社保基金的关注

无锡城市发展集团有限公司是由无锡市人民政府出资115.77亿元注册设立的国有独资公司，是无锡城市发展的融资平台、城市建设的运作平台，截至2011年12月，全集团公司总资产214亿，净资产117亿元。其全资子公司——无锡市住房保障建设发展有限公司，是无锡市建设保障房的市级唯一平台，目前注册资本在10亿元左右。

此次3年期10亿元信托贷款由交银信托发行，浙商银行无锡分行提供连带担保，专项用于无锡市新街家园一期、东璟家园一期的保障性住房项目建设。其中新街家园一期设计建设保障性住房3377套；东璟家园一期计划建设保障性住房6801套。

“实际上去年年初第一笔社保基金投放到南京保障房建设，我们就很关注。”无锡市住房保障建设发展有限公司副总经理杨立宏对记者表示。

不过，当时无锡并未得到正面积极的反馈，因为他们获得的消息是，许多城市都想用社保基金来建保障房，但当时全国社保基金理事会的要求是只对直辖市进行投放，于是无锡市争取社保基金的事情暂时搁置。

在这期间，全国社保基金向天津和重庆的保障房建设分别提供了30亿元和45亿元贷款。2011年以来，已先后通过信托贷款方式投资保障房超过160亿元，今后还将继续加大投资力度，积极支持各地保障性住房建设。

杨立宏说，去年底了解到社保基金投入保障房必须为直辖市的要求有所放松，于是他们找到了浙商银行，由浙商银行出具担保函，向全国社保理事会提出10亿元贷款申请，正式启动保障房建设社保基金贷款相关工作。

经过密切接触，全国社保基金理事会也对无锡保障房表现了关注，然后理事会列出清单，要求无锡提供相应资料。5月9日全国社保基金理事会率领律师团和信托公司对保障房公司进行了贷款尽职调查；5月12日全国社保基金理事会王忠民副理事长专程到无锡进行调研；6月份通过全国社保理事会审批，6月29日实现放款，10亿元信托贷款到账。

全国社保基金在调研中着重考虑的因素包括：贷款主体资格的真实合法性；贷款项目是否列入全国保障性住房建设任务名单；在建项目是否合规及运作良好；自有资本投入及还款来源；社保基金投入后资金的安全和收益。

“所谓的合规以及运作良好，是指项目手续要合规，四证齐全，同时项目要已经开工，自有资金有保证，施工单位的资质也要有，保证项目能够按时按质量完工。”杨立宏说。

东璟家园、新街家园是无锡四大保障房新建项目之二，一期工程在2010年便已开工建设，两个项目需要总投资15亿元，且30％的自有资金已经投放。

此次信托贷款的利率和收益率并未公开，将参照银行同期基准利率并考虑信托费、监管费、担保费后与全国社保基金理事会商议确定。

根据报道，去年南京的30亿元信托贷款，期限2年11个月，利率6.05％（社保利率5.45％按季度浮动），信托费用率0.18％，担保费用率0.42％，由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行（600016）提供连带责任担保。杨立宏告诉本报记者：“无锡的融资成本和南京的差不多，稍微高一点，但高得不多。”

10亿资金的安全和收益

为确保10亿元贷款的资金安全，必须要做到专户管理、专账核算、专账专用，也就是说，必须在浙商银行开设专户，浙商银行作为担保银行还要负责对资金加以监管。“我们要和社保理事会、交银信托、浙商银行签署一个监管协议，所有资金的提取、使用，都要符合项目要求。”

“这其中不存在任何挤占、挪用保障性住房资金的行为，更不存在设立小金库、抽逃资本金等行为。”杨立宏说。

除了资金安全，如何保障还款以及相应的收益，也是大家更关注的问题。按照无锡项目的规定，10亿元贷款将用商业开发面积的出租、出售收入、保障性住房租金收入以及经适房销售收入和5年后公租房的政府回购款作为统一还贷的资金来源，确保按时还贷。

同时，保障房还款来源还有土地净收益的10％、住房公积金的增值部分和5年后经适房土地上市补缴差价。

由于经适房的土地是划拨土地，5年后上市交易的话，需要补缴土地差价，根据无锡市的规定，由于经适房所处位置不同，补缴的土地差价在每平方米900元~1200元之间。

“参照以往保障房销售回款情况及周边房价比照，社保理事会尽职调查后认为该两项目还款来源有保障，资金回报也稳定无风险。”

新街家园一期、东璟家园一期的保障房多数为经适房，尽管目前尚未核价，但杨立宏称，售价应该不到4000元，而周边商品房价格是8000元左右，无锡市满足经适房购买条件的家庭较多，因此销售并不成问题。

地方保障房融资压力

在保障房大建设的背景下，各地的建设任务都有了较大增长，这也为资金筹措增加了难度。

根据“十二五”住房保障规划，无锡将新建、筹集34000套左右经济适用住房和廉租住房，进一步增强住房保障能力。今年无锡市政府下达给城发集团的目标任务为：开工新建1000套公共租赁住房，竣工500套；新开工经济适用住房4000套，竣工600套。

杨立宏表示，要完成任务，几年内每年都需要安排20亿元左右的资金量。目前的融资途径，主要包括商业银行贷款、国开行政策性贷款、所属城发集团发行企业债券。其中商业贷款是最主要的途径，在全国社保基金10亿元贷款下发之前，商业贷款占到整个保障房建设资金的2/3，目前则是50％不到一点。

7月17日，上海市人大常委会保障性住房建设工作调研会上传出消息，为解决保障性住房建设资金筹措困难，上海市计划试点发行约400亿元总额度的中期票据；并将向三处公租房项目投放公积金贷款约30亿元。

据了解，今年全年，上海市保障性住房建设将筹资约900亿。除市财政专项补助和银行贷款之外，地产集团28亿债券已发行；去年三轮160亿国库现金商业银行存款招标，可解决保障性住房建设贷款资金320亿元。

而新的举措，除计划发行中期票据和发放公积金贷款之外，还将试点利用企业年金投资公租房债权融资产品。

虽然各地也都在探索新的融资渠道，但杨立宏也坦言，目前还是以传统模式为主，新的模式很难操作。“今年的贷款形势要宽松一些，如果明年更宽松一些的话，我的工作就好做了。”