途而废，要巩固楼市调控成果，本来，在中国经济下滑需要稳增长和楼市调控需要稳房价之间，如何寻求政策平衡点就一直考验决策层的调控艺术。但如今，楼市调控信息的混战将让市场再度纠结，让政策有点陷入迷雾。比如，尽管发改委公告报道纯属捏造，但辟谣完了也就完了，造成的影响基本上是无人问津。从过去的经验看，几乎没有媒体因为报道这类虚假信息而受到追责。既然如此，政府部门的公信力也就要打一些折扣了。而所谓千人排队购房究竟会否是媒体或者开发商的噱头，也有必要打上一个大大的问号了，毕竟这种情况在过去也是见怪不怪的了。因此，在这个信息混战且不用追责的市场，楼市松绑究竟是噱头还是趋势，的确需要擦亮点眼睛，但恐怕很大程度还得靠事后来证明了。(.正.略.钧.策)

　　谁将接棒地产发挥支柱作用
　　经过两年多的宏观调控，目前地产市场整体过热的态势得到一定抑制，地产投资增速也出现连续11个月下滑。如果本次调控成果能够巩固，那么地产投资的黄金时代可能过去，未来整体行业难有更大的爆发增长。对于以投资拉动为主的中国经济而言，这是否意味着未来经济增长也会随地产投资的减缓而下滑？分析人士认为，在当前的产业结构调整中，一些新兴行业和更高级的加工制造业有望承接过去地产的支柱作用，这些行业在未来将成为中国经济转型的新看点。
　　自1998年房改以来，房地产市场化逐步加速。2004年后，伴随着城市化的推进和人口红利的释放，房地产业逐步确立并强化了行业的主导地位。经过十余年的发展，目前的房地产投资额占整个固定资产投资额的25%，房地产市场的销售额占GDP的12.8%。纵向与横向比较，没有哪个国家在某一特定历史时期如此依赖地产投资增长。由于短期的膨胀，地产市场也积累了很多制度的、市场的问题。多数国家地产业发展的兴衰史表明，房地产市场的健康发展要充分结合本国的经济发展模式，同时要有良好的监督机制和多层次市场的补充机制。同任何一个行业一样，房地产业也有自己的成熟期和衰退期，在行业周期的转换中，如何做好产业承接，无疑对于经济和社会的稳定起着关键作用。
　　中国的房地产市场虽然经历了短期繁荣，但期间暴露出的问题也到了不改革跳不出死胡同的境地。土地制度的痼疾、地方财政对土地的过度依赖、房地产开发模式的单一、二三级市场规范的不完善等，都是制约房地产市场未来能否进一步走向成熟完善的关键问题。在经历了单一发展模式的阵痛之后，政府开始着手从制度和市场完善两个层面来规范行业发展。成都和重庆的二元制改革、保障房的推出、房产税试点等，都传递出未来中国房地产行业改革的大致脉络。此外，法制的完善、房地产服务市场的规范也将保障行业整体的发展深度。
　　从目前正在进行的改革和政府传递出的信息可以看出，房地产行业正在向圈地暴利的单一模式告别，未来行业的发展增速也将淡出脉冲增长方式。可以说，目前政府进行的尝试都是在为整个行业更成熟、更持续的发展进行探路。但这种改革也是逐步渐进的，否则休克疗法对行业与经济的副作用将不可忽视。在地产业开始深入调整而其他行业尚未培育成新兴增长点的时候如何做好承接，平滑产业转移和升级对经济的负面影响考验着政府的调控智慧。
　　由美、日的经济转型经验可以看出，在不同发展阶段和经济发展模式中，新兴产业和传统产业之间呈现出一定的雁型模式，不同行业产业增加值的变化存在一个渐次替代的过程。这对当下处于转型的中国经济而言具有很好的借鉴意义。
　　目前，我国已经提出了七大新兴产业计划，节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料将成为未来投资发展的重点。虽然从目前的投资额和工业增加值看，这些新兴产业还不能与传统行业同日而语，但其未来的发展空间和弹性无疑会超过地产等传统行业。在新旧产业交替的过程中，只有在政策和力度上对新行业给予更大支持，同时有效地规范和解决老行业中积累的问题，才可能较好地平滑交替过程中的摩擦和潜在影响。(.中.国.证..券.报)