楼市十字路口 住建部研究强化调控
　　[ 住建部正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施 ]
　　似乎是国务院楼市督查组刚回京，中国楼市就开始反弹了。国家统计局最新的数字表明，70个大中城市中，上涨的城市有50个，这一数字大大超过上一个月。
　　住建部有关负责人日前表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住建部正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
　　调控强而有力，房价却涨势逼人，问题出在什么地方？房价新一轮上涨，将此后的楼市调控再度逼入一个微妙时期。
　　地方政府拿捏稳增长
　　稳增长的信号或是整个楼市转向的起点，但7月31日召开的中央政治局会议已经为下半年的宏观政策定调：稳增长放在突出位置，同时坚持房地产调控政策。
　　稳增长政策并未给房地产多少空间，却止住了货币政策。货币政策一转入稳健，房企的生存空间就开始变大了。
　　进入第二季度，全国主要城市房地产销售金额和销售面积一改持续回落态势，开始小幅反弹。
　　住建部上述负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。
　　中国银行高级经济师周景彤指出，未来随着经济的不景气，宏观政策还有可能放松，会更进一步释放流动性，房价可能还会涨。去年以来积累了不少刚性需求，在房价预期改变的情况下会得到释放，而且由于预期的改变，今年下半年甚至明年的需求，也会提前释放。
　　业内人士指出，政府担忧经济增长乏力，可能在拿捏经济增长和稳定房价政策之间做出权衡，即便调控政策保持严格，执行层面、特别是地方政府的执行力度和意愿，未必尽如调控措辞那般坚定。
　　中金公司此前报告指出，一些地方政府的行为促使对房地产调控政策的预期发生扭转。今年以来一个微妙的转变是从前期的强调抑制投资性需求到抑制投资性需求与鼓励刚性需求并举。
　　据中金公司测算，第二季度商品房销售额当季同比增速从第一季度的-14.6%回升至约1.4%，回升幅度高达16 个百分点；第二季度房地产业的增加值同比增速较第一季度提高约10 个百分点。
　　两次降息顺水推舟
　　如果稳增长需要地方政府仔细拿捏，那么一月之内两次降息，则完全是顺水推舟。
　　周景彤指出，近期的降息降准对地产影响还是比较大的，尤其是降息对房地产的影响很明显。
　　而伴随着利率下降，房地产贷款也在上半年出现了一定的升势，央行此前发布2012年上半年信贷投放报告显示，6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，6月末，个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%。
　　国内某大型开发商的宏观研究人员告诉记者，目前地产商面临的整体房贷环境比去年好不少，利率、准备金率下调，使得整个货币环境也在改善。
　　央行一系列降息安排，促进了近期的房地产发展，但如果重新有大量资金涌入房地产市场，那么新的房地产泡沫重新吹大。这应该是政府不愿看到的。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出。
　　易宪容指出，正是在上述的背景下，7月份的信贷数据未如预期般迅速攀升，显示出政府和银行对货币政策稍微走向宽松却带来房地产价格反弹，从而改变房地产预期，使几年来的房地产宏观调控半途而废的担忧。
　　严格调控倚重行政手段
　　下一阶段房地产政策总体上还是偏紧的，有些政策为了稳增长，客观上会对房地产形成利好。但对于房地产调控政策而言，还是总体趋紧的。周景彤说。
　　周景彤指出，为了稳增长，政策就要放松，这对房地产就是一个利好。通过信贷或者通过利率这种手段对房地产肯定是一个逆调节。现在如果想稳住房价，使得它不要涨得过快，限购限贷这一方面还是需要发力。
　　通过调研发现，房地产开发商现在的形势也不是很好，下一阶段，采取以价换量的做法可能会得到集中体现。房价不可能快速上涨。他说。
　　周景彤指出，短期内还是得通过限购限贷等行政性方式来调整房地产，金融性方式作用不大。如果利率上调肯定会对房地产产生影响，但短期内利率上调肯定不可能，提高存款准备金率的概率也不是很大。.(.第.一.财.经.日.报)

　　房地产投资减速过快将加剧楼市供需失衡
　　今年以来，在房地产市场调控政策作用下，我国仍有少数城市房价出现上涨，稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告，各地高度重视房地产市场调控工作，认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实，为何房价依然居高不下？其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长，有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局，进而增强消费者的涨价预期，促动提前消费，并就此形成恶性循环。
　　国家对于房地产市场的调控政策，特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效，但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。
　　国家统计局数据显示，前7个月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降6.6%，商品房销售额2.9万亿元，下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度，因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下，房价仍然没有出现回落趋势，是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足，或者说住房市场依然保持供不应求的局面？在供求失衡和市场机制作用下，房价上涨将是必然结果。当然，如果没有现行的调控政策，房价上涨幅度还有可能更高。
　　促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段，应当是刺激房地产业增加供应，但在房地产市场调控政策的直接影响下，房地产企业普遍出现资金紧张的情况，限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据，房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降，前7个月为5.1万亿元，同比增长6.2%，是近年少有的个位数增长率，去年同期则是增长23.1%。
　　资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例，全国住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落，从2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长。
　　从经济学角度来讲，超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中，调控政策对房价上涨形成无形压力，价格对于投资的指导作用削弱，开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润，自然也就没有了继续追加投资的动力。
　　前7个月，全国房屋新开工面积10.4亿平方米，同比下降9.8%；其中住宅新开工面积7.7亿平方米，下降13.4%。在发达国家，这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条，而我国的情况显然并不是这样。
　　一方面市场存在旺盛的购买需求，另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业，其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如，行业性或地区性进入门槛，将产业投资资金拦在门外；主业并非房地产业的企业被要求限期退出；社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道；现行的土地拍卖机制和诸多税费项目，增加了房地产开发成本等。
　　对于如何增加住宅市场的有效供给，学界向来有截然不同的两条思路：一为政府主导思路，一为市场主导思路。所谓政府主导思路，是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资，以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式，作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路，强调打破行业和地区垄断，发挥市场机制基础作用，引导社会资金流入房地产业，以增加商品住宅供应的方式，缓解市场供需矛盾。
　　现行的市场调控政策实际上是对以上两条思路的综合，仍然寄希望于市场机制，以房地产市场健康发展为主导目标，同时又对市场运行实施了较强的行政干预。实践证明，调控政策对于消费者产生了较强的约束力，而对地方政府的约束力则偏弱，主要体现在增加住宅用地供应方面。据国务院督察组报告，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，有的城市完成还不到计划的10%。
　　有效的土地供应是住房建设的先决条件。地方政府出于调控本地土地价格，增加土地出让金收入的考虑，有可能在价格走低时减少土地供应，目前还缺乏有力的政策措施增强对地方政府的约束力。至于对房地产开发企业在信息公开、诚信交易方面的要求，由于缺乏细致统一的可操作性规定以及相应的惩戒措施，使政策力度有所减弱。
　　显然，增加房地产市场特别是住宅市场的有效供应量，需要在增加土地供应的前提下，积极扩大房地产行业投资规模。目前可以考虑的措施包括：鼓励房地产开发企业采用多种融资手段，增加到位资金数额，银行和证券监管部门应为此创造必要的政策环境；推动实现房地产业投资主体多元化，鼓励符合条件并有投资能力的企业和机构投资者进入房地产行业；继续弱化房地产特别是住宅的投资功能，坚持和完善现行的限购措施，适当增加以投资为目的的住宅的持有成本。
　　总之，目前房地产投资规模回落的势头，可能会在房地产企业出清库存以后，减少明后年住宅市场总体供应量，不利于巩固房地产市场调控成果，值得各方面密切关注并认真研究对策。(.中.国.证.券.报)

　　住建部：个别地方出现放松限购刺激消费苗头
　　中国住房城乡建设部有关负责人近日接受了新华社记者采访，介绍了当前房地产市场形势和调控工作。
　　这位负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。最新的市场监测数据显示，截至7月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。
　　这位负责人表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。(.新.华.0.8.网)

　　重庆房价半月跌千元调查：20个在售楼盘仅15%降价
　　在全国楼市连续两月环比上涨的背景下，重庆楼市却不涨反跌。
　　中国指数研究院西南分院 (以下简称中指院)最新发布数据显示，重庆楼市连续四周出现下跌，价格下降幅度在千元/平方米以上。
　　《每日经济新闻》记者对重庆主城区20个在售楼盘调查发现，仅有15%的楼盘存在降价情况，与中指院的数据形成反差。
　　重庆房价逆市下降
　　中国指数研究院西南分院最新数据显示，上周(8月13日~8月19日)重庆主城区商品房成交均价为6483元/平方米，与上周相比下降33元/平方米，降幅为0.51%。
　　根据该院出具的研究报告，这已经是重庆房价连续四周下降。
　　中指院官网显示，8月6日~8月12日期间，重庆主城区商品房成交备案3784套，成交面积34.50万平方米，成交套数和成交体量分别下滑1.6%和2.8%；成交均价为6516元/平方米，相比此前一周下跌了321元/平方米。7月30日~8月5日一周，重庆主城区商品房成交面积同比下降26.95%，成交均价环比下跌728元/平方米。以此计算，7月30日~8月19日期间，重庆商品房价格下跌幅度已在千元以上。
　　最近一段时间，重庆商品房成交均价明显回落。中指院西南分院总经理汪勇表示，尽管下跌幅度不小，但重庆楼市仍处于理性范围。
　　在当前的楼市大环境下，中指院的报告显得有些格格不入。
　　7月、8月的楼市，房价回暖是主题词，多地楼市均有不同程度的上涨，在一条上扬的主线上突然来个拉低，自然会很刺眼。晟城地产市场经理李飞表示。
　　国家统计局8月18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在70个大中城市中，新建商品住宅环比上涨的城市为50个，下降的仅9个。上涨的城市数量较6月份翻了一番，此外新房价格环比同比均呈回暖迹象。
　　中原地产的统计数据也显示，7月份70个城市的平均新建商品住宅指数环比上涨0.14%，指数为100.14。这是从2011年10月以来的第二个平均环比上涨的月份，也是2011年5月以来环比涨幅最高的月份。
　　市场与报告打架
　　一直以来，在全国重点城市中，重庆的房价指数始终处于较低水平。因此，在2011年全国多地楼市降价的大环境下，重庆市场表现出少有的坚挺。在此轮回暖中，重庆楼市反被统计出降价，让不少市场人士颇为疑惑。
　　从目前全国市场发展情况来看，年内房价下跌的可能性很小，重庆房价基数本就不高，降价的可能性更小。熟络重庆市场的中原地产市场研究部人士孙刚直言，上述报告与市场真实情况并不相符。
　　《每日经济新闻》记者在重庆主城区巡盘时也发现，很多楼盘从今年年初到现在价格不仅没有下降，上升趋势反而比较明显。
　　如江北区鸿恩寺片区的某楼盘，年初的均价为8000元/平方米左右，二季度和最近一次开盘则涨至9000元/平方米左右；九龙坡区鹅公岩大桥附近某楼盘，去年市场低点冲量时开盘价为7800元/平方米，现在价格已冲到9000元/平方米左右；南岸区某楼盘，一季度以7600元的单价开盘，现在也已调至8300元。
　　今年5月份以来，重庆的房价一直都在上涨，近2个月我们楼盘单价就涨了200元左右。重庆南岸区丽都锦城李姓置业顾问表示，现在的价格已经拉平了此前的跌幅，甚至还有少量拉高。
　　大渡口区晋愉融府置业顾问在接受咨询时也称，该楼盘自去年底开盘至今价格已经涨了近2000元/平方米，预计未来还会提价。
　　沙坪坝区隆鑫天雨方陶姓置业顾问则直言，8月是房地产业传统淡季，成交量有一定下滑，但销售价格并未下调。
　　在记者统计的重庆主城区20个在售楼盘中，仅有15%存在降价情况，与中指院报告形成反差。
　　世联地产市场经理王波表示，以周为单位反映房地产市场数据并不科学，结构性因素在其中发挥作用颇大。
　　王波介绍，上半年重庆楼市成交区域主要集中在茶园新区和大学城，价格比较低；进入7月后，江北、渝北、渝中三区的楼盘开始放量上市，这些区域又多别墅、洋房等高端房源，使统计价格在短期内大幅冲高；7月下旬到8月中旬期间，统计价格又一些区域板块打折再次拉低，所以在统计上会出现重庆房价四连跌的情况。
　　非刚性区域泡沫初现
　　在《每日经济新闻》统计的上述20个在售楼盘中，全部15%降价楼盘均位于大学城及两江新区，其中大学城楼盘降价幅度尤为惊人。
　　我们的高层花园洋房最高时曾卖到8500元/平方米，目前套内单价为6500元。大学城龙湖一楼盘置业顾问表示，近一个月内，该楼盘多种户型均在促销。金科在该区域一楼盘置业顾问也表示，其花园洋房套内单价仅为5300元，优惠力度空前。
　　纵观整个重庆楼市，在去年以来一系列政策调控影响下，大学城的情况是最惨的。王波分析，大学城区域楼盘近期之所以大幅降价，一方面是受季节影响，另一方面是该区域投机属性较浓的连锁反应。
　　这几年大学城区域的房价走势不符合市场轨迹，购房者中大部分都以投资为主，是典型的供大于求的区域，在当前刚性需求为主流的形势下，开发商只能靠降价吸引客户。李飞说。
　　汪勇分析称，随着下半年重庆市场大量房企密集推盘，以及重庆政府启动1.5万亿工业振兴计划，房地产行业作为产业链上的一环，楼市成交量可能逐步回暖。(.每.日.经..济.新.闻)