央行特急文件重提7折房贷 银行大多观望
　　6月7日，中国人民银行下发一份编号为银发【2012】142号的特急文件，该文件标题为《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》(以下简称《通知》).
　　这份《通知》除详细阐述了如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间以外，最引人关注的莫过于规定 个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
　　0.7倍意味着什么？目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。
　　现在银行肯定能不7折就不7折。一家上市银行的信贷管理部人员对《每日经济新闻》记者表示。不过，华兴银行客服人员告诉记者，该行个人住房贷款利率最低有7折优惠，但不同的客户会有所差异。
　　7折非主流
　　《每日经济新闻》记者抽样调查了深圳地区多家银行，并未发现首套房贷有0.7倍于基准利率的优惠，最低下浮至基准利率的0.85倍。
　　据记者了解，建行、华夏银行的首套房贷款利率执行8.5折；如果贷款超过70万元，农行开出了8.8折优惠，其余客户均为9折；中行则对所有客户执行8.8折；广发和招商银行有9折，工商银行则按照基准利率执行。
　　唯独广东华兴银行表示该行房贷利率最低下浮至基准利率的0.7倍。我们会根据客户的财务状况、个人资料、风险定价等原则来综合考虑。具体的操作细则还没有出台。华兴银行的相关人士对《每日经济新闻》记者表示。
　　现在一年期贷款利率的息差已经很低了，贷款收益很少。存款可以上浮10%，也就是说银行成本上浮，贷款收益下浮。这对银行影响很大，所以现在肯定是能不打7折就不打7折。一家上市银行信贷管理部门人士告诉 《每日经济新闻》记者。
　　不过，银率网分析师则在报告中指出，也不排除一些新兴的中小商业银行为占一些房贷方面的市场份额，又没有之前的历史包袱，会给予特别优质的客户7折利率，但估计这种份额会很少，普通房贷者享受不到。
　　这跟市场整个资金供求关系有关，贷款利率低，大家都去那里借钱，利率高的肯定会降下去了。不过，如果银行资金紧张，银行也未必会降。上述信贷管理部人士表示。
　　房贷需求有所好转
　　调整利率之后，不会马上就有很多人来贷款，客户的反应没那么快。说实话，有购房需求的人早就来贷款了。现在限购、限贷是最要命的，很多地区第三套根本贷不到。工行华南地区某支行信贷部门人士对《每日经济新闻》记者表示。
　　深圳多家银行客户经理告诉《每日经济新闻》记者，如果客户非深圳户口，需要连续交差不多2年社保才能有申请首套房贷款的资格，这在一定程度上抑制了市场需求。
　　业内人士指出，若公积金贷款全面放行，也能刺激需求。《每日经济新闻》记者从工商银行拿到的《个人住房按揭贷款利率表及月供额》可见，20年期的公积金贷款年利率为4.7%，自营性个人住房、商业用房的利率是6.8%，每100万元月供息额相差1198元。
　　不过，记者走访了深圳多家银行，相关人士都表示深圳市目前不能做公积金贷款。可能是因为收益不高，银行一直都没有做，不过这方面政策的细则也许会出台。一位银行业人士告诉《每日经济新闻》记者。
　　记者从广发银行某地级市分行信贷部门人士处了解到，今年房贷的需求跟去年相比并没有太大变化，较为平稳。另外，民生银行的相关部门人士表示，由于考虑到收益问题，民生银行在该地区没有开展房地产抵押贷款。
　　不过，该地级市一家工商银行相关人士则认为，因早前购房需求低迷，一些二线城市的楼盘由于资金紧张，今年以来虽然单价并未发生变化，但暗中会降价或者给各种优惠促销，这在一定程度上也能刺激一部分需求，现在需求已经开始有所好转。
　　银率网报告指出，多家银行贷款负责人表示，执行7折利率难度大，目前正在研究对符合条件的优质首套房购房者提供八折房贷利率。(.每.日.经.济.新.闻)

　　四大行房贷折扣松动 购房享受折扣者明显增多
　　听说银行房贷利率折扣将加大，这几天购房者非常踊跃，咨询、看房人数明显增加。我爱我家房地产经纪公司市场研究部经理李琛告诉记者。
　　记者12日从工、农、中、建四大行了解到，目前四大行总行未改变个人住房贷款信贷政策，但各地分行实际操作中灵活性加强，折扣有所松动。专家表示，银行资金充裕，且企业需求不旺，致使购房者享受折扣的几率加大。
　　目前各大行在房贷政策上大都按兵不动，但也有个别银行敢为天下先。广东华兴银行近日高调宣布：个人住房贷款利率最低可打7折。但要达到7折条件也分外苛刻：要有该行一定的金融产品，达到一定的金融积分，存款数额数百万元等。
　　与此同时，各股份制银行也在观望。华兴银行规模较小，对市场的冲击力不会太大，是否加大打折力度，恐怕还要看大行的。一家股份制商业银行工作人员告诉记者。
　　就北京地区而言，目前各家银行均没有打出8折优惠，但客户取得优惠折扣几率大了。上月中旬，9折利率都比较难办，85折更是极为罕见，但现在取得85折优惠的客户明显增多了。一家国有大行工作人员告诉记者。
　　李琛介绍，我爱我家房地产经纪公司的数据显示，取得房贷85折优惠的购房者数量确实有所增加。银行一般会根据业务和市场的情况调节首套房的利率折扣，主要为了达到鼓励消费贷款、刺激经济的目的，今后85折应该会越来越普遍。
　　金融专家赵庆明认为，当下经济下行压力增大，企业发展前景不明朗，信贷需求不足。与之相比，房贷业务具有稳定而大量的信贷需求，又有首付和房产抵押，风险较小。因此，为刺激个人消费信贷，房贷业务加大优惠力度的可能性较大。
　　其实，监管机构历来鼓励银行发展个人消费信贷业务。银行7折利率的时代虽一去不复返，但央行对于个人贷款利率浮动区间下限为基准利率0.7倍的标准一直未改变。特别是降息当天央行向各商业银行下发银发〔2012〕142号文件重申，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。
　　近年来，各家银行都将个人信贷作为战略扩展的重点领域。但在实际操作中，由于企业信贷需求旺盛，银行议价空间大，在信贷资源有限的情况下，银行更倾向于综合收益率高的公司贷款。
　　但今年情况特殊，在公司类贷款风险难以捉摸的前提下，目前信贷资金充裕的银行更珍视个人信贷业务。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，但是否会将优惠幅度扩大到8折，还要根据未来几个月的成交量、市场情况以及其他银行是否会打折来决定。
　　银行加大房贷打折力度，会不会再次推高房价？正准备买房的崔女士忧心忡忡地问记者。
　　专家认为，近两年，商业银行对于首套房贷利率及优惠一直都在变化中，自7折利率消失后，首套房利率自2010年初一路向上，去年一度出现上浮10%至40%的情况，后又再现9折、85折利率优惠。但从历次变化来看，银行房贷政策利率及优惠调整未明显影响房价走势。
　　首套房利率的变化和房价涨跌并没有直接的关系，购房人更多考虑的是房地产预期、调控政策。赵庆明说。
　　此外，银监会最新制定的《商业银行资本管理办法(试行)》将二套房贷风险权重降低到50%，与首套房风险权重一样。
　　对此，郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重一视同仁，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。
　　但他同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。(.新.华.网 .吴.雨 .刘.琳)

　　住房贷款价格战一触即发 首套7折利率或重现
　　目前，在北京地区，中国银行、农业银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行和邮储银行的首套房贷利率最低可打8.5折。而两个月前，仅农业银行、中国银行、北京银行等个别银行能给出这一利率水平。
　　北京银行人士表示，只有优质客户以及部分优质楼盘的首套房贷才能拿到贷款折扣。建设银行人士则表示，该行目前首套房贷利率仍按基准利率执行，但各地存在差异化政策的调整空间。例如，分支行可以根据客户的个人资质、对银行的贡献程度来申请利率优惠，但只有极个别的客户能拿到8.5折。
　　现在各方都在等待银行根据央行的降息政策对房贷优惠利率作出调整。我爱我家房地产中介人士表示，未来房贷利率存在很大变数，央行宣布将贷款利率浮动区间下限扩大至基准利率的0.8倍之后，在理论上，个人住房贷款是银行最为优质的资产，银行应该率先将房贷优惠利率下调至8折。
　　某大型国有银行内部人士透露，该行可能在本周调整首套房贷利率优惠，最低能到8折。但中国证券报记者采访的其他多名大型国有银行人士则谨慎表示，将继续保持8.5折优惠利率不变，在观察市场的反应后再作出调整。
　　当市场各方对8折利率充满期待的时候，更大的利好消息来自一份央行向金融机构内部下发的文件。文件中，央行在将贷款利率浮动区间下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍的同时，亦重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。央行要求，金融机构在继续做好存贷款利率监测报备工作的同时，建立存款浮动情况的监测制度，全面掌握辖内金融机构利率政策执行情况。
　　对于房贷利率底线，监管层一直有阶段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。一位国有大行人士对此表示。
　　2008年底，央行宣布将房贷利率调整至基准利率的7折，但是此后为了抑制房地产市场的投机氛围，政府出台了一系列房地产调控政策。2010年底，监管部门曾口头通知各家银行把首套房贷最低利率提高至8.5折，并要求各家银行严格执行。所以，在央行重申7折利率之前，各家银行首套房贷利率下限变成下浮15%。
　　分析人士表示，央行文件重提7折利率，说明对原有8.5折的政策已形成突破。中小银行可能率先有所动作。银行业内人士表示，未来可以密切关注中小银行的房贷利率调整动向。
　　7折有望重现
　　业内人士表示，随着未来房贷市场竞争的加剧，不排除首套房贷7折利率重现市场的可能。但银行方对此稍显抵触。多位银行人士表示，如果按照8.5折房贷优惠利率执行，银行仍能赚钱，打8折，则银行无钱可赚，低至7折，银行房贷业务就要亏本。
　　根据央行调整后的存贷款利率测算，五年期银行存款利率上限是5.61%，而按照8折计算的首套房贷优惠利率是5.44%(5年期以上)，存贷利率已经出现倒挂。如果打7折，则贷款利率低至4.76%(5年期以上).
　　针对银行房贷利率打7折不赚钱的说法，资深业内人士表示，这是一个伪命题。银行的资金来源多样，存款的成本和期限有关，一般综合付息率仅在1.5%到2%之间。大型银行由于具备网点优势和活期存款占比较高的优势，获取资金的成本更低。与4.76%的7折房贷优惠利率相比，仍存在3%左右的利差收入，所以即使考虑银行的其他经营成本，首套房贷利率如果打7折，银行仍旧有的赚。
　　业内人士表示，各家银行获得资金的成本不同，能够接受的贷款利率打折幅度存在差异。而房贷市场的特点是，如果一家银行上调贷款利率，其他银行不会跟风，但只要有一家银行下调，很可能其他银行被迫跟风降价。
　　虽然7折利率优惠可能会使银行在整体利差方面受到损失，但随着房地产市场的逐渐走暖，成交量有效放大，房贷总量增加，银行有望获得更多收益。
　　房贷投放力度有望加大
　　央行日前宣布扩大存贷款的利率浮动区间上下限，这是自2004年以来利率市场化改革的重要推进。接近监管层的人士表示，从推进利率市场化的角度出发，央行鼓励各金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据各自的资金成本和风险控制情况来权衡定价。
　　有市场人士表示，随着央行扩大房贷利率浮动区间的政策在银行层面得到落实，将有效减轻购房者的资金成本，有助于刺激房地产市场成交量的温和放大。而央行重提7折利率，更容易被解读为在当前经济环境下，对房地产信贷政策作出的微调。
　　当下为加速利率市场化提供了重要窗口。2004年央行要求商业银行贷款的利率下限是允许在基准利率基础上下浮10%，但是2009年推出的房贷7折优惠利率实际上已经构成对贷款利率下浮10%的突破。该人士表示。
　　该市场人士还表示，监管机构希望通过加大房贷利率的浮动区间，将相对有限的利率定价权交给银行，让商业银行根据资金成本以及市场的竞争情况来自主决定各自的利率水平。由于房贷违约概率低而回收率高，贷款的低风险使得房贷收益相对稳定，按照收益和风险配匹的原则，和其他信贷资产相比，房贷利率下浮存在更大的空间。而央行选择将房贷作为贷款利率市场化的突破口自然再合适不过。
　　此外，银监会日前公布的资本监管新规也为加大房贷投放力度带来好消息。根据银监会制定的《商业银行资本管理办法》，办法取消了征求意见稿中划分首套房和二套房的风险权重，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。
　　去年银监会公布的征求意见稿中将首套房贷款的风险权重设定为45%，二套房为60%。分析人士表示，区分首套房和二套房的风险权重是基于抑制房地产的调控政策制定的，但是长期来看并没有区分的必要。而首套房和二套房风险权重统一，也将助推银行更有动力发放二套房信贷。
　　央行上周宣布降息并将贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍后，市场高度关注首套房贷优惠利率会否随之调整。中国证券报记者了解到，央行日前以急件形式发文重申个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。分析人士表示，在2010年底监管机构口头通知将首套房贷利率下限提高至0.85倍之后，时隔一年半，央行重申房贷利率优惠下限为7折，说明原有的8.5折底线已可突破。
　　中国证券报记者从多家银行了解到，北京地区首套房贷最低利率可在基准利率的基础上打8.5折，且此类银行数量较两个月前明显增加。业内人士透露，多家银行正在研究调整房贷利率优惠幅度，未来7折优惠利率有望重现房贷市场。(.中.国.证.券.报)