央行再次非对称降息直接推高了地产板块，本周五房地产板块全线飘红，特别合肥城建（002208）早盘即封住涨停。分析师们乐观地预测，在货币超预期放松后，房地产行业今年3月份以来的复苏势头有望延续，这将为房地产板块估值提升提供更多基本面支撑。

　　被逼出来的回暖

　　自2010年房地市场重启调控以来，地产股随着房地产市场的骤然遇冷而不断下跌，到2012年1月6日大盘阶段性见底时，房地产板块的市盈率（TTM）为12倍，并且已经提前大盘一个季度止跌。2月24日央行调降了商业银行的存款准备金率后，首次置业和改善型需求推动重点城市房地产市场3月份环比回暖迹象明显，房地产股也因此在4月份加速了上涨步伐。此后，40多个地方政府不断地与中央政策博弈，放松了公积金贷款等多项政策。

　　在房地产商“以价换量”的策略下，6月份房地产成交量环比5月再创年内新高，北京楼市成交量同比涨50.6%，上海同比涨30.67%，广州同比涨25%，深圳同比涨36.63%。基本面与技术面的共振吸引更多资金开始关注房地产板块，在大盘从5月8日以来的下跌中，房地产板块相对其他板块尤为抗跌，跑赢同期大盘超过9个点。截至本周五收盘，地产板块估值已经达到15倍。

　　市场普遍认为，楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现，在买涨不买跌的心理影响下，房价上涨预期也直接推动着楼市回暖。年内两次降低存准、一次降息已经将地产指数稳步推高，即将创下阶段性新高，而7月6日起实施的非对称降息更是极大地改善了市场对房地产板块的预期。

　　超预期宽松支持回暖

　　“在经济下滑超出中央容忍度及以保增长为当前首要政策目标前提下，央行在一个月内再次降息，表明货币放松步伐比预期更快。”齐鲁证券房地产分析师丁晨说，他认为连续降息不仅可以提升购房者的支付能力（见附图），而且有利于开发商融资成本的下行，这对于房企盈利和资金链均是直接利好。据他测算，两次降息后重点上市房企的财务费用减少占当期净利润比例平均为2.69%，直接利好高杠杆的龙头公司。

　　《红周刊》记者也注意到，这次贷款利率的下限也从6月8日那次的0.8倍再次降低至0.7倍。但是央行却强调了房贷利率浮动不做调整，重申了差异化信贷政策。这与中央政府三令五申的“稳定房地产调控政策”相呼应，对于近期局部区域略有回升的房价施加压力，短期内如果房价突破中央政府的底线，仍会遭到更加严厉的调控。因此，房价或难以出现大幅上涨的行情。

　　地产股还能走多远

　　当前楼市就已出现一天一价格的上涨局面。而“量价齐升”是决策层最不愿意看到的局面。国务院副总理李克强近日强调，将稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求。可以说，房地产市场依然处在调控的关键阶段。

　　而地产板块估值已经修复到合理水平，后市能否走出新一轮上涨行情，取决于以下方面：首先政策继续宽松的预期，5月份广义货币（M2）余额90万亿元，同比增长13.2%，比上月末高0.4个百分点，仍然处于较低水平，市场预期货币政策有放松的空间和必要。分析人士认为，宏观经济层面的利空时常被市场解读为地产板块的利好，其逻辑在于一旦经济下滑触及管理层底线，放开房地产行业无疑对刺激经济具有立竿见影的效果。即使这次非对称降息后，市场仍然有较强的宽松预期。

　　其次，取决于上市房企财务状况的改善。上市房企目前销售情况有所改善，毛利润大幅增长，但实际净利润却呈下滑趋势。从房企披露中报业绩的情况看，23家房企中16家出现下滑或亏损，原因是财务费用、管理费用激增。另外上市房企去化虽然下滑到2011年的平均水平，但是仍然处于高位。

　　除了面对不确定的调控政策外，房地产板块还面临这利润下滑的风险，未来地产股分化必然是趋势所在。投资者要遵循两大思路：一是挑选布局二、三线城市的大型地产商；二是依据中报业绩、布局增长稳定龙头企业。