商业地产逆势崛起 局部泡沫初显需警惕
　　最近商业用地溢价成交的信息不断，土地市场似有解冻之势。随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点接棒，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。但在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下易出现泡沫化倾向。
　　商业地产逆势崛起
　　6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元/平方米，溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让业界颇为意外。
　　商业地块受追捧，不仅在北京、上海、广州等一线城市，二线城市同样火爆。今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。
　　业内人士分析认为，在住宅调控不动摇的背景下，2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产，因此开发商对商业地产拿地的动力更大，预计今年会有更多房企涌向商业地产。
　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产，金地、保利、招商、万科等大型房地产企业均相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟称，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。
　　多重因素导致商业地产受追捧
　　业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。
　　另外，商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展，一些地方政府甚至明确提出，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠，这无疑也调动了开发商的拿地热情。
　　而租金上涨也是商业地产市场持续增长的动力之一。戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出，去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是全球升势最快的。
　　局部泡沫逐渐显露值得警惕
　　商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。
　　上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。
　　世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露。
　　目前很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。中国房产信息集团研究总监薛建雄称，短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
　　值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。
　　易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻认为，商业地产需要完整的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体，现在很多开发商拿着商业地产根本不知道如何运营。另外，中国的融资环境等各方面的支持还不健全，不具备做大量商业地产的运营格局。(.第.一.财.经.日.报)

　　端午假期北京楼市签约量增近三倍
　　业内人士表示，部分楼盘逆市抬价，范围小幅度低难成气候
　　端午节期间，随着各地房企加大促销力度消化库存，楼市掀起一轮交易高峰。24日，记者在国贸发现几个年轻人冒雨在车流中散发看房广告，甚至打出不限购、零首付的噱头，以招揽假日最后一拨顾客。
　　根据北京住建委网站公布的网签数据，仅仅端午节前两天北京住宅签约再创小长假新高。端午假期前两日北京全市住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为1155套，与刚刚过去的五一假期前两日的成交量相比大幅上涨了56%，与去年端午节假期前两日的成交量相比更是大幅上涨了289%。
　　朝阳区一家售楼处的销售人员告诉记者，这段时间来，北京的房价一直在暗涨，一个月前均价还在18000元左右，现在已近突破两万大关。的确，房地产市场正在从以价换量悄悄转至量价齐涨。
　　中原地产数据显示，截至18日，月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%。值得注意的是，成交房屋均价年内首次回到2万以上。6月来成交热点住宅项目统计显示，64个项目中，签约均价上涨的项目有37个，占全部项目58%，均价下行的项目有27个。签约套数前8名的项目，签约均价全部上行。
　　北京中原市场研究部总监张大伟在接受记者采访时说：部分楼盘价格的确在上涨。但大部分项目的均价相比调控前的历史高点仍有一定差距，房价上涨的幅度除少数之前的低价项目因为收回折扣上涨比较大外，大部分项目的涨幅依然在2%至3%左右。他认为，被市场过度解读的降息信号、首套房信贷松动及全国超过30个城市的各地楼市政策调控微调，是使购房者预判市场将走出低谷，入市积极性提高的主要原因。
　　市场成交回暖、预期走好是楼盘价格回升的最大动力。中国房产信息集团评论员潘绍之对记者指出，目前确实出现了个别楼盘提价销售的情况，但是我们应该注意到，虽然都被贴上了涨价的标签，但各个楼盘的实际情况还是有很大区别。
　　潘绍之向我们介绍，一些楼盘的涨价行为其实是基于开发商低开高走的销售策略。比如武汉的广电兰亭都荟，该项目去年12月开盘均价为7300元/平方米，推出100余套房源，开盘当天即售罄，此后2次开盘均有提价，房源也都控制在100余套，3次开盘去化率几乎达到100%。而南京的新城香溢紫郡也如出一辙，先推出房源中品质较差的一部分，以远低于市场的价格入市，造成轰动效应，随后趁热加推，产品升级的同时提高售价。另外一些楼盘的涨价是基于前期超跌之后的价格回调。例如重庆的鲁能新城，该项目去年从9500元/平方米降至7500元/平方米，降幅超过20%。今年2月开始，销售价格重新提至9000元/平方米。
　　虽然一些开发商逆势涨价，但对未来房价走势，多方研究报告并不乐观。投资银行摩根大通最新研究报告显示，预测中国的房地产紧缩调控政策不会放松，并维持今年全国房价下降5%至10%，部分一线城市降幅可达15%至20%。申银万国19日发布研究报告称，在限购取消前，房地产销售价格出现大幅上涨的可能性较小。
　　6月以来，四部委10天四驳楼市调控松动言论引人注意。日前，住建部、发改委、银监会、央行四部委相继在其官网分别澄清了个别媒体关于房地产政策将有所松动的曲解报道，并表示将严格执行房地产调控政策。与此同时，上海市宣布自6月15日起，非沪籍人士补缴社保购房者在上海的各房产交易中心一律不予过户。上海市房管局相关人员在接受媒体采访时表示，上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户，非上海户籍购房者，无论社保还是纳税未满一年都无法购房，补缴也不行。上海楼市限购令执行明显再度收紧。
　　对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，虽然近期房地产政策没有继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。
　　此轮部分楼盘逆市抬价，范围小幅度低难成气候。潘绍之认为，目前市场上涨价项目继续上涨的空间十分有限。他指出，目前备受追捧的项目多为小面积低总价的刚需产品，因此，消费者多为刚需客户。而这一客户的一大特点是，对房价的敏感度极高。因此，如果稍微一不小心步子迈大了，超过刚需客户的心理预期，热销变滞销也就是一念之间。(.经.济.参.考.报 .梁.倩 .高.伟)