刚需入市 5月楼市成交创调控后新高
　　刚需入市之下，5月北京新房成交量恢复到调控前水平，而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高。28日，上证报记者多方采访后获悉，楼市红五月已经基本敲定，但限购等调控红线政策执行力度仍很强大，加之住宅库存依然偏大，楼市不存在大幅反弹的基础。
　　上周全国楼市继续向暖
　　28日，中国指数研究院发布的最新报告显示，上周全国楼市成交延续上涨趋势。统计数据显示，上周逾6成城市楼市成交周均同比皆有上升。
　　据统计，上周被监测的40个城市中，25个城市同比上升，10个城市同比涨幅超过50%。且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。其中，苏州涨幅最大，达241.77%，温州、海口涨幅亦超过200%。
　　重点城市中，上周仅广州、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达86.66%。其余城市除天津、武汉外，涨幅都超过20%。
　　5月楼市成交创调控后新高
　　不仅仅是上周，整体来看，5月份市场也呈现红火之势。据中原地产统计，截至目前，5月份全国54个典型城市累计成交已近20万套，创2011年初新一轮调控以来的月度新高。其中北京在截至5月26日时，新房成交量已创16个月以来的新高，恢复到调控前水平。
　　上周全国典型的54个城市，总成交商品住宅49368套，环比前周的51468套下调了4.1%。北京中原地产张大伟说，预计5月全月北京新房签约1万套左右，二手房住宅签约1.2万套左右，有望刷新限购后的单月最高成交纪录。
　　调控一年多来，部分刚需开始进入市场，从全国主要城市成交量来看，最近两个月，成交量均接近或超过限购后的最好成交量。张大伟说。
　　据中原地产分析，信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。
　　井喷式反弹不可能
　　虽然短期成交量将逐渐企稳，但期待量价齐飞为时尚早。中国指数研究院、中原地产、伟业我爱我家等业内机构均对楼市持谨慎态度。
　　房地产业不可能迎来又一个量价齐飞年。我们预计，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升。中国指数研究院报告说，由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
　　当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开微调，使得未来楼市的走向充满了不确定性。但是，在目前改善性购房需求无法正常有序释放的情况下，刚需的快速释放意味着下半年购房需求量将严重匮乏，楼市很有可能将再度陷入低谷。伟业我爱我家副总裁胡景晖分析说。
　　张大伟也分析认为，限购等调控红线政策执行力度仍然强大，加之住宅库存依然偏大，楼市不存在大幅反弹的基础。
　　对此，中国指数研究院报告坦言，目前市场上传闻的厦门限购调整，是地方对中央红线的又一次试探，而厦门澄清限购微调传闻将降低调控放松预期。报告指出，去年以来4个城市放松楼市调控政策被叫停，其中3个城市是由于放松限购政策，表明限购是中央政府坚持房地产调控的红线。(.上.证 .于.祥.明)

　　地方微调渐获默许 楼市调控谋求稳定
　　稳增长的宏观政策取向将如何影响楼市调控？
　　有政策部门人士向记者表示，稳字当头的楼市调控，关键是要找到三全其美的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。
　　而迄今为止地方政府房地产政策微调的33个案例，仅有5例涉及限购令被叫停，其余均获默许；这一态势，似乎印证了中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。
　　厦门微调悬疑
　　近日，厦门楼市政策有没有微调，成了一件悬案。
　　有媒体报道称，一份微调方案在厦门房地产企业中流传，方案主要涉及对三类人放开限购：除与父母共同购买的住房外，无其他住房的；现有住房并非个人(家庭)独立产权，系与他人共有的；现有住房来自继承的；这三类购房者的现有住房不计入家庭拥有住房套数。
　　去年2月出台的厦门限购令执行的是2-1-0限额：对于该市户籍居民家庭拥有2套及以上住房者、非该市户籍居民家庭拥有1套及以上住房者、非该市户籍居民家庭前2年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险不足1年者，暂停售房。
　　如果坊间流传的方案属实，则意味着，厦门本地或外地家庭，只要其成年子女所拥有的，并非来自继承的独立产权住房未超过2套和1套的限制，该家庭就可以再购买相应数量的住房，等于将每个成年子女当做独立的一户来计算，其对限购的放松效果，亦将相当显著。
　　然而，该微调传言很快遭到官方否认。5月25日，厦门国土资源与房产管理局在其官方网站上发布公告称，该市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在微调说法。
　　难道是无风起浪？厦门究竟有没有实质性的微调？
　　最近是有这个说法，但还没具体实施。厦门同安工业集中区一楼盘销售人员对本报称。 尽管政策上没有正式通知，但实际上是可以这样操作的。厦门一房地产界人士则对本报称，管理部门事实上放松了限购，但银行并没有放松贷款：比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再买就算两套了，但现在房管局可以认定是子女的首套房，而银行仍然认定是二套房，只能贷40%，不能贷70%。
　　来自外地的陈文辉(化名)最近就以刚刚成年的女儿的名义，购置了这个家庭在厦门的第二套住房，首付比例为30%。
　　即使是未满足纳税和缴纳社保条件的外地家庭，买房时只需补足一年的纳税和缴纳社保证明即可，而且实际上一直都是这样做的，上述房地产界人士告诉本报。
　　无论有没有正式公布的微调，厦门的楼市已经出现了事实上的回暖。
　　目前厦门楼市确实在回暖，主要是因为价格比较合理，促销力度比较大，部分楼盘也会出现比较火爆的局面。世联地产厦门分公司一名工作人员告诉本报，目前厦门的楼市成交量都在往上走，但价格有所回落。
　　刚在厦门杏林一楼盘购买了一套新房的陈先生告诉本报，本月初该楼盘开盘时，看房买房的人很多，现在好一点的便宜一点的户型基本都卖完了。
　　据统计，4月厦门全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，与去年的1150套相比多了1945套，同比上涨169.13%。5月首周(4月30日到5月6日)住宅成交达到759套，第二周达到1282套，接下去的两周尽管有所回落，但也达到了958套和925套。
　　楼市调控谋求稳定
　　5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要稳定和严格实施房地产市场调控政策，而此前，4月13日国务院常务会议所强调的则是巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
　　有政策部门人士告诉本报，在房地产调控政策的思路上用到了稳定二字，与稳增长的政策取向是一致的，在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，将在促进刚性需求上做文章。
　　关键是要找到三全其美的办法。该人士强调了稳定房地产政策思路的核心：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。
　　该人士指出，能够在这三个方面同时实现的政策方向，即是促进房地产市场刚性需求的释放，并围绕此，研究房产调控政策新组合。这种政策组合包括：
　　第一，要严格执行差别化的购房信贷政策，对首套购房家庭确保商业银行按照优惠的首付款和利率水平给予支持，对合理的改善型住房家庭给予一定支持，对购买多套住房的家庭不予支持。
　　第二，支持开发商降价换量和兼并重组。
　　第三，要求地方政府适度下调土地出让价格。
　　第四，有效增加普通商品房住宅的供给，同时配以保障房，以及政策安排政府回购等措施。
　　上述政策组合与温家宝总理5月19日六省经济形势座谈会上对房地产政策的精神一致。温总理当时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2011年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导讲话，均强调房地产调控不动摇。不过，在不同的时间点，提法略有变化。在今年两会时，强调房价远未回到合理水平；4月13日表示要巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复，到5月19日六省经济形势座谈会时则改为稳定房地产市场调控政策。
　　渐进放松？
　　稳字当头，或许意味着中央对各地微调的容忍度将有所提高。
　　事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些微调已获得默许。本月初扬州出台的购买成品住房补贴4%。~6%。，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的微调均尚未见叫停。
　　截至目前，全国已有33个地方政府尝试了微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的微调均获得了某种程度的默许。
　　北京中原地产三级市场总监张大伟对本报分析称，地方政府微调的办法有很多，但不能触及限购这根红线，从税费等方面出台一些政策还是比较容易通过的。
　　兴业银行首席经济学家鲁政委对本报指出，从5月23日国务院常务会议精神来看，房地产政策已由2011年的决不允许放松，更多开始在支持首套自住、支持成品房(全装修房)、金融支持实体经济等各类名目下，出现了渐进放松。
　　而上述政策人士亦强调，房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市微调有所加快。有研究显示，我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为必要的、适时适度的调整。(.第.一.财.经.日.报)

　　武汉楼市周末疯狂折扣汉西现5折特价房
　　38万元在硚口买84平方米的新房，你可能觉得是闹眼子，但在刚过去的周末，还真有人买到了汉西一套特价房。记者昨天获悉，楼市周末两天出现疯狂折扣，硚口多楼盘推低于均价1000元/平方米以上的特价房，给沉寂的楼市注入了强心剂。
　　中民长青里是城中村改造后建的商品房小区，品质在高档房林立的硚口显得差些，在低价还是硬道理的楼市，这个楼盘周末使出低价杀手锏，均价从7580~8480元/平方米，给片区均价9500元/平方米以上的同行将了一军。更为疯狂的是，该楼盘为吸引人气，推出一套5折的特价房。据现场参与抽奖活动的市民讲，这套84.39平方米的特价房以38.4万价格被一位中年男子抽得，特价房只有一套，并且是一楼。
　　周末硚口其他楼盘也有不小的动作。一直坚守均价万元的融侨锦江，也推出8500多元/平方米的特价房，记者了解到，这主要是提人气，房源很少，并且也是底楼层。
　　据了解，今年上半年虽然一些楼盘回笼了资金，但整体看开发商资金压力依然较大，一些开发商着眼于现金流，以低价快速回笼资金，折扣力度有加大趋势。一些特价房成为吸引人气的利器，但特价房与房屋均价往往有很大差距，不能成为判断楼盘价格的依据。购房者买房时一方面看准特价房就快速出手，一方面也不要被特价房的宣传蒙蔽，同一楼盘，非特价房的价格依然较高。(.长.江.日.报)

　　房价收入比排行：太原家庭不吃不喝买房要12年
　　上海易居发布的全国35个大中城市房价收入比排行榜显示，35个城市中有23个城市的房价收入比超过6-7的合理区间，比例接近七成。深圳以15.6的房价收入比位居首位，太原在排行榜中位列第16名，房价收入比为8.8。那么，太原市8.8的房价收入比是什么概念？5月26日，记者调查发现，太原市一个普通家庭不吃不喝买房需要12年。
　　房价收入比是城市房价泡沫的一个参考值，是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。按国际惯例，房价收入比在3-6为合理区间。上海易居方面认为，由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立在博鳌亚洲论坛2012年年会的2012年中国房地产大变革上表示，一套标准的住房售价相当于该地区户均年收入的6倍左右可能是比较合理的。据了解，就我国的实际情况而言，易居认为全国房价收入比保持在6-7属于合理区间。在上海易居发布的数据中，太原的房价收入比为8.8，也就是说，太原的房价收入比偏高。
　　房价收入比是如何计算出来的？易居方面在报告中指出，这是房屋总价与居民家庭年收入的比值。按照通行的房价收入比计算方法，记者计算了一下太原的房价收入比。2011年，太原市商品住房均价为每平方米6058元，太原城镇居民人均住房建筑面积为28.56平方米，太原市居民家庭人均可支配收入为20148.67元。这样算下来太原的房价收入比是：6058×28.56/20148.678.59。这个数据与易居发布的太原市8.8的房价收入比还是很接近的。
　　太原市8.8的房价收入比，对于普通市民来讲，到底是什么概念呢？记者采访发现，根据2011年太原市商品住房均价为每平方米6058元计算，购买一套80平方米的商品房，仅房价约要48.5万元。再配以基本生活家具，如床、衣柜、沙发等；必备家用电器，如彩电、冰箱、洗衣机等；简单的装修，如室内门、刷墙、铺地板等，至少需要7万-8万元。真正住进房子里，至少需要57万元。一个工薪阶层家庭，两人一个月的月收入总和按4000元计算，一年的收入为4.8万元，不吃不喝也要12年才能买一套房子。
　　市民张女士告诉记者：我们夫妻两人的月收入是5000元左右，最近刚买了一套近50万元的房子，首付的15万元是双方父母交的。以20年期计算，每个月的月供需要1700多元，每月的生活费用就只剩3300元左右了。张女士说，除去水费、电费、煤气费、物业费等生活费用，要想再有些积蓄，两个人紧一些还可以过得去，但要养孩子就不够了。加上这些开支，20年内要是工资涨幅没有超过物价涨幅，年收入6万元要想达到20年供房也是很困难的。张女士表示，普通家庭靠夫妻二人供房几乎不可能，而不仅仅是房价偏高的概念。
　　随后，记者就此问题致电太原师范学院的杨素青教授。杨素青认为，如果一个普通工薪阶层工作5年到10年的收入积累可以买得起一套房子，或者是通过家庭、贷款等各方面的帮助可以买一套房，那这个房价收入比就是较为合理的。若超过10年都供不起房，甚至三五十年的收入都买不起房子的话，那就算是房奴了。杨素青表示：这次排行榜中太原市的房价收入比位列全国第16名，而太原市民的收入水平在全国大约在第20名左右，二者是不成比例的，太原的房价还是相对偏高的。(.山.西.新.闻.网)