房企高层称上半年卖亏了 将涨价保利润
　　分析人士称，上半年多家上市房企增收不增利，下半年开发商将注重提升利润空间
　　楼市预期改变之时，房企往往要推出好的房源借势提价，这是开发商一贯的营销策略。不过，今年下半年这种情况可能更加突出，因为多家企房上半年净利率和毛利率下滑。对开发商及其投资者来说，这意味着掘金空间被压缩，利润隐忧凸显。一位市场分析人士向本报记者表示，因此，部分房企下半年在营销策略上可能更加注重提升利润空间，例如收窄降价空间，取消打折优惠活动，甚至保价提价以拉升其利润水平。
　　统计数据显示，截至8月19日，沪深两市共有61家上市房企发布2012年上半年中期业绩报告，其中，30家净利润同比下滑，包括招商地产。除此之外，与沪深上市房企一样，内房企也出现了营收下滑，利润下滑和库存增长的局面，包括企富力地产，雅居乐地产和SOHO中国。
　　对此，多家房企已经开始寻找利润增长点，借势市场回暖后保价的销售策略，通过多元化布局，以及加大自持物业等方式实现转型。
　　多家房企增收不增利
　　从目前披露的数据看，上半年，多家房企的业绩出现增收不增利的现象，甚至部分房企营收与利润双降，比如滨江集团。
　　值得一提的是，中海地产以67.9亿元净利蝉联最赚钱上市房企，比万科超出30.6亿元。据汇丰银行分析，中海上半年平均销售价格同比增长12%，而土地成本仅占售价20%，使其达到近41%毛利率、27%净利率。此外，龙湖地产上半年合同销售达人民币174.6亿元，核心溢利增长72.1%至人民币33.5亿元。
　　不过，这两家房企的高盈利并不是普遍现象。数据显示，万科上半年虽然净利润同比大增25%，但毛利率、净利率分别同比下降5.6%、2.2%。而龙头中最典型的保利和招商净利率情况也并不理想，两家上半年净利率都同比下跌6%。其中，保利上半年销售额虽然同比增27.5%，但净利润同比大跌12%至24.55亿元；招商上半年销售额大增136%至161亿元，净利润也大跌16.9%至12.2亿元。
　　此外，据链家地产市场研究部统计数据显示，中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家标杆内房企上半年营收合计421.1亿元，同比下降4.5%；利润合计108.2亿元，同比下降7.18%。其中，SOHO中国利润下滑幅度最为严重，同比骤降65%；富力地产利润同比下跌35.08%。显然，这意味着标杆内房企的营收和利润也出现了下滑现象。
　　对此，有业内人士表示，净利润上涨虽然表示盈利增加，但净利率和毛利率下跌，则从另一个侧面说明企业利润被摊薄，反映了一个企业的赚钱能力在下降。
　　链家地产市场研究部常清则认为，受调控政策的影响，房企主动降价让利，争取快速回笼资金是其利润下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上涨也侵蚀了房企利润。
　　此外，有分析人士向记者表示，调控之后，不少房企抱团取暖，合作项目的增多也摊薄了房企的利润。
　　寻求新的利润增长点
　　据链家地产市场研究部统计，中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家内房企的持有现金合计551.4亿元，与年初相比增长18.62%；短期负债合计305.4亿元，与年初相比增长17.14%；投资物业合计为498.4亿元，年内上涨8.94%。
　　对此，有业内人士向记者表示，房企目前现金状况得到缓解。在开发商手持大量现金情况之下，以价换量，现金为王的销售策略已经过时。接下来，多数项目成本价入市和新盘低开入市的情况将大幅减少。借势市场回暖预期，房企保价和小幅提价是其提升利润空间的主要策略之一。
　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，在这样一个特殊的市场转型阶段，房企不必过急于上调下半年销售业绩指标进一步扩大规模，追求量上的增加，而将在质上也就是利润率上做文章。
　　据消息人士向记者透露，部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了，称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。
　　值得注意的是，手握大量现金的房企势必会寻求新的盈利增长点而加大投资。除了抄底土地市场的常规投资外，还有一些房企将目光瞄向了国外旅游地产，或者开发，或者干脆只做投资。
　　除此之外，传统专注做住宅产品的房企在向商业地产转型，传统做商业地产的房企向加大自持力度转型。日前，SOHO中国就计划将开发-销售的商业模式转型为开发-自持的商业模式。
　　对此，SOHO中国董事会主席潘石屹向媒体表示：告别散售，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，SOHO还将是上海外滩上最大的业主。公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。今天，我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。
　　常清进一步表示，在住宅地产调控短期内难以松动的预期下，内房企加大商业物业自持力度，或会对其他房企产生引导。(www.ccstock.cc)

　　个别银行取消房贷利率优惠未掀波澜
　　据媒体报道，光大银行日前悄然取消首套房贷利率8.5至9折优惠。记者近日走访并咨询北京、上海、深圳等多个城市的商业银行获悉，目前包括农业银行、交通银行、中国银行、招商银行、华夏银行等在内的绝大多数商业银行首套房利率8.5折优惠未发生变化。
　　银行人士表示，个别银行取消利率优惠未成为市场主流，目前大型国有商业银行的利率优惠没有取消，但未来优惠会否发生变化存较大变数。
　　多数银行仍执行优惠
　　光大银行相关人士表示，现在贷款额度较紧张，9折优惠没有了。如果借款人条件较好，可以给其基准利率。条件差一点的会在基准利率上稍微上浮。
　　目前京沪深等地绝大多数银行首套房贷利率仍执行8.5折至9折的优惠。对于二套房贷，各家商业银行均严格执行首付60%、贷款利率至少上浮10%的政策。
　　工、农、中、建、交等大型商业银行仍执行首套房利率最低8.5折的优惠，但不同地区稍有差异。中小银行首套房贷利率优惠程度更大。目前招行的首套房贷利率是8.5折优惠，首付比例为30%，且批贷速度很快。华夏、浦发等多家中小股份制银行也执行8.5折利率优惠，并称目前未接到总行关于取消首套房贷利率优惠的任何通知。
　　多家商业银行对贷款申请者所购新房的房地产开发商有特殊要求，部分银行只给予与其有合作关系的楼盘贷款利率8.5折优惠。
　　大行风向标未动
　　银行并未大规模取消首套房贷利率优惠是因为大型商业银行风向标未动。
　　交行总行相关人士表示，目前总行传达的精神还是支持并优先办理首套真实自住购房按揭贷款。浦发银行等多家中小银行的财务报表显示，在其房地产相关贷款余额中，个人房贷余额占比远远高于开发贷。平安银行行长理查德·杰克逊表示，该行考虑增加住房按揭贷款业务，下半年会多做一些。
　　分析人士表示，随着利率市场化改革提速，银行不得不加快信贷结构调整，最大限度地优化资源配置的步伐，不排除部分银行希望把更多的信贷资源投向个人经营性贷款、中小微企业金融业务等。就监管压力而言，银行目前面临的存贷比指标压力仍很明显，部分银行调整房贷业务在某种程度上可能是受制于存贷比考核。
　　四季度利率优惠存变数
　　分析人士认为，随着利率市场化改革的推进，未来商业银行的个人房贷利率将千差万别。多位银行业和房地产中介人士表示，按照往年的惯例，每年四季度是银行信贷额度最为紧张时期，如果届时贷款购房者仍旧数量众多，则房贷利率优惠很可能取消。银行前几个季度都需要冲贷款业绩，到了四季度基本没有业绩压力了，贷款额度也放得差不多了，这个时候贷款就几乎不会有优惠了，而且批贷可能也很困难。
　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，部分银行取消首套房贷利率优惠肯定会在一定程度上抑制刚需购房，但影响程度不会太大。对于是否跟进取消优惠，银行会继续关注房地产宏观调控政策和货币政策的变化。(.中.国.证.券.报)

　　新一轮楼市调控引而待发 专家称或以维稳为主
　　研究人士指出，未来调控政策或以维稳为主
　　国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，7月份全国房价环比涨势十足，50个城市房价环比上涨，虽然这些城市环比价格涨幅并不大--均未超过0.7%，但数量比6月翻了一番。面对近几个月楼市的量价齐升，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫有些担忧地告诉《证券日报》记者，从今年前7个月全国商品房销售成交均价走势看，2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势，下一步，楼市面临着新一轮价随量涨。
　　二手住宅方面，环比上涨城市28个，占比40%。虽然上涨城市较上月减少了3个，但是上涨城市中，涨幅超过0.5%的城市有所增加。
　　对于7月全国70大中城市新建商品住宅和二手房均持续两月环比上涨，且同比涨幅额略有提高这种情况，链家地产市场研究部常清表示，除了刚性需求外，近期改善性需求释放的程度逐渐加深，中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨。此外，7月份大部分城市成交量仍然处于持续的高位，购房者入市心态比较积极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，价格出现小幅上涨。
　　对于后续房价走势，研究人士纷纷表示上涨压力仍旧比较大。
　　谢逸枫从四个方面分析了房价上涨的压力所在。首先，城市化的进程及大量的民间资本依旧是土地价格上涨的因素。二是各个地方政府调控微调城市不断扩大。三是上半年全国房地产投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。四是房价上涨根源未解决，特别是土地制度和商品房预售制度及货币政策等财政税收分配制度的根本性制度未发生实质改革情况下，地方政府依赖土地财政和地价推涨房价的现象将越来越严重。
　　常清认为限购城市的上涨压力更大。在年初限购城市房价降幅深入的基础上，经过市场的复苏，房价涨幅明显却高于非限购城市。并且从二手房市场来看，不会受到供应节奏以及预售价格的限制，房价上涨幅度较为明显。更能体现出因需求被抑制而导致的集中释放是本轮房价出现上涨的一个原因。目前从政策上看，当前也是楼市调控政策从行政手段为主转向市场化手段的一个过渡期。采用市场手段进行调节更有利于市场的稳定。
　　国务院督查组在调研房地产调控执行情况时传出消息，若房价持续上涨则祭出新一轮调控政策，但是公布的调查报告中却只表示国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果，目前还没有做出新一轮调控的部署安排。
　　谢逸枫以为，新一轮中央房地产调控主要维持既有政策，再度调控加码的可能较小。常清也认为，未来的政策一方面需要保持目前房地产市场的平稳，增强市场未来供应的信心。另一方面，盘活存量房市场，增强二手房买卖活跃度，建立高效的流通机制，此外，进一步加大保障房供应力度，着力解决低收入人群的住房需求。(www.ccstock.cc)