温总理决不让房价反弹表明中央对于楼市调控的坚定性
　　全国多个城市的楼市微调政策和北京、上海等城市6月房价的上涨，让市场对于房价反弹风险的担心也迅速积累。继住建部、银监会等部委表态调控不动摇的决心后，昨日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
　　总理：决不能让房价反弹
　　据新华社报道，温家宝在江苏常州调研时说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
　　温家宝指出，为进一步做好调控工作，要把握好三个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。 二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。要高度重视工程质量，让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施，方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
　　市场 提价楼盘随处可见
　　总理的这番讲话，显然针对性较强。从数据上看，根据中国房地产指数研究院本月初发布的6月百城价格指数，2012年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月的8684元/平方米上涨了0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月环比下跌的态势。同时，在涨幅居前十位的城市中，北京排名第二，样本楼盘平均价格为22930元/平方米，环比上涨了2.29%。
　　另一方面，楼市的实际表现比数据还要疯狂，悄然提价的楼盘随处可见，坐地涨价的业主比比皆是。4月初，这个楼盘的报价还是每平方米13000元，我的首付够买一套小两居；这一周报价已经到了每平方米15000元，小两居也变成了一居室。通州的华业东方玫瑰项目近期的提价让想买房的马先生连连摇头。5月初报价每平方米22000元，5月末变成了每平方米27000元，到6月直接提到每平方米30000元了，两个月内三连跳。市民湘湘在东四环沿海赛洛城看二手房时，被8000元的迅速涨幅吓出了一身冷汗。
　　每天都是各种各样的涨价信息，也不知道是不是真的，听了就是心慌，觉得不出手就赶不上了。打算结婚的小阎的感受很有代表性。楼市的信息就是一团大糨糊，分不清真假，面对售楼员和中介经纪再不买还会更贵的警戒，一些购房人又在买涨不买跌的恐慌心理下仓促出手。
　　四天前，我花153万元买了套上世纪90年代的老房子，53平方米，大空屋子没装修，还有10万多元的税，可就这样一套房，还是我看的一圈房中最便宜的了。一位购房人在采访中表示，眼见着房价就要反弹了，早下手比晚下手强。而在这拨冲动购房下，北京楼市的成交量也是节节攀高，6月商品房市场累计成交25602套，环比5月上涨10.5%，热销楼盘卖得连开发商私下里都笑称惊喜。而周五央行的第二次降息，更被评论为加速楼市价量齐升的燃料。
　　分析 楼市会不会来倒春寒
　　总理的讲话，再次证明官方不容许房价马上反弹，预言未来2个月出台新政可能性大，楼市早春后或许还有倒春寒。开发商还是老老实实继续以价换量吧。上海易居研究院副院长杨红旭预测，就目前的楼市上涨情况，未来的新政仍将以强调限购、限贷、限价等旧政为主。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也同意，温总理决不让房价反弹的重申，再次表明了中央对于楼市调控的坚定性是不容置疑的，对随意涨价是不允许的。北京五六月楼市的量价齐升，主要原因是首次置业刚需的集中入市，其次就是高端住宅的放量和降息等信息被误读后引发的部分恐慌性购房。若要探求商品房的供求关系，北京今年全年预估有50万套商品房供应，这个数量是远远多于需求的，是不应该出现房价报复性反弹的。胡景晖表示，从限购、限贷等调控政策上看，北京已经是全国最严格的城市了，所以下半年保持楼市平稳的关键是，让已有的政策执行到位，具体包括继续加快普通商品房的供应和保障房的供应；在高价楼盘和高价地块的审批上保持谨慎，避免高价盘的集中入市；继续严惩骗贷、骗购等行为。
　　在保障性安居工程上，根据北京市住建委透露，十二五期间，本市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比十一五翻一番。同时，在2010年确定的8个首都功能核心区人口疏解安置房建设项目中，已经有5个项目开工，分别是昌平回龙观、丰台张仪村、房山长阳、亦庄X1-1B和通州两站一街5个项目，其总规模达到360多万平方米，房源共计3.3万套。棚户区改造中的3片试点棚户区已经开工建设了382.3万平方米的安置房，超额8%完成任务，让6.5万个家庭的房子有了着落。(北京晚报)

　　业内人士认为地方微调尝试或受限
　　□本报实习记者 张敏
　　国务院总理温家宝近日强调，要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。业内人士认为，未来可能有细化政策出台。地方政府房地产市场政策微调的尝试或将受到限制，房价反弹预期可能弱化，预计下半年房价将以低位盘整为主。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，温家宝总理此次针对房价的表态措辞严厉。其中，把抑制房地产投机投资作为一项长期政策的说法是首次提出，奠定了未来一段时间内的政策基调。
　　业内人士认为，除违规骗取购房资格的行为将受到打击之外，地方政府的微调政策也将受到影响。据不完全统计，自去年8月以来，全国有多个城市微调楼市调控政策，涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购红线的少数城市外，大部分微调政策都闯关成功。
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，近期个别城市推出的政府给予购房奖励、放宽购房落户条件、大幅提高公积金贷款额度等政策，明显超过了之前政策微调的幅度，将加快投机投资需求的入市步伐，进而推动房价上涨。
　　杨红旭认为，未来有关部门可能会有细化的政策出台，重申并强调限购、限贷、限价(督促地方政府控制年度房价目标)等调控措施。不少机构的分析人士还认为，在一些外来人口较多、投机投资需求潜力较大的热点城市，限购政策或将常态化。
　　杨红旭认为，在上述政策背景下，部分需求可能延缓入市，房价上涨趋势将在下半年被打断。不过，经过9个月的持续下跌后，房价大幅下跌的空间不大，预计下半年房价将以低位盘整为主。
　　数据显示，今年4月以来，全国房地产市场成交量普遍回升，回升态势一直持续至6月。根据中原地产的统计，上半年全国54个主要城市累计成交商品房107万套，同比上涨12%。
　　中国指数研究院的数据则显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，比5月上涨0.05%，在连续9个月环比下跌之后，首次止跌回升。其中，限购最为严厉的北京，上月房价环比上涨2.29%，位列第二。
　　张大伟表示，经过两次降息之后，业界普遍预期楼市将迅速触底反弹，部分投资投机性需求也在伺机入市。如果调控松动，未来量价齐涨的可能性非常大。(.中.国.证.券.报)

　　投机需求再遭抑制 房价难言大涨
　　预期房价反弹 投资客看好豪宅
　　虽然北京、上海等一线城市依然严格执行限购政策，但刚性需求的持续涌入让部分投资需求也蠢蠢欲动。在部分投资需求看来，房地产市场的买点已现。在一些限购城市，有投资客通过使用他人名义、为亲属缴纳社会保险、注册公司法人等形式获取房票(买房资格)。一些投资客甚至表示：总能找到办法买房。
　　深圳投资客老李刚刚买下一套联排别墅，像其他投资客一样，老李早已失去了购房资格，这套别墅是用老李亲戚的房票购买。老李觉得他抓准了时机。调控最严的时候已经过去了。未来别墅是稀缺资源，一定有升值空间。此外，央行一月两降息，对楼市也是利好！让老李做出买房决定的不仅仅是近期利率政策的调整，也有开发商急于去库存而加大优惠促销力度的因素。现在开盘的别墅一般都赠送100%的面积，开盘价格也大多低于预期。
　　拥有天津户籍的唐山人小刘，近期也打算购入一套住房。小刘在北京工作，从天津的一所高校毕业后，小刘把户口放在了天津，具备在天津买房的资格。然而，小刘不在天津居住，他的父母在唐山拥有5套住房。天津这套房买来不打算装修、也不打算出租，是用来投资的。小刘看中了一个拥有天津梅江河景的高层项目，要买就买大户型。
　　在上海，豪宅的成交量已经超过去年同期水平，其中不乏投资客的身影。上海同策咨询研究中心数据显示，2012年上半年单价10万元/平方米豪宅项目成交量已达68套，超过2011年同期53套的水平，从数据上推算，2012年豪宅市场的成交量有望超过2011年。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在严厉的楼市调控下，豪宅成交量出现大幅上涨，体现了富裕阶层对豪宅增值及保值属性的认同。
　　北京高端住宅市场近期也是暖风阵阵。6月9日，位于朝阳区望京的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，均价5.8万元/平方米，开盘当日即告售罄，实现认购额8.2亿元。据媒体报道，万科和保利旗下的两个高端项目保利东郡和万科如园将借势加大销售力度。万科相关人士表示，今年5、6月万科如园的签约金额已接近5亿元。
　　继续以价换量 开发商借势促销
　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市场出现多个新推、加推豪宅项目。深圳美亨投资咨询总经理吴茂萍介绍说，去年几乎所有的深圳高端项目都难言收获，而今年深圳有8个高端项目入市或加推，总价超过千万的房源就有1800套。吴茂萍表示，深圳楼市今年出现了一些潜在的宽松信号，例如金地天悦湾高达每平方米7.88万元的预售价审批通过，千万元级别的大南山紫园项目通过审批等。在客户层面，限购后大量购房者通过帮外地亲戚朋友购买深圳社保储存的房票逐步可以使用。对于资金实力较强的购房者而言，跨越限购的方法还是有的。
　　一些即将入市的深圳豪宅加大了优惠促销力度。中国证券报记者在某别墅项目看到，个别单位赠送面积的比例十分惊人：一套400平方米的别墅竟然赠送超过300平方米的面积，很多别墅的花园和地下室全部赠送。销售人员称，这样大比例的赠送甚至超出了有关部门的规定。
　　豪宅项目抢跑入市的背后是开发商们依然绷紧的资金链。位于深圳香蜜湖半山的两个高端项目--云顶香蜜湖和兰江山第在位置、定位、户型等方面均有相似之处。迫于资金压力，云顶香蜜湖于去年上半年以低于预期的每平方米4万元价格抢先入市。云顶香蜜湖的抢跑将兰江山第置于尴尬境地。根据深圳实行的限价令，新开盘项目的预售价格不能超过周边项目均价。兰江山第若要以目标价位开盘，只能等到项目竣工以现楼发售(现售项目不受限价令影响)，于是兰江山第从去年11月起开始营销预热并加快工期。然而兰江山第迫于信托兑付压力，最终还是没有挺到现房销售。深圳地产人士介绍，兰江山第预计于本月预售，预售价格甚至可能低于此前云顶香蜜湖的预售价格。
　　公开资料显示，兰江山第项目的开发商于2010年11月通过新华信托发行了兰江山第项目股权收益权投资集合资金信托计划，发行规模上限为3.5亿元，产品期间为18至24个月。若投资者不行使购房权，预期年化收益率最高为13%，若行使购房权，预期年化收益率为3%，并享有88折的购房折扣。即将到期的信托计划，令兰江山第承受着巨大的销售压力。
　　实际上，继续跑量仍是开发商下半年的主要策略。招商地产董事会秘书刘宁7日对中国证券报记者表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。虽然楼市回暖令招商地产上半年的销售业绩超出预期，但销售均价比去年下降了16%。目前去库存依然是开发商的首要任务，而中小户型的刚需产品才是目前最有利于去库存的产品。此外，多个开发商表示，近期将继续积极降价促销、回笼资金。
　　房价难言大涨 下半年会否难熬
　　一些投资客看来，在各地众多的豪宅楼盘中，真正具备投资价值的并不多。
　　北京人老单是一名资深投资客，在国外赚取第一桶金后，老单投资国内楼市，从未失手。老单在北京的CBD、上海的陆家嘴、深圳的大梅沙以及重庆、成都等地拥有多套顶级物业，面对近期扎堆入市的豪宅楼盘，老单并不动心。我暂时不会出手。豪宅暴涨几倍的时代已经过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。老单曾在2008年深圳楼价急跌之际果断出手获利颇丰，但他并不认为现在的楼市出现了所谓的拐点。
　　老单劝说他身边准备买楼的朋友先冷静一下。房价上涨的空间十分有限。老单还注意到，温总理近日表示要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。我的很多朋友利用各种方式获得房票，我劝他们谨慎行事。
　　深谙楼市投资之道的老单表示，一线城市的部分片区豪宅价格确实存在泡沫。以深圳南山华侨城片区的部分高端项目为例，2009年华侨城纯水岸7期入市，价格高达每平方米8万元，而上周末开盘的14期均价不到5万元，并且14期的景观和位置都优于7期。当时1成甚至0首付买下的楼盘，如今虽然价格未降但有价无市。那不是投资，是投机。而此轮楼市调控已经对投机需求进行了精准打击。老单称，据他所知，目前深圳一些2009年出手的投机客处境十分艰难。一些投机客本指望房价快速上涨之时迅速出手，没想到遇上了楼市调控。目前深圳投机客抛售房源无人接盘，因为新楼盘的价格比二手房还要优惠。今年下半年将是投机客们最难熬的日子。
　　虽然近期大量新盘入市，但无论是中小户型、还是豪宅产品，老单都表示毫无兴趣。刚需产品的涨幅注定是有限的。中小户型就占到了市面上的最大比重，未来城市化进程减速加上保障房大量竣工，这样的产品供应量太大并无投资价值。对于改善型需求而言，大户型的升值空间可能更大一些，但限购、限贷不放松，投资投机需求被限制，买入豪宅也不是好时机。
　　对于温总理所说的增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求，金地集团董事会办公室副总经理许亚峰表示，事实证明中小户型的刚需产品是政府和市场都能认可的产品，公司未来将加大中小户型产品的开发力度。(.中.国.证.券.报 .张.昊)
　　

　　上海多个地王项目成本价促销
　　2009至2010年的上海地王项目陆续入市开盘，但大多选择低价入市。
　　低价入市促销
　　由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江地王项目佘山珑原，在经历了长达9个月的销售零记录后，放低姿态，6折促销。销售人员坦承如此大的折扣力度是为了回笼资金。业内人士认为该项目是亏本出售。
　　作为曾经的总价地王，上海中海长风项目紫御豪庭今年5月末入市销售，也采取了成本价销售策略。中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块2009年以70.06亿的天价拍出，成为当年全国总价地王。2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米，而地块楼面价就达到22409元/平方米。此前，市场预期该项目开盘价高达7万元/平方米。时隔两年多，该项目终于亮相，开发商报出的3.2万元/平方米起售、3.8万元/平方米的均价，出乎不少业内人士的意料。
　　而2009年中海公告显示，项目总体投资将达到103亿元，按此推算建成楼盘的楼面价将达到33000元/平方米。业内人士分析，拿地的净价加上建安成本、装修、营销以及财务成本等，低至3.4万元/平方米的销售价格几乎可以说是赔本赚吆喝。
　　中国证券报记者在紫御豪庭售楼处看到，销售大厅显得很冷清，只有一两组客户在咨询楼盘情况。工作人员坦言，紫御豪庭目前在售的都是面积在250平方米以上、总价超过千万元的豪宅。截至7月4日，上海网上房地产成交数据显示，目前该楼盘仅登记61套。
　　位于新江湾城板块的中建大公馆，开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼面价拍得项目地块，成为新江湾城区域地王。网上房地产数据显示，自去年11月以来，其叠加别墅目前起价为3.7万元/平方米。
　　割肉也要趁早
　　在业内人士看来，更惨的是那些仍然在建或根本无法开工的地王。
　　2011年2月12日，上海崇明城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交，折合楼面价6451元/平方米，溢价率达115%，刷新当时崇明土地市场的单价和总价地王纪录。随后，该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司及上海佳富投资有限公司退地。一年后，该地块再次入市，2012年3月27日以5.36亿元底价成交。从单价、总价的崇明双料地王如今被腰斩，说明土地市场后期走势并不看好。
　　今年4月，中国指数研究院《2007-2011年中国地王开放情况分析》报告显示，2007年-2010年的40宗地王项目中，目前只有18宗进入了销售状态，其他地王多数仍在建中，另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回。总体而言，地王开发现状堪忧。
　　对于未上市地王项目，中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良认为，地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断，如果判断未来价格是持续下跌的，建议未上市地王项目割肉也要趁早。(.中.国.证.券.报 .周.文.天)