聚焦·房地产

　　董少鹏

　　近期，一些地方相继出台了助推首次置业的政策，北京等地的一些楼盘出现一定程度的热销；另一方面，10天内共有五个部委相继表态不会放松房地产调控的力度，上海市提高了限购门槛。这些错综复杂的信号说明什么？房地产调控的目标与现实存在哪些矛盾，是否需要微调？

　　笔者认为，第一，楼市回暖应该是能够确认的。回暖不是一定体现为价格回升，而是成交相对活跃，这一点要特别明确。从稳增长的内涵和具体措施来讲，应当也包括楼市政策的稳定和适度微调，这一点也可以确认。第二，在房地产政策方面，政府要给老百姓非常明确的预期。即对于首次置业和真正的改善型需求，要给予适当的扶持和鼓励；而一旦投机性购房活络起来，则要采取坚决措施予以抑制。

　　有一点值得引起注意，媒体在报道楼市消息时，有大惊小怪和大呼小叫的情绪。个别楼盘出现“日光”或者“半日光”，并不等于普遍现象，并且有的不一定是真实情况，而是开发商刻意包装出来的效果。我们还是要从全局上来看，要看有购买意愿却买不起房的是哪些人，热衷于买房的是那些人，比重各是多少。对于刚需人群，要支持和保护；对于资金比较充裕、把持有房产当作投资的人群，则必须加以抑制和疏导。

　　又如个别媒体炒作出的“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”的消息，与文件发布的本意大相径庭。事实上，每次调整利息都会发出这样的通知，都以特急文件的方式下发；此次文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，只是一般性说明，并无特指。7折房贷的下限规定为什么不取消？笔者认为，这和推进利率市场化是相互关联的在应对危机时期出台的房贷7折政策，如果因一时之需就改变，显然和利率市场化的方向不一致不匹配。要为进一步市场化预留政策空间。

　　对于上海市收紧限购政策，笔者倾向于按微调理解。上海停止对外地户籍补缴社保办理房产过户，规定非上海户籍购房者无论社保还是纳税未满一年都无法购房，补缴也不行，其实是向北京看齐。北京市去年初出台的限购政策是，外地人连续缴纳5年及以上社保和税收才可以购房。上海情况和北京情况尽管可能有些不同，但两地限购政策不应当差距过大。

　　解决地价和房价趋高的问题，还是要从供需两方面下手。如果不征收房地产持有税，买房人对于价格的敏感性，对政府调节社会资源的敏感性就必然降低。那么，开发商只要能够通过卖房转嫁成本，就会无节制地购地。这是一个基本逻辑。长期看，中国城市化进程仍将继续，既要进行必要的开发建设，又要抑制价格过快上涨，没有税收手段是不行的。

　　近期，深圳正在对小产权房进行确权试点，而且准备对现有地块搞二次开发，范围相当大。在这种情况下，深圳当地的房屋和土地价格恐怕是压不住的，上升概率大。征收房地产持有税显得更为迫切。

　　当然，房产税征收的比例如何确定，单个家庭持有的套数如何界定，跨区域持有房产如何认定等，也还需要细化和预留调整余地。应该说，推行房产税是必然的，但在推出之前，还是要用一些准行政的办法来抑制房价，打击投机性和过度投资性需求。

　　房地产调控是一个社会治理问题，不单是一个控制房价、满足居住需求的问题。因为住房问题反映的是收入差距扩大、不同收入人群之间的矛盾。我们说“调控不动摇”，其实也是从解决这些深层次矛盾的角度，从社会治理的角度考虑的。房地产要兼顾市场化和保障性，两个因素共同发挥作用，才是房地产调控的终极目标。

　　就近期而言，房地产政策要在稳定的前提下适时微调，兼顾抑制房价过快上涨和保持房地产市场的相对活跃度；同时，加快房地产持有税等配套制度的试点和推广。