楼市调控又入敏感期 房价反弹缺乏政策基础
　　近来的一些市场监测数据反映，部分城市的房价量价齐升。与此同时，国务院督查组对16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。楼市调控再次进入敏感期。
　　业内人士认为，针对部分城市政策微调的倾向和楼市量价齐升的动向，中央开始进行精准修正，而不是再出台一刀切的调控政策。整体来看，房地产调控政策年内不会松动，房价的报复性反弹缺乏政策层面的支撑。
　　成交回暖引发房价反弹担忧
　　中国指数研究院最新数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达306.42%。部分城市6月份房价也在下跌9个月后首次回升。本应是楼市淡季的6、7月，居然量价齐升，超出业内预期。
　　一些业内人士也表示，自2007年以来，房地产投资品属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险。当前正值中国房地产调控的关键期，形势异常严峻与复杂，虽然总体仍处于调控目标区间，但是随着市场回暖压力加大，市场走势可能偏离调控目标。中国社会科学院财经战略研究院院长、住房问题研究课题组组长高培勇说。
　　国土资源部全国主要城市地价监测系统的最新报告显示，截至目前全国105个监测城市中，33个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。
　　市场并未逆转
　　上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍认为，部分城市成交量回暖对原因首先是开发商以价换量和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。但市场仍有很多的不确定性因素，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。
　　以上海为例，26日发布的工行－上海财大住房价格指数显示，上海近半年房价走势可概括为低位盘整和走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管5、6月指数出现小幅回升，但回升幅度远不及前期积累的降价幅度。地方政府以限购为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高首次置业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。
　　统计数据显示，房地产企业的经营状况不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在沪深两市已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现阶段还仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市仍有不确定性。
　　发展仍需治源导流
　　业内人士认为，现阶段房地产调控仍处于关键期，需稳定市场预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从成交数据来看，房价已经出现止跌反弹的苗头，但鉴于经济稳增长的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。综合两方面因素考虑，即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主，不会增加太多、太严厉的措施，而是加大对地方政府的督查力度。此次国务院督查16个省(市)房地产市场释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台，要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。
　　应该看到，我国房地产市场并不均衡，东中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区实行差异化的调控政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
　　眼下，部分城市楼市量价回升是以价换量所致的表象，上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫教授指出，要解决房地产业持续健康发展的长远问题，让市场回归本位而非让调控处于常态，仍需从体制、机制等方面着力，根除导致调控一松房价即涨的源与流。改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节投资，从炒房以获取增值收益为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。(.新.华.网)

　　任志强:房地产最坏的时期已经过去
　　第三届湖湘财富峰会在长沙举行，华远地产董事长任志强对当前的房地产市场进行了分析，任志强称，房地产最坏的时期已经过去，且今后仍然有发展空间。　　
　　本届华远·华中心第三届湖湘财富峰会由湖南省总商会主办、湖南省工商联不动产业商会、大中华购物中心联盟联合承办。湖南省省委常委、统战部长李微微、湖南省政协副主席龚建明、湖南省委统战部副部长、省工商联党组书记汤新华、国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、湖南省工商联副主席史雪华，以及华远地产董事长任志强、清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉、盛世神州房地产投资基金董事长张民耕出席活动。李微微宣布活动开幕。　　
　　房价上涨加剧财富两极分化　　
　　秦虹首先做了《政策走势和市场机会》的主题演讲。在她看来，房地产本身就是资产，在整个房地产市场变化的时候，购房者都买涨不买跌，正是因为资产属性的定价力量远远超过自住属性的商品供求关系的力量。现在很多人说，房价上涨让那些买不起房的人意见很大。但事实上，有一部分人意见更大，他们不缺钱，但过去几年没有买房子，所以意见很大。　　
　　这群人为什么有意见呢？秦虹分析称，为过去几年，房价的上涨大大的催涨了居民家庭财富的两极分化，极大的引发了社会的不满情绪和不稳定因素。比如原本两个收入、财富基本相当的家庭，因为房价的上涨，在这几年买房少的家庭，财富水平远远都赶不上买房多的人，这与他是否努力工作、勤奋学习，是聪明还是笨都没有关系。这就导致了没有房子的人意见大，有房子但是这几年没买房子的人，意见更大。
　　房地产最坏的时期已经过去　　
　　根据国家统计局7月18日发布的报告，6月全国70个大中城市房价环比平均涨幅达0.02%，这是该数据在连续下跌8个月后首次出现正增长。各地楼市的成交量也开始回升。为什么会出现这样的情况？任志强在峰会上进行了分析。　　
　　任志强说，近期楼市回暖，首先是因为国家宏观调控从调通账转为稳增长为主，这使得市场信心发生了变化；在购房者信心有所回升之后，国家货币政策也出现变化，出现了下调存款准备金率、降息措施；这两个因素再加上大部分房地产企业正在用打折促销的方式剌激交易量的回升，这就使得近期楼市有所回暖。　
　　虽然目前的市场行情还没有出现很大的好转，但是我认为，房地产市场最坏的时候已经过去了。任志强说。　　
　　未来房地产市场仍有发展空间　　
　　对于房地产市场的走势，任志强和秦虹都认为，三季度，房地产市场将进入一个企稳的阶段。更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，所以我认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会大涨和大跌的现象。任志强说。　　
　　但从更长远来看，任志强认为，房地产市场仍然有发展的空间。任志强首先指出，说房地产的黄金时间已经过去，这是一个错误的说法，因为中国的城市化率还远远没有达到要求。从一线城市来看，北京、上海的城市化率达到了58%，但二三线城市的平均城市化率只有40%，长沙也在40%多一点点，都低于世界平均水平。在今后的城市化过程中，人口将大量向城市流动，这就会导致城市住房需求总量的增加，房地产市场因此仍有空间。(.潇.湘.晨.报)

　　叶檀：推出房产税是大势所趋 抑制投资空间
　　财政部提出，下半年严格实施差别化住房税收政策。经济之声评论：强化税收手段，进一步挤压房地产投资投机空间。
　　中广网北京7月27日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，财政部部长谢旭人昨天(26日)部署下半年财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。特别值得关注的是，谢旭人指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。
　　实现经济的可持续增长，关键要推动经济发展方式转变，夯实经济发展的动力。谢旭人强调，下半年要发挥财税政策调控优势，推进经济结构调整和发展方式转变。要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
　　税收手段能否遏制住房地产过热吗？对此，经济之声特约评论员、知名财经专栏作家叶檀发表了自己的评论。
　　房地产调控的盾能否抵挡得住积极财政政策的矛？
　　叶檀：现在最重要的是，房地产调控政策要坚持不放松，所以积极的财政政策会释放一些基础的投资，但主要是用到保障房领域，而不会用到商品房领域。我想，现在从税收方面、货币方面，以及财政政策方面，房地产政策是绝对不会放松的。
　　差别化的房地产税收政策主要是跟差别化的贷款政策、利率政策一样，一方面是要鼓励保障性的需求，鼓励刚性需求和改善性需求；另外一方面。对于投资投机性需求进行坚决的抑制。所以，通过税收政策的调整来突出这一点，对于首套房或者改善性需求，他的税收方面有可能保持目前的税收或者有一定的优惠，对于投资、投机性需求，对他们持有的住房进行税收方面的一些惩罚。
　　其实，现在有的地方政府已经对目前的税收政策，比如说持有环节，或者是一些契税进行了改革，通过政府评估的价格进行征税，已经实现了对投资性需求的一些惩罚性的税收。
　　有人预期，一旦政策退出，房价可能会出现报复性反弹。税收政策能不能打消这样的预期？
　　叶檀：如果房地产的税收新政出台，尤其是物业税出台，这就是限购退出的时候，我们现在实行限购政策比较有效，但是它是有副作用的，而且它有行政性的阴影。现在大家都在猜测，如果地方政府不得不退出限购政策的话，房价就会出现报复性的反弹，我们已经看到了5、6月份房地产市场的回暖，但是这个时候，一旦限购退出，为了抑制房地产市场报复性的反弹，最好的办法就是实行差别化的税收政策，实行物业税的政策。因为一旦推行物业税，很多人对房地产的预期就会明确，他就会意识到投资性购房必然引来非常严厉的惩罚性税收政策，这时候房地产市场就不会出现非常大的泡沫。
　　财政部强调要实施差别化的房产税政策，是不是说明房产税可能会加码？
　　叶檀：我想房产税一定会加码，将来我国会推出房产税，这是大势所趋，不是想不想推的问题，而是形势逼迫，必须要推。推出房产税，也是大多数国家调控房地产市场的一个办法。现在很多人说，上海和重庆推出房产税，但是效果并不明显。事实上，上海推出房产税之后，房地产交易量确实是有下降的，只不过现在很难评估到底是限购造成的，还是房产税推出所造成的。
　　另外，如果是大面积的推出房产税，而且是对投资性需求、二套房以上的需求全部都进行征收的话，那对于市场的影响是非常大的，相当于政府拥有了一项最大的针对房地产的做空手段。从全球范围来看，这个做空手段是非常有效的。
　　推出房产税有很多质疑，一是目前国内的商品房或居民手中房产数量很大，对于这些房产价格、价值的评估是一个浩大的工程，以目前评估人员的数量，很难在短时间之内完成；另外，目前市场中的存量房依据什么样的税阶标准来征收，它的比例和基数也很难确定。怎么看这两方面？
　　叶檀：技术问题是可以解决的。一方面，房产税事实上要解决的是法理上正当性的问题，通过土地财政和房产税之间的置换可以解决这个问题，把地方政府从土地财政上剥离出来，然后通过税收的办法获取收益，这反而增强了正当性，以前的土地财政反而是不正当的。
　　另一方面，有的人说要养活大规模的评估队伍来征收房产税，这其实是不必要的。现在二手房交易的税收已经是地方政府通过评估来征收，这个评估可以通过当地二手房的平均价格来进行征税，市场上的反应波澜不惊，说明这一点在市场上是行得通的。其他的房产税的征收，包括年限、征收准确性方面，现在通过二手房交易的契税等交易环节方面的试点已经得到了弥补。
　　如何权衡稳增长和松房贷的关系？
　　叶檀：老经验已经行不通了，我们必须要看到，这一次的稳增长是跟调结构密切相关，所以一旦放松房地产市场的话，我们调结构的目标就没有办法完成。这一次既要稳增长，房地产市场又不可能大规模上涨，是通过稳增长有了调结构的空间，使得房地产上涨的空间有限的，房地产下跌的空间也就有限了，会在一个狭窄的范围内徘徊。(.中.国.广.播.网)