对商品房市场以行政方式管制，深圳正拟对保障性住房进行“限售”管理。

　　据传媒报道，正待审批颁布的《深圳市住房保障制度改革纲要》提出构建“保障房内部流转(或称封闭运作)机制”，深圳的保障性住房或将不能和商品房一样进行租售，而只能租售给保障性群体。如此，深圳将成为全国第一个保障房“封闭运作”的城市。

　　而深圳市现行的保障房制度规定，符合条件的居民购买与持有经适房5年后可以上市，持有安居房10年后可申请完整产权。

　　看罢这则简短的新闻，笔者的第一反应是，深圳市保障房制度建设正在朝着正本清源的正确方向前行，对既往不合理的政策设计进行纠错；而翻看一下各网站新闻报道后面的网友留言，大多数的观点认为政策制定“早该如此”，也说明各方对此多有共识。

　　房地产市场价格上涨与普通居民收入水平严重不匹配的事实，已经成为制约中国经济社会和谐公平与可持续健康发展的重要不稳定因素之一。政府宏观调控以图抑制房价过快上涨，而政策与供、求各方利益博弈中同时引发了对如何理性、正确认识房地产行业健康发展的广泛讨论，从目前取得的共识来看，成熟的、多层次的房地产产品体系应当包括商品房、保障房（包括经济适用房、安居房、公租房等）等不同的类型，而不同的房屋形态的产品类型应当分别具有不同的市场生成与交易体系。

　　事实上，如果说对于商品房究竟是属于市场中的“普通商品”还是属于关系国计民生、具有安居功能因而需要一定限定的“特殊商品”这一功能定位还存在争议的话，那么，目前各方对于保障房的功能属性定位则日渐取得共识，其核心要点在于：保障房属于政府补贴性质的福利性住房，是具有社会保障性质、承担社会收入再分配功能的“准公共物品”。而“公共物品”不同于“私人物品”，其在使用、产权拥有以及权属流通等方面应该有着区别于商品房的不同的制度设计。

　　与商品房一样，作为有欠规范而需要综合治理的房地产市场体系的一部分，保障房市场因为制度设计方面的诸多缺陷而时有负面信息传出，同样凸显出发展中的一些困境。按照目前各地执行的相关政策，具有权属转让功能的保障房普遍被定性为只在一定时期内限制流通的商品房，基本上是作为一项福利一次性地将权属完全分配给购房者，在购房者居住、拥有不算太长的时间以及满足一定的不太严格的条件之后即可作为完全的商品房进行流动，这一事实使得保障房实际上具备更多商品房属性而失去了“保障”的性质。由于购房成本方面的巨大差异，这一政策加之一些地方政府分配过程中的不规范行为，使得保障房购置与交易环节出现了大量的权力寻租行为，而急待改革。其求解之法，除了各方强烈呼吁的对申请人进行严格资格审核、强化监管进行阳光化操作、对违规者进行严厉处罚以增大其违规成本等治标措施之外，越来越多的声音呼吁从整个房地产市场制度优化这一源头入手进行治本。《深圳市住房保障制度改革纲要》中提出对保障房进行“限制流通”的规定，则无疑是顺应这一呼声进行制度顶层设计的正确举措。

　　从报道来看，深圳的此项改革纲要没有提及具体的实施性安排，我们在等待细则出台的过程中也期待着其他地方政府进行政策的跟进与效仿。同时笔者也在此提出可流通保障房产权方面的设计建议，这一建议应该能够对建立公平的保障制度具有参考意义，具体是：可以考虑由个人或家庭与地方政府共同拥有房屋产权，产权比例可按房屋成本中个人与政府对购置成本的分担程度进行确定以体现公平；同时，在产权收益与流动方面进行限定，其核心是房屋满足条件重新出售时可以按商品房市场定价，但出售对象必须同样是被保障对象，出售时的增值部分应当按产权比例由个人与地方政府分享。此外，购房者在拥有经适房期间不能购置商品房，如欲购置，则必须放弃（售出）其所拥有的经适房产权。这些规定的目的，是对经适房进行完全的“去投资功能化”，又可以保证一定的流动性，可以打破有骗购图谋者对经适房的暴利预期，让骗购行为无利可图并且可能还需支付失去市场购房的机会成本。如此可以真正从源头遏制保障房市场的寻租行为，让保障房真正实现最大范围内保障低收入群体的“本源性”功能目标。

　　（作者为万联证券研究所所长，经济学博士）

　　作者：傅子恒