楼市料量平价稳 地产股下半年仍存机会
　　今年以来，房地产板块表现抢眼。随着楼市回暖，地产股下半年是否仍有行情成为市场关注焦点。对此，大成基金地产行业研究员侯春燕及英大证券地产行业研究员蔡荣作客中证面对面时表示，目前房地产调控政策放松可能性较小，在库存压力大、投资及投机需求仍被抑制等因素作用下，房地产价格不会快速上涨，预计房地产会维持量平价稳的状况。今年下半年，地产股仍存在一定投资机会。
　　楼市回暖仍以刚需为主
　　主持人：目前楼市回暖与降息的刺激作用相关吗？
　　蔡荣：从数据来看，楼市比较明确出现了红五月，但房价还不能说有明确的回升趋势。总体呈现出量涨价平的格局。
　　近期楼市回暖，我们总结是四方面原因：一是各地方政府的微调政策，不仅本身对于购房有推动作用，也改变了购房者的预期，一些本来观望的购房需求现在转化成真实的购买；二是前期积累的刚需的释放；三是房地产企业采取以价换量的推盘销售策略产生的效果；四是在目前稳增长的宏观政策下，货币政策在放松，都对需求的释放有刺激作用。
　　主持人：也就是说，目前回暖仍以刚需支撑为主？
　　侯春燕：根据我们的调研情况，旺销楼盘总体还是以刚需为主，相对偏高端的项目，短期内很难看到类似景象。整个市场潜在的供应还是很大，库存也比较高，所以价格大涨很难看到，量目前保持在比较平稳的水平上。降息是最近的事情，对短期内成交可能是一个刺激。根据我们看到的数据，至少截至4月份，投资性购房占比接近历史低点，大概占成交量15%以下。
　　主持人：6月8日降息被认为对地产行业是重大利好。有观点认为中国再度步入降息周期，但也有一些分析人士认为今年下半年降息可能性很低。两位对接下来的货币政策走向如何看？
　　侯春燕：货币政策的制定主要根据通胀水平和经济水平的变化，现在市场上普遍预期通胀在下半年仍将有所回落，基于这样的判断，今年年内继续降息和降存准的可能依然存在。降息幅度和频率取决于通胀回落的幅度，通胀回落仍存在不确定性，对于降息基本的预期应该是下半年可能还会有一到两次。
　　蔡荣：从目前国内外情况来看不是很乐观。首先，外围局势不是很明朗，美国经济处于缓慢复苏之中，欧债问题前途未卜，国内消费低于市场预期，进出口方面的数据近期虽然出现了超预期反弹，但能否形成趋势还需要后期观察。在CPI、PPI双降的形势下，货币政策放松的形势比较明确，我们认为降息周期已经开启，未来仍有降息空间，预计一到两次。
　　房地产政策短期难放松
　　主持人：最近有一些报道是关于首套房贷利率重回7折的，这个现象普遍吗？
　　侯春燕：从目前来看，我认为银行首套房贷打七折只是个例。我调研了解到的情况是各城市对于首套房贷政策差异比较大，有的城市还在基准利率，但有的城市是基准利率打八五折。二套房依然是执行基准利率的1.1倍。
　　主持人：大家还关心的问题是，如果经济表现持续疲软，限购等房地产调控政策会不会出现改变？
　　侯春燕：房地产政策是否放松，有两个主要影响因素：一是中央政府对现在潜在经济增速到底什么位置合理的判断；二是海外经济的不确定性。2008年次贷危机对国内产生了很大的影响，到现在为止仍未结束。现在很难说房地产政策一定会放松，或者一定不会放松。我个人认为，如果经济维持在目前比较平稳的状况下，房地产政策放松的概率就比较低。
　　蔡荣：我认为从中央的角度来说，不会轻易放松房地产调控政策。首先，从政策的连续性和稳定性来说，中央不会突然改变态度；其次，对于现在的经济形势政府有一定预期也有所准备，应该不会突然改变目前的调控政策。
　　主持人：此前，出现了一些地方政府放松调控政策，而被中央叫停的状况。会不会出现地方政府明紧暗松的情况呢？
　　侯春燕：中央对房地产调控的基本思路是保护刚需、刺激刚需，但会抑制投资和投机性需求。地方政府的政策只能在这个范围内做一些调整，如上调公积金额度、延长期限等类似措施来刺激刚需，但限购限贷政策在地方层面取消难度还是比较大。
　　蔡荣：对于地方政府来说，他们想通过提振房地产市场来改善财政收入的动力还是比较强的，从今年这么多地方政府要微调政策我们就已经看到了比较强烈的意愿，所以我觉得在不触碰中央政策的红线下，地方政府还是愿意做一些房贷政策调整。
　　地产股仍存投资机会
　　主持人：随着楼市回暖，一些购房者担心楼市短期内会出现大的反弹，你认为房地产市场会像2009年那样快速回升吗？
　　蔡荣：现在房地产市场跟2009年的情况不太一样。首先，政策环境不一样。宏观政策不像之前有4万亿投资的支持，房地产调控政策也没有再放松；其次，市场面临的需求也不同。投资需求和投机需求现在都被限制住了，这两种需求会加剧房地产市场波动，在市场出现反转迹象时，它们可能会加大这种反转。现在这两种需求被限制了就不太会产生这种效果；再次，现在的供给状况也不一样。跟2008、2009年相比，开发商面临的库存压力比较大；第四个方面是市场流动性不同，目前与2009年差别比较大，因此不太会形成大的反转。
　　侯春燕：目前的供给压力还是比较大。需求端也是缓慢释放的过程，不是快速爆发的情景，所以我认为房价不会出现快速上涨的情况。
　　主持人：高库存、新增供应量以及房地产投资增速，下半年都将如何演变？
　　侯春燕：我认为高库存现象到下半年还是会延续，这是压制房价过快上涨的重要因素。前两年的住宅新开工量分别是近13亿平米和15亿平米，因此新开工供给的压力在今年还是持续存在。
　　我们了解到一些大的龙头开发商，基本上下半年的推盘量都是比上半年要高。随着销售逐渐回暖，货币政策转向，开发商也开始逐渐考虑去拿地。如果现在开始拿地，新开工和投资的环比改善，可能到明年一季度或二季度才会逐渐显现。
　　蔡荣：目前开发商去库存的压力还是比较大的。从上周末数据来看，北京、上海、深圳三个城市的库存大概在2000多万平米，处于比较高的水平，但还是低于2009年初，而二线城市的库存水平甚至要高于2009年初的水平。所以我们认为二线城市更具备下调房价的动力。
　　随着销售回暖、资金回流，开发商下半年拿地和新开工可能会更积极一些，所以这方面数据会好一点。但是跟去年相比，今年保障房的建设计划是降低的，如果加上这部分数据，整体来看新开工和投资不会有特别明显的回升。
　　主持人：两位对于地产股接下来的走势有什么样的看法？
　　侯春燕：基于对行业量平价稳的判断，地产股行情应该还没有结束。在地产股中，我比较看好快周转、管理能力强的一线龙头。房地产行业集中度的提升应该是长期趋势，而大公司在土地的获取、资金的获取上都有明显的优势。短期内地产股可能有一定幅度调整，因为从年初以来地产板块的超额收益是很明显的。
　　蔡荣：上半年地产指数已经涨了将近30%，远远跑赢大盘 ，短期内存在回调压力。需要注意的是，近期对于楼市回暖、房价上涨会不会引起调控政策再度收紧，这种担忧也会影响地产股的走势。
　　我们认为下半年地产股还会有一些阶段性和结构性投资机会，但可能会不如上半年的相对收益这么高。毕竟各地方的微调政策已经出来很多了，政策起点已经不一样了，下半年即便再出政策，对地产股的刺激作用可能会弱化。另外，现在机构对地产股配置的仓位比较多，再加仓的可能性较小。我们比较看好一、二线地产股，特别是一些业绩锁定性强、财务状况比较稳定、估值现在相对比较低的龙头股票。(.中.国.证.券.报 .杜.雅.文)

　　复苏信号虽频现 中国楼市调控政策未放松
　　6月的第三个周日是父亲节，虽然最高气温达到37度，但济南市民刘玉欣还是决定在她父亲的陪同下，去济南东部一处刚开的楼盘看房。她对中国房价是否会出现反弹走势很担忧，所以想尽快买到合适的房子。
　　中国国家统计局18日发布的数据显示，虽然70个大中城市中，房价同比下跌的城市比上月增加了9个，但环比4月上升的却增加了3个。
　　房价能不能继续下跌，我现在还不敢确定，但从目前来看，周边买房的人开始增多，我是刚需购房者，有合适的我就出手了。刘玉欣说。
　　记者了解到，近日在武汉、深圳、南京、上海等众多城市，像刘玉欣一样准备出手的购房者多了不少，一些城市还出现了排队购房或抢房的现象。在青岛，一项目240套房源当日售罄；在南京，一项目在开盘前一天晚上就排起了长队……
　　据链家地产市场研究部统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一、二线城市5月新房住宅环比成交量4月上涨26.8%。中国指数研究院监测则指出，6月11日至17日，重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交周均同比均有上升，7城市同比涨幅超过100%。
　　不仅是商品房市场，一向身处寒冬的土地市场近日也频频出现回暖迹象。据链家地产市场研究部统计，6月上半月，包括北京、上海等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月环比5月份多出239块，达到年内的最高峰。
　　对于商品房成交量的大幅上升及土地市场的回暖，不少业内分析人士认为，这是开发商以价换量的结果。同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放，而成交量的增加和存准率的下调等因素，在一定程度上缓解了房地产商的资金压力，因此增加了其拿地的能力。
　　目前中国房地产商的库存压力已经相对减小。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。
　　成交量的上升、库存压力的下降让部分开发商有提高房价的冲动。记者了解到，近日北京、杭州等许多城市都出现楼盘涨价的现象，并且二手房的价格也出现不同程度的上涨。根据链家地产市场研究部统计，北京等城市二手房议价空间已由年初的3%以上缩小到2%。
　　一些民众和业内人士认为，楼市频现回暖迹象，和政策微调有一定关系。近期，中国人民银行调低了存款准备金率和利率，不少城市的住房公积金贷款额度上调、首套房贷利率也出现8.5折甚至更大的优惠。
　　这些回暖迹象和人们的担忧明显加大了中国调控管理层的压力。近日，住房城乡建设部、人民银行等部门纷纷出面表示调控政策未放松。住房城乡建设部新闻发言人近日称，将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
　　一些专家也认为，中国的房地产调控政策短期内不会明显放松，刚需的释放对楼价反弹的推动力比较有限。
　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗说：房地产调控的最终目的是为更好地满足人们的住房需求，无论是央行降息、房贷利率优惠还是公积金额度提高都有利于缓解刚需购房者的负担。
　　对于土地成交量的回升，一些业内专家表示，反而对后市调控有积极意义。国家统计局的数据显示，前5个月中国住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。
　　如果销量持续增加，但上游供给不足，后期价格反弹的可能性是有的。所以目前这些利好政策在一定程度上反而有利于稳定后期市场。山东中原地产的投资顾问总监薄夫利说。
　　一些专家认为，目前中国的保障性住房正在加快建设，到十二五末，保障房将覆盖约20%的城市人口，这对于缓解市场需求将起到很大作用。只要国家调控继续抑制投机性需求、稳定商品房市场供给，刚需的合理释放就不会造成房价的快速反弹。
　　限购政策并未改变，这是有利于房地产市场继续向健康方向调控和房价理性回归的关键，这一前提不发生变化则普通商品房不会出现突然井喷的现象。山东师范大学房地产研究中心主任程道平说。(.新.华.网)

　　住建部官员：楼市成交回升不能简单用回暖来概括
　　18日，《人民日报》以《房价还能不能压得住？》为题，吹风楼市调控。文章援引专家观点指出，房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。
　　该文提到，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近期参与了一项调研。
　　从我们的调研看，(春节以后楼市明显回升的)成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。
　　这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。张小宏说。
　　《房价还能不能压得住？》一文写道，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。
　　摩根大通昨日发布研报称，在5月全国房价续降背景下，维持今年全国房价下降5%~10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%~20%。
　　关于下一步楼市调控，张小宏告诉《人民日报》记者，要促进三个合理回归：
　　一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场退烧以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；
　　二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；
　　三是促进购房者心态的回归。
　　摩根大通昨日预测，政府仍会扶持地产刚性需求，例如针对首套房和普通住房开发商的贷款优惠。
　　楼市调控松动预期已在升温。《人民日报》文章提到，尽管在中央政府层面，调控政策从来没有丝毫要放松的迹象，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已十分明朗。报道指出，目前为止已有超过30个城市对调控进行了适度调整，大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。
　　
　　尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。《房价还能不能压得住？》一文说。 需要注意的是，房价继续下调而土地出让疲软，会使地方政府出台各种措施以绕开中央地产调控政策的意愿增强。中央和地方政府利益之争在未来几个季度将会加剧。摩根大通昨日在报告中写道。
　　其他一些新动向，也被《房价还能不能压得住？》一文点名。比如，投资客意欲入市。一位在浙江温州从事民间金融的人士说，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究抄底的可行性。现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。(.东.方.早.报)