刚需释放激发新一轮购房潮 会否再一次吹高房价
　　北京，鲁能7号院项目505套房源开盘6小时清盘；青岛，青岛风景项目240套房源推盘当日售罄；深圳，万科翡丽郡1期230套房开盘卖光；无锡，红星国际广场百余套房源1小时被抢购一空……
　　5月以来，有关各地楼盘销售火爆的消息越来越多。国家统计局数据显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。购房潮重现楼市，在释放出明确的回暖信号的同时也引发了人们的担忧：随着销售量的走高，房价会否再次回到上升通道？楼市是否又要走回从以价换量转入量价齐涨的老路上？
　　刚需释放激发新一轮购房潮
　　素有楼市风向标之称的深圳最近楼市成交量回升迅速，深圳市规划和国土资源委员会数据显示，5月份，深圳共成交4067套新建商品住房，环比增长41%，创下近一年内的新高。而进入6月，成交势头依然不减。6月1日至14日，深圳共成交2274套新建商品住房，超过5月份总成交量的一半，同比大幅上涨173%。
　　6月10日开盘推出千余套房源的莱蒙水榭春天项目第5期项目，当日有1300多批次客户登记，最终售出820余套。而从全国来看，这并非个案。
　　新一轮购房潮已经袭来，虽然以价换量仍是市场主流的销售策略，但少数开发商开始尝试小幅上调价格，房价上涨已露端倪。
　　根据链家地产市场研究部统计，2012年以来，北京期房市场新增项目76个项目，截至6月上旬，网签量为5674套，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，与此同时，全市商品住宅成交均价也从1.9万元上涨到近2万元。
　　随着成交量的大幅回暖，房价的悄然变化引发了人们的担忧。
　　中国房地产学会副会长陈国强分析认为，此轮购房热的出现有三个原因：一是开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比，以价换量；二是宏观经济下行国家重提稳增长，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行微调，两者合力使购房者预期改变；三是行政性调控政策已经见底，长期累积的刚性需求得到释放。
　　结构性复苏会否再次吹高房价？
　　目前市场的情况还是比较复杂，此轮购房热带有结构性复苏的特点，适合刚需。热销涨价仍属个案，后市还面临很多变数，需要进一步观察。陈国强说。
　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，成交回暖态势基本已经确定，但目前楼市仍处于供过于求的状态，开发商资金压力仍然比较大，因此近期成交量的提升虽让楼市站稳，但还不足以扭转市场。
　　国家统计局数据显示，截至5月末，全国商品住宅待售面积高达1.97亿平方米，同比增长43.7%。万科总裁郁亮表示，高库存使得后市并不乐观。
　　毕竟中央并没有放松房地产调控，并且宏观经济政策以及地方政府的微调政策，都会有一定的滞后性，因此年内并不会出现房价暴涨，总体上仍会比较平稳。深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫说。
　　虽然多数业内人士认为，目前市场上出现的成交回暖，价格小幅走高的情况属于结构性的变化，但仍有一些专家表达了自己对后市的担心。
　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在稳增长的宏观调控指向之下，货币政策和信贷政策的松动促使流动性得到释放，这不可避免地会波及房地产市场。随着成交量的放大，楼市企稳回升的预期会越来越高，如果调控政策不能坚定有效地保持，不排除未来楼市又走回量价齐涨的老路。
　　抑制房价大幅反弹仍需坚持调控力度
　　在多重因素的共同作用下，冰封多日的房地产市场再次显露出发力的迹象。房地产调控的成果能否巩固，在保持房地产市场稳健成长的同时，如何避免重回价格暴涨的老路考验着调控的智慧。
　　赵卓文认为，在当前强调稳增长的情况下，如果频频对楼市调控进行微调很可能反转购房者的心理预期。
　　链家地产副总裁林倩认为，出于有利于整个房地产市场健康发展的角度，调控依然需要从严执行，刺激刚性需求是合理的，但过度放松很容易使得在刚性需求层面产生透支消费。
　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，在目前情况下，微调楼市政策，继续发挥楼市对经济的拉动作用非常必要，但是需要注意力度和方向。
　　要继续抑制投资需求，限购城市的力度不仅不应该放松，甚至应该继续加强，限购并非禁购，在之前限购的基础上，应该加大全国联网城市的多城市限购多套房。张大伟建议，对真实自住需求的信贷政策应该维持一定松动，但是松动的幅度不宜过大，以免被市场理解为全面放开的信号。同时，开拓更多投资渠道，避免群众的投资只能选择楼市。继续尽可能地加大保障房的建设，保证保障房供应的真实性。(.新.华.网)
　　

　　上半月北京住宅成交量同比增近五成
　　6月初以来，北京楼市成交继续回升。根据北京市住建委的数据，6月上半月(1日-15日)，北京住宅网签量为10576套，环比增长9%，同比增长46.5%。值得注意的是，部分项目提价销售，导致6月上半月的市场成交均价有所回升。
　　延续5月回暖态势
　　继5月北京楼市成交量大幅回暖后，6月继续呈现回暖局面。根据北京市住建委的数据，6月上半月北京共成交新房住宅4426套，环比略降5.4%；二手住宅成交6150套，环比增长22.4%，继续占据市场成交的主力。总体来看，6月上半月北京共成交住宅10576套，环比上升9%，同比上升46.5%。
　　对于市场成交量的回暖，北京中原地产市场研究部认为，央行降息不仅降低了购房成本，而且使购房者预判市场将走出低谷，进一步提高了入市积极性。同时，进入5月以来，大兴、通州等区县的入市项目明显增加，使北京楼市供应继续增加，为成交量回升提供了支撑。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在刚需占据市场交易主流的基础上，改善型需求的入市规模逐渐增加，并使市场成交价格出现结构性回升。6月上半月，部分成交均价接近40000元/平方米的项目成交颇旺。据该机构统计，6月上半月，北京纯商品住宅成交均价为21364元/平方米，环比上涨3.7%。在其他机构的统计中，6月上半月的成交价格也出现上涨。
　　对于北京6月全月的成交情况，机构普遍预计将维持上行走势，并可能创下新国八条出台以来的最高点，但由于限购、限贷等政策并未出现根本性动摇，这种成交量上涨的势头难以长时间持续。
　　部分项目提价销售
　　对于6月上半月市场成交价格的上涨，机构认为，除结构性因素外，部分项目提价销售也是重要原因。根据链家地产市场研究部的统计，今年以来，在北京期房市场新增的76个项目中，有21个的成交均价出现上涨，占比约为28%。在这21个项目中，价格涨幅在5%以上的有9个，涨幅最高达22.8%；8个项目的价格连续上涨时间达到或超过3个月。
　　链家地产市场研究员陈雪认为，项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源的成交拉高了价格。同时，随着成交量的上升，一些项目取消价格优惠措施，部分热销项目和此前的深度降价项目出现试探性提价。
　　陈雪表示，在限购政策不见放松、市场库存持续处于高位的情况下，多数房企对下半年的市场预期并不乐观，仍以高周转为主要目标，因此未来价格不会出现过快增长。(.中.国.证.券.报 .张.敏)
　　

　　人民日报：楼市回暖速度超预期 房价止跌回升

　　不放松。新华社记者高微绘
　　核心阅读
　　■住房和城乡建设部有关人士表示，要进一步巩固调控成果，努力促进三个合理回归。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发企业心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势
　　史上最严的房地产调控似乎到了一个十字路口。
　　3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的价格底和政策底似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。
　　尽管面临着稳增长的压力，但房地产调控的任务还没有完成，房价没有回到合理价位，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
　　1.
　　楼市回暖速度超预期
　　降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势
　　楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。
　　在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始，他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降，今年初，降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。
　　但从4月份以来，销售人员在电话里告诉韩巍，成交量不断攀升，原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。
　　韩巍原本以为这是销售人员在忽悠，但到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。看这架势，房价好像压不住了。韩巍决定不再观望，6月份一定要出手。
　　今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示，1-5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。
　　特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，红五月名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。
　　住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
　　从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。张小宏表示，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。
　　6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下，降息进一步降低了刚性需求购房的门槛，将促进楼市成交量进一步回升。
　　5月份的成交量肯定不是年内的最高点，回暖还将继续。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。
　　2.
　　房价止跌回升趋势明显
　　房价虽有反弹风险，却不存在像2009年一样大幅反弹的可能性
　　随着成交量大幅反弹，房价可能暴涨的气氛在楼市弥漫，不断刺激着购房者的神经。
　　从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如北京通州和大兴的部分项目，价格也开始回升。
　　相对于市场的变化，统计数据总是要慢一拍。记者日前在北京部分二手房成交活跃的项目采访发现，前期讨价还价空间较大的房源价格反弹迅速，个别小区甚至再现楼市火爆时期一天一个价的场面。
　　尽管北京市房协有关负责人公开表示，市场上没有出现恐慌性购房的情况。但实际上，在热点居住区域，购房者因担心房价反弹而入市抢购的情况十分普遍。尤其在二手房市场上，只要有性价比稍高的房源，就会出现排队看房甚至加价的情况。房产中介说得最多的一句话就是：现在再不买，下半年房价涨起来，就错过时机了。你还记得2009年吗？
　　在买涨不买跌的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到抢着入市，市场预期正在发生微妙变化。
　　央行降息或许将加剧这种预期的改变。业内人士普遍认为，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但资金一旦开闸，仍将通过各种渠道进入房地产业。
　　张大伟认为，目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。一直在观望的购房者，可能会将降息的举动理解为调控政策开始松动，从而加快入市的步伐。
　　更值得关注的是，随着房价底部逐渐被市场确认，投资投机型需求又开始蠢蠢欲动。一位在浙江温州从事民间金融的人士告诉记者，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究抄底的可行性。现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。上述人士表示。
　　对于房价走势，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。
　　龙湖地产执行董事秦力洪认为，楼市调控并没有出现根本性变化。开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看，目前是市场最好的时候，从预期看，房价不存在大幅反弹的基础。
　　3.
　　坚定不移加强调控
　　要促进地方政府、开发企业、购房者心态的合理回归
　　价格、政策和预期，构成了影响楼市走势的三角形。如今，每个卖房的人都告诉你，价格底和政策底已经出现，调控不可能继续严厉，该买房了。
　　作为普通的购房者，你还能继续淡定吗？
　　张大伟认为，市场所称的政策底，意思是此前调控政策过分严厉的时间段已经过去了，现在政策依然严厉，但适当降低了刚性需求的购房门槛，从形式上看有所放松。
　　事实上，在中央政府层面，房地产调控政策从来没有丝毫要放松的迹象。针对各方关心的政策走向问题，张小宏表示，当前仍要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。我们有理由相信，在近一个时期坚持调控和市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。
　　今年初，有关部门负责人多次强调，将密切关注房地产市场的变化趋势，并积极研究储备政策。一旦房价出现反弹，将可能出台更严厉的调控政策。但目前业内人士普遍认为，中央层面很难再出台新的调控手段，唯一可能的是更严厉地执行现有政策。
　　尽管中央政府态度坚定，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已经十分明朗。目前为止已经有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，其中大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。现在看，只要不触碰限购这条红线，多数微调政策都有可能过关。张大伟说。
　　尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。
　　近期，国务院常务会议提出，要把稳增长放在更重要的位置。在经济发展方式尚未根本转变的情况下，人们担心，要稳增长，能够快速见效的手段和方式无疑就是刺激楼市，经济发展有可能重新回到严重依赖房地产的老路上。
　　专家指出，房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。
　　针对一些地方政府可能以稳增长的名义放松楼市调控，住建部新闻发言人指出，当前仍要执行好限购措施，同时，要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，要严肃查处。住房和城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
　　张小宏表示，要进一步巩固调控成果，努力促进三个合理回归。一是促进地方政府心态的回归。促使各地真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场退烧以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。二是促进开发企业心态的回归。当前情况下要促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，实现产品结构的调整，更好地适应市场，多建一些适销对路的普通商品住房。三是促进购房者心态的回归。一方面我们要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。这样才能使住房逐步回归到居住的基本属性。（.人.民.日.报）