温州炒房团全军覆没 八成炒房者资金被套资不抵债
　　房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，大多炒房者已资不抵债。所谓温州炒房者卷土重来只是传说
　　卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。
　　在这轮被称为史上最严厉的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。
　　在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不跑路。
　　多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的温州炒房团，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。
　　以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。
　　八成炒房者资不抵债
　　2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。
　　2010年下半年，限购令等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。
　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。
　　这3100万全部来自周边亲戚朋友。张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。
　　房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。
　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够连本带息4000万的购房成本。我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子。如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要好很多。
　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。
　　亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。
　　一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010年，陈先生卖掉除杭州、温州共两套自住外的所有房产，带上孩子、老婆移居杭州。
　　七成炒房资金来自借款
　　据本报记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。
　　在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。
　　对此，多数炒家和中介人士说法不一，也难以给出详细数据及比例，但有一点可以确定，企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的主力军。
　　高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说，以前房价比较低，一套房子交易少的赚一二十万，多的赚三五十万。
　　这与本世纪初，由媒体、中介等组织的温州炒房团，其成员组成已经发生很大的变化。当时，房价基数比较低，又加上银行贷款比较宽松，大多握有几十万、上百万元的温州人，都会去全国各地买几套房子，出现了全民炒房的盛况。
　　但真正的分水岭出现在2010~2011年期间，限购令等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。
　　由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。本报记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。
　　去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
　　在张鸣看来，企业主炒房，与产业不景气有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，反正是搞什么企业都亏钱。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。
　　于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现大企业造楼、小企业炒房等比较普遍的现象。
　　据统计，在2010温州市百强企业中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业。
　　参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会融资，来自房产抵押贷款等，现在炒家无力还本付息，房东只能背负沉重债务。
　　高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。
　　除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产刹车，30%的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。
　　卷土重来只是传说
　　最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。现在问题都解决不了，不可能去买房。对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。
　　对此，泰和房产总经理林育、平安易居总经理姜毅、哥伦布房产总经理陈平等温州营销机构负责人在接受本报记者采访时也认为，这一轮房地产调控及温州民间借贷危机等，对温州炒房客打击很大，所谓其卷土重来炒作成分过大。
　　多位一线中介人士向本报记者反映，最近几个月，温州房产交易量上升，主要为刚性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。
　　日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房。小户型房源稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价格在继续下降。
　　现在去买房，我们有心也没力。张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向本报记者表示，现在上海、北京、杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书、养老度假、经商等刚性需求。或许几年后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。
　　上述多位中介人士向本报记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。
　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。
　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但限购令等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。(.第.一.财.经.日.报 .陈.周.锡)

　　地方政府推波助澜 商业地产隐存过剩风险
　　随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与2012博鳌房地产论坛的多位企业人士告诉记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
　　记者了解到，当前除了万科、保利、华润置地等一些标杆企业有意在商业地产分一杯羹，商业用地也正受到其他投资商热捧。前段时间高价地块频出，其中大部分为商业性质用地。北京中原市场研究部总监张大伟曾告诉本报记者，土地市场尚未全面回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块。
　　事实上，随着调控政策的影响，前半年全国土地市场一度处于冷清状态。各地政府推出的住宅地块往往以流标和底价成交，由此造成的土地财政的缩水接近上千亿元。与住宅市场形成鲜明对比的则是近期商业地块的升温。业内甚至预计，未来国内房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产。
　　北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在博鳌房地产论坛表示，当前有些地方已经发生了商业地产的过剩，甚至有些企业被套牢后自我淘汰使得行业洗牌加速。他认为，尽管商业地产在京津、长三角、珠三角等大城市圈不乏前景。但是要做商业地产，需要先有商业的竞争力，不能贸然涉足。
　　龙湖地产有限公司战略发展部总经理王亚军分析指出，由于没有限购，大家把注意力都放在商业地产了，但是做起来难度却非常大。
　　王亚军告诉记者，由于商业地产重点是投资属性，投资者对回报的要求就非常高。
　　对于一个商业地产而言，怎么样把商圈打造出来，带动整个商圈提升投资价值？他认为，不是所有的企业都具备商业地产的长期运营能力。
　　另外则是资金方面，因为是长期投资持有项目，如果融资成本高到12%以上，基本上商业地产就不用考虑了，偶尔也许一个项目升值，但很多时候是做不到这一点的。王亚军坦言，龙湖在打造商业地产过程中，如何控制资金成本是非常难的一个问题。尤其是中国宏观经济往后很长一段时间，都有不确定性。
　　深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳则告诉记者，困扰商业地产的还有租售比问题。你卖多少？持有多少？现有的金融体制对商业地产的融资没有办法给予完全的融资，如果全靠融资的话，那肯定会完蛋。洪小佳告诉记者，对我们来说一般是卖一部分，持有一部分，但卖的部分尽量不影响整体格局，必须控制好后续经营，控制好业态。
　　以专注于商业地产自居的宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华则分析指出，除了社会层面对商业地产的需求，造成商业地产升温的另一个因素是政府层面的默许。他认为，这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求。
　　黄永华进一步解释，对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻。
　　当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地GDP；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。一位房地产业内人士表示。
　　而记者了解到，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
　　如果企业和当地政府前期沟通比较好，能够达到预期，政府将给你更多的支持，这是一种相互默契。黄永华认为，这是商业地产被看好的原因之一。但是他同样指出，实际上商业地产在现在这个阶段有很多风险已经表现出来。比如商业地产总量过剩，如此发展下去会对企业和投资者很不利。(.经.济.参.考.报)