两湖房产税方案被广泛转载后遭国土部网站撤下
　　有关扩大房产税试点的消息近来一直流传得甚嚣尘上，牵动着购房者和开发商等各方的神经。昨日，有关房产税扩大的传闻终于有了权威消息。国土资源部官方网站发布了一则信息，披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。 国土资源部网站发布的这一则消息称，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次视点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
　　国土部网站在发布这则信息时，也注明了其来源为昨日的中国国土资源报。该报为中央级行业类平面媒体，因此消息来源可说比较权威。而早在上周末，也有消息称全国30多个省市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为房产税扩容做准备。而当时也传出2012年税收政策改革工作重点之一便是在湖北和湖南两省开展房产税试点。
　　昨日这则信息公布后被全国各地许多网站转载。有意思的是，可能意识到影响过于激烈，国土资源部网站在昨日下午6点左右便撤下了这则消息。不过业内人士分析，两湖将继上海、重庆之后成为新的房产税试点应该是板上钉钉的事。
　　记者了解到，就在上周，媒体报道称，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
　　渝版房产税
　　1、税收征收对象
　　独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。
　　2、征税税率
　　不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%。
　　3、计税依据
　　目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。
　　4、计算标准
　　如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。
　　专家点评：渝版房产税针对的是高档住宅，如别墅和独栋公寓等等，按当地主管部门的话说，与90%的市民无关，因此并未纳入算账范围。
　　沪版房产税
　　上海版房产税四要素：1、起征点为人均60平方米；2、税率按房价高低分档；3、卖旧买新可退税；4、存量房一概不征。
　　据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。
　　上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。
　　专家点评：与重庆版相比较，沪版方案的可操作性更强，今后有可能被拿来在南京落地。
　　两湖版房产税和沪渝版有什么区别？
　　两湖版房产税比沪渝版更具杀伤力
　　对于湖南和湖北正在制定的新版房产税，南京业内专家认为其杀伤力毫无疑问比现行沪渝版更大，而且对近期和远期楼市都将产生下行压力。不过，房产税也不是万能药，不可能单靠这一个税种解决国内楼市的所有问题。
　　不同点1 已购二套房也需征税，税率不会太高
　　此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税，虽然版本各有不同，但是基本上均以满足一定条件的新购住宅进行征收对象，重庆版中唯一存在征收存量住宅税费的条款还仅限于独栋别墅。而根据此次湖南湖北正在制定的新版房产税内容，个人已购的第二套存量房都需要征税。另外，国土资源报的报道中还点出这一类房源征收的税率不会太高。
　　不论税率高低，对已购存量二套房也征税是未来房产税税基放宽的证明。南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，宽税基意味着征税范围的扩大。作为一个旨在控制投机行为的税种，大的征收范围才能产生全面性作用，不然就会流于形式，无助于市场调控。当然，大的征收范围意味着许多普通老百姓也将成为征收对象，如何避免造成自住性误伤，可以参照目前国外普遍采用的累进制税率解决。例如美国许多州县的房产税是以总价的高低不同按照0.5%-1.5%不等的税率来计算。而且现行的沪渝版房产税中也采用了一定累进制税率的内容。
　　不同点2 计税依据由房产原值改为市场评估价
　　在上海和重庆两地已推行的房产税中，由于基本上都是针对新购房征税，因此计税依据也是新购房的交易价格。不过在两湖版的房产税中，这一依据将改为市场评估价。这就是说，一个居民几年前买的第二套住房在征税时，不是按照当初的低价格作依据，而是按现在的市场价计算。
　　吴翔华表示，这一点也是遵从了目前国外房产税的通行做法，也就是税率是一定的，而税基则是按照该房产的浮动市值为基础。同一套房产，今年的房价涨了所征税额就高，明年房价跌了所征税额就低。这样税基随市场行情不断变化，更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用，在房产增值同时收到相应社会回报，以改善环境、教育及交通等社会其他方面。按照目前南京及全国各地房产交易系统的水平，评估出较为准确的市场价没有任何技术问题。吴翔华还说道，这也为按市场价征税奠定了技术基础。
　　专家解析
　　新版本更有利于挤出投机者，对楼市有下压作用
　　新版两湖房产税比现行沪渝版要严厉很多，其杀伤力主要是会产生更大的挤出效应--即减少房地产市场的空置率和投机者。长期来看，将有助于平抑供需矛盾，使住房进一步回归消费属性，让买房人更加理性。此外，这对于房地产开发的健康发展也有好处，投资性的减弱，必然导致更多非专业性企业离开房地产领域，转而投资其他领域。
　　不过，这种挤出效应的效果究竟有多大，与房产税税率的高低水平有关。南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，在看到房产税积极作用的同时，也不能对其抑制投机的作用估计过高。在土地财政没有改变的前提下，单靠这一个税种彻底改变房地产大局的想法并不现实。此外在征收过程中还会有许多问题和挑战需要解决，例如，投资者可能通过一定手段过户房子给亲戚来规避房产税；非住宅市场若不同时征税可能面临更大的投资泡沫等。如何在避免误伤自住的同时解决这些问题，实现精准打击，需要更多的辅助措施。
　　不论今后新版房产税实行后的效果如何，目前这则消息的传出，一定会对当前楼市产生或多或少的负面影响。吴翔华认为，在近两个月全国大中城市房价普遍止跌回涨的情况下，也不排除这是中央有意放出的风声。这则信息起码说明了中央对调控房价的决心，表明扩大和推广房产税试点这项工作一直都在紧锣密鼓的进行着。当前有些不淡定的购房者及开发商在看到这则信息后可能会更加理性，选择继续观望和暂不涨价。
　　此外，如果以目前价格无法获利，一些手中有囤房的投机者在预见到新版房产税来临的情况下，可能会将空置房源租出去以抵消未来的房产税，租赁房源的增多也可能会导致房屋租赁价格出现一定程度的平抑或下滑。
　　算笔账
　　如果这3个版本在南京落地分别要缴多少税？
　　如果这3个版本的房产税在南京落地，分别要缴多少税呢，记者也特地算了笔账。(注：两湖版房产税税率尚未明确，为方便计算，暂时按0.1%计算)
　　假设一个普通的三口之家在南京买房，按去年全市新建商品住房的平均售价13000元/平方米计算，他们可能会遇到下面几种情况：
　　1、该家庭原有一套60平方米的老房子，在河西新购一套100平方米的住房，单价15000元/平方米。
　　两套房产加起来的总面积是160平方米，人均53.3平方米，未超过60平方米，因此按上海版该套房产免征房产税。按重庆版也不用缴税，按两湖版应纳税额为150万元的0.1%，即1500元。
　　2、该家庭原有住房为60平方米，在江宁新购一套140平方米的精装公寓，单价13000元/平方米。
　　两套房产相加有200平方米，人均66.7平方米，超过了人均60平方米的免征标准，因此按上海版要对超过部分征税；但其房价未超过去年全市新建商品住房平均售价的2倍，所以实际缴税额为：(140平方米+60平方米-60平方米×3)×13000元/平方米×0.7×0.4%=728元。重庆版同样不用缴税，而两湖版则要缴纳1820元的房产税。
　　3、该家庭原有150平方米的房产，在城中又投资了一套70平方米的精装公寓，单价35000元/平方米。
　　两套房子相加220平方米，超过人均60平方米的免税界线，而且新购房产的单价也超过去年全市新建商品住房平均售价13000元/平方米的2倍，适用税率由0.4%改为0.6%，因此按上海版需要缴纳：(150平方米+70平方米-60平方米×3)×35000元/平方米×0.7×0.6%=5880元。若按重庆版，由于新购房产的单价超过均价2倍，因此要征收0.5%的房产税，即12250元。若按两湖版，则要缴纳2450元的房产税。
　　4、该家庭原本在江北住着180平方米的大房子，又在板桥买了套90平方米的房子，单价9000元/平方米。
　　由于该家庭的原有人均住房面积已经超过60平方米的标准，按上海版的标准，这套房子需按全部面积征收房产税，具体税额为：90平方米×9000元/平方米×0.7×0.4%=2268元。按重庆版无需缴税，按两湖版要缴纳810元的房产税。(.扬.子.晚.报)

　　专家称北京不会成下一个房产税扩围试点城市
　　有专家表示，从短期看，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税有可能导致房企或投资客将征税成本转嫁给购房者
　　购房者现在入市心态比较积极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，价格明显上涨。链家地产市场研究部常清向记者表示，如果政府通过行政手段来调节市场，房产税很有可能成为未来调控的新方向。
　　实际上，从国务院派出8个督察组到各地考察之后，房地产调控政策是否加码的猜想就不断升级，其中呼声最高的是房产税试点将逐步扩大的政策。预计北京暂时不会成为房产税试点，不过相关部门短期内可能会拿出一套方案，涉及地区尚不好确定。北京房地产业协会秘书长陈志向《证券日报》记者透露，但是否能改变市场预期，能改变到什么程度，则要看方案的具体内容。
　　调控加码猜想升级
　　今年5月以来，信贷政策相对放宽，尤其央行二次降息之后，刚需集中入市，市场预期开始慢慢改变。与此同时，开发商借势推出楼王产品，在户型、位置等方面做足文章，小幅提价试探市场，得到的反应明显让开发商比较满意。
　　正如一位知名房企的高层人士向本报记者所示：今年有两件事比较出乎意料，一件是提前完成了区域销售目标，另一个就是我们的售楼处尚完好无损。
　　实际上，上述情况正是国务院督查组各地考察的一部分动因，值得一提的是，督查组出京之际，业界就出现了取消商品房预售制度的传言，虽然随后得到证实，纯属谣言，但对调控走向的猜测却随之升级。不少专家向记者表示，如果房价全面反弹，不排除出台新政控房价。
　　不过，国务院督查组回京之后，其最终形成的调研报告调性倾向于温和，建议调控加码的可能性较小。对此，督查组曾对媒体表示，各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全面反弹的条件。而部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题，值得关注，但不能草率下结论。
　　不排除利于房地产市场健康发展的长期机制的相关政策出台，但过分强化行政干预手段的一刀切政策出台的可能性不大。陈志向本报记者表示，其实，约谈、考察也是调控的一种手段，包括问责地方政府对原有调控政策的执行力度，例如叫停一些地方政府出台放松调控的政策。
　　预计强调执行现有政策的可能性更大一些。同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，至于房产税试点，扩容是肯定的，但预计不会那么快。
　　征收房产税为房价做加法？
　　即使房产税试点扩大，房价短期内也不会应声而落。陈志向本报记者表示，至于能不能改变市场预期，这要看房产税征收的具体内容。
　　对此，张宏伟向记者表示，房产税试点扩容是迟早的事情，但值得重视的是扩容后对于楼市调控起到的效果，例如是否真的可以企稳楼市，稳定房价？是否可以从长远角度代替土地财政？
　　在张宏伟看来，短期内，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，他认为，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用，反而会促使房价进一步上涨。
　　事实上，有消息人士向记者透露，以上海为例，过去调控的效果是多种政策叠加执行的结果，而房产税起到的实际作用并不明显。
　　不过，张宏伟同时表示，尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时房产税对于控制投资性投机性需求会起到一定的市场调节作用，房产税也会真正发挥作用。
　　对此，北京中原地产市场研究总监张大伟也向记者表示，增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。
　　值得一提的是，陈志和张宏伟都向记者强调，征收房产税的时间窗口非常重要。张宏伟认为，市场发展相对平稳或者房价平稳的时候，应该是一个时间点。
　　北京暂时不可能成为房产税的试点。陈志向记者透露，以北京复杂的住房结构状况来看，征收房产税时机尚不成熟。
　　对此，有消息人士向记者表示，房产税技术上的问题实际上并没有完全解决，征收原则也需要进一步明晰。(.证.券.日.报)

　　房地产下一阶段成为投资下拉力量还是向上动力？
　　在房地产调控政策基调不变、也不进行明显调整的中性假设情景下，房地产销量增速有望在2012年三四季度平稳回升。房地产新开工和投资增速三季度触底、四季度企稳回升，全年增速有望保持在15%-20%之间。对于房地产在下一阶段是会成为投资的下拉力量还是向上的动力，不同的回答事实上意味着需要采取不同的宏观应对措施。具体而言，这取决于以下几个因素：
　　一、这部分取决于房地产销量的阶段性回暖能否持续并且转化房地产新开工的增加。
　　第一，房地产库存和企业资产负债率处于历史高位，本轮房地产去库存和去杠杆周期的延续时间可能长于以往，这是一个负面因素。以在建销售比衡量，全国层面的库存消化压力仍然巨大，即使是招宝万金这样的房地产上市企业，库存余额和资产负债率都处于历史高水平，这预示着房地产企业的去库存和去杠杆过程仍将延续。在这种情况下，房地产企业的优先策略是以销定产，防止资金链的流动性风险，适当收缩土地购置节奏，从而减少资金压力。下一阶段，房地产去库存的速度关键取决于当前销量回暖的趋势在多大程度上得以延续。
　　第二，2012年6月和7月的两次降息对居民刚性需求部分的住房购买力的提升以及房地产销售的季节性因素都将可能导致下半年销售将好于上半年，这有助于推动房地产新开工下滑的趋势在未来1-2个季度得以企稳回升。从中国房地产市场波动的历史数据分析，通常在房地产投资中，在建面积的贡献率为70%左右，新开工的贡献度在30%左右，但是由于在建面积相对稳定，房地产新开工对投资的边际影响更为明显，而房地产新开工又在很大程度上取决于销售进展，从历史数据观察两者时滞通常为1-2个季度，即房地产销售触底之后1-2个季度房地产新开工会见底。如果这一历史波动规律依然有效，则从当前的情况判断，房地产销售在2012年一季度应当已经阶段性见底，进一步考虑到季度性因素，历史上金九银十的季节性作用使60%的销售量集中在下半年，而2012年由于上半年销售处于负增长状态，下半年的销售占比有可能超过60%，这使得未来两个季度的销售同比增速提升幅度可能更高于历史水平。
　　二、这取决于东部省市的房地产投资增加能否对冲中西部省市的投资下滑。
　　从区域分布来看，东、中、西部房地产销售占全国的比重大致为50%、25%、25%，房地产投资占全国的比重大致为60%、20%、20%。由于2010年以来的房地产调控对东部省市的冲击更大，这也导致该区域房地产销售和投资下滑的幅度更大，这也是2012年以来房地产投资回落的区域原因之一。
　　目前来看，随着2012年6月和7月两次降息效应的释放以及部分地方政府对刚性需求的适度政策支持，东部省市房地产销售已率先于2012年一季度触底，如果此前的运行逻辑得以继续，则房地产投资也可能于二三季度企稳回升，但是考虑到中西部在三季度仍有较大可能维持当前的下滑态势，总体上，房地产投资在三季度企稳、四季度回升的概率较大。
　　三、一个总判断：在房地产调控政策力度不加码的前提下，下半年房地产投资有望企稳回升。
　　综合而言，基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响、以及社会影响等的谨慎态度，预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化，在此前提下，房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等，这使得房地产销量增速在2012年一季度触底的基础上，如果延续此前中国房地产市场波动的规律，则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三四季度企稳回升。
　　伴随销量的回升，从此前的房地产波动规律看，房地产新开工和投资增速也可能有望在三季度触底、四季度企稳回升，全年房地产投资增速有望保持在15%-20%之间。这种判断的最大变数来自于房价的阶段性、局部性反弹会引发更为严厉的房地产调控政策力度加码，如果这种情况出现，预计房地产投资增速有可能继续回落到10%以下，这就需要在其他领域的投资、以及内需领域采取更大的对冲措施，来促进宏观经济的企稳回升。(.中.国.经.济.时.报 .巴.曙.松)