每日经济新闻记者 徐杰 发自浙江舟山
7月1日开始实行的《闲置土地处置办法》，正在成为部分房企的“紧箍咒”。
银亿股份（000981，SZ）上周公告称，公司孙公司舟山银亿房地产开发有限公司 （以下简称舟山银亿）将停止开发鲁家峙岛东南涂A地块，公司退还土地，收回已
经支付的1.16亿元土地出让金。
《每日经济新闻》记者发现，虽然银亿股份将归还鲁家峙岛东南涂A地块的土地使用权，但公司在当地仍拥有多块土地的使用权，其中有四块土地在2010年1月竞得，虽然眼下已经“晒”了二年多的阳光，但何时动工仍无法明确。
由此公司面临的情况是：一边为退地以及动工悬而难决，一边则为闲置土地处置新规开始实行。
二年前获得的地块至今未开发
银亿股份上周公告称，舟山市人民政府于2010年12月1日下发了《关于同意普陀区鲁家峙岛控制性详细规划的批复》，调整后的规划明确了鲁家峙岛必须建设鲁家峙岛东南涂至半升洞大桥，大桥规划线路横穿东南涂A地块，导致该地块无法按原出让条件进行开发。
虽然东南涂A地块在2010年12月1日规划环境已经发生了变化，但该地块直到今年才解除用地使用权出让合同。银亿股份证券代表向《每日经济新闻》记者表示称，该地块土地使用权合同解除在今年5月份已经谈定。
资料显示，2010年1月29日，舟山银亿房地产开发有限公司共获得鲁家峙岛东南涂A、B、C、D、E5块地，用途皆为批发零售、城镇住宅用地，成交价格为2314元/平方米，以约4.14亿元获得了A地块的使用权。由此来看，公司拿到该土地使用权至今已有2年多。
6月29日，记者在现场发现，鲁家峙岛东南涂区几个地块杂草丛生，整个片区都是荒地，对面则是舟山市普陀区半升洞，横穿东南涂A地块的大桥还未开建，“原来是围垦，不存在拆迁安置等。”舟山国土资源局普陀分局有关负责人表示。
据记者统计，上述5块地中已经解除土地使用权的A地块面积最大，“当时是整块拿去的。”有接近政府部门人士称。
根据 《舟山市普陀区鲁家峙岛控制性详细规划》，舟山市对鲁家峙岛发展总体定位作为舟山市和普陀区的旅游服务中心的重要组成部分，城市中心区的有机延伸。“随着鲁家峙岛居住人群以及车辆的增加，原有的一座桥梁以及一条隧道无法满足需求。”主导鲁家峙开发的舟山市普陀区旅游投资发展有限公司（以下简称普陀旅游）有关负责人向记者解释道。
“目前正在做前期。”银亿股份董秘李笛鸣向记者表示，在2011年财报对今年的项目安排中对于上述地块的开、竣工时间均详细告知的时间表。该土地的拿地公司为舟山银亿系银亿股份全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司 （以下简称银亿房产）的控股子公司，其中银亿房产持有其67%股权，宁波市金贸房地产开发有限公司持有其33%股权。
“闲置”因政府规划变动？
对于土地迟迟未开发，李笛鸣向《每日经济新闻》记者称，主要缘于政府方面的原因，虽然土地拍卖是在2010年初，但他们直到2011年才拿到土地证。
舟山市国土资源局普陀分局土地利用管理科（行政审批科）王科长则称，“对方公司直到2011年8月份才付清土地出让金，土地出让金付清后才可以给他们（银亿股份）办理土地使用权证以及交地”。根据合同，出让金分为两次，最后一次交清是在2011年8月份。
“2010年总体规划调整后，原来出去的土地规划有些变化”。王科长表示。
普陀旅游卓姓副总经理则表示，经过规划专家审议，该地块有必要再建设一条桥梁，土地拍卖在规划调整之前，再加上舟山新区2010年正式确立之后，又对一些海岛功能进行重新调整，鲁家峙被确立为海洋文化创意岛，规划又有重新调整，待总体规划出台之后，银亿股份旗下几块地才可以做规划，“整体规划年底前应该可以做好。”
《闲置土地处置办法》新规已于7月1日开始实行，国土资源部政策法规司司长王守智在7月2日表示，实践中，相当一部分土地闲置是因政府原因导致的。本办法对因政府原因导致的闲置土地的处置上，在依法依规的前提下，采取更加灵活和更加符合实际的措施。修订的主要内容包括加强了对闲置土地的预防和监管，尽量减少新的闲置土地产生；闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强；闲置土地处置程序更加完善，保障土地使用权人的合法权益；区分闲置土地处置方式，强化政府原因导致土地闲置的责任；采取各种政策措施，促进闲置土地有效利用。
值得注意的是，银亿股份在拿到上述土地后，开工时间、土地出让金等方面都显得异常的“宽松”。
国土部门资料显示，上述地块虽然于2010年2月11日签订正式合同，但约定的交地是2011年8月14日，开工时间则可以再延续一年，到今年的8月14日，竣工时间为2014年8月14日。据当地国土部门有关负责人介绍，上述地块的前期道路等手续已经开始办理。
而在土地金出让方面，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发文明确要求，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。如此看来，上述地块土地出让金应在2011年2月11日前缴清。
公司公告显示，合同约定鲁家峙岛东南涂A地块出让金分二期支付，第一期于2010年2月20日前支付4145.9万元，第二期于2011年8月5日前支付3.73亿元。
银亿的土地策略
“以后可能开发成海景房。”对于鲁家峙岛东南涂的地块，银亿房产销售人员介绍称。
根据银亿股份财报显示，截至2011年12月31日，该合作项目已完成鲁家峙岛9宗地块（宗地面积为1,337.11亩）出让，出让金合计242791.58万元。如果减去鲁家峙岛东南涂A地块，还有8宗地，《每日经济新闻》记者获悉，银亿股份最早开始在鲁家峙岛上拿地的时间是2009年。
“这些都是装入上市前的资产。”李笛鸣向记者表示。2011年5月20日，该公司的资产和主营业务发生重大变化，由原来的通信及相关设备制造业转变为房地产开发与经营业的上市公司。公司控股股东及实际控制人均发生了变更，公司控股股东由深圳兰光经济发展公司变更为宁波银亿控股有限公司。
2011年，房地产迎来深度调控期。“目前房地产市场开始深度调整，楼市总体处于低迷状态，给公司经营形成较大压力。”银亿股份曾表示。
银亿股份还曾表示要进一步加强成本管理工作，不断提高经济效益。
而在2007年11月，银亿股份股东与代表舟山市普陀区人民政府的普陀旅游签订 《合作开发鲁家峙岛协议》及补充协议，由宁波银亿集团（是银亿股份的实际控制人）与普陀旅游投资合作开发舟山市建委批复的 《舟山市普陀区鲁家峙控制性详细规划》所涵盖的鲁家峙整岛。
根据协议，在可招拍挂土地总量不低于2250亩的前提下，宁波银亿集团采取必要的方式确保舟山旅游投资（政府）未来通过出让约2250亩土地获得的总土地价款不低于31.90亿元（包括通过招商引入其他投资者在二级市场摘牌土地，或宁波银亿集团自行摘牌，如最终不足31.90亿元的，由宁波银亿集团补足至31.90亿元）等。
根据协议，宁波银亿集团在参与该项目土地市场招拍挂的过程中，因任何原因导致实际成交价超过31.90亿元的，超出部分按市级（含）以上政府确定返还给普陀区政府的数额（扣除国家税费，下同）分段分享：返还额在4.785亿元（31.90×15%）以内的，由宁波银亿集团所得；返还额超过15%以上的，在50%以内的超出部分，普陀旅游得40%，宁波银亿集团得60%；返还额超过50%以上的部分，舟山旅游投资得70%，宁波银亿集团得30%。“主要是合作开发，这内容主要是银亿方面为了防止从中出现竞拍抬价现象。”卓姓副总称。
作者：徐杰
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