穆迪标普齐声唱衰中国房企 流动性状况趋于恶化
　　中国房地产企业今年的流动性，遭两大国际评级机构穆迪和标普的一致唱空。
　　5月24日，穆迪投资者服务公司发布报告称，受高水平短期债务及现金余额偏低影响，许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化。
　　穆迪称，该公司予以评级的29家中国房地产公司的流动性状况都在恶化，该公司最新进行的压力测试显示，其中11家房地产开发企业的现金流状况疲软，而2011年12月遇到这类问题的公司只有4家。
　　标准普尔评级服务公司对中国房企流动性的判断同样悲观。该机构在24日发布的一则报告中写道，2012年中国的房地产开发商将有巨额债务到期，而且流动性状况趋于恶化。
　　再融资风险加剧
　　两大国际评级机构都有充足的悲观理由。
　　穆迪称，其予以评级的29家中国房地产开发商，今年年底前到期的短期债务总额为人民币1590亿元，较其于2011年12月进行压力测试时增加23%。其中国内债务总额人民币1280亿元，海外债务总额人民币310亿元。
　　人民日报近日援引的一项统计数据显示，近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元，比去年年底负债总额增加了3%左右。
　　穆迪宣布维持对中国房地产行业的负面评级展望，其预计未来12个月中国房地产业的基本面还将持续减弱。
　　该机构称，这一局面将给房地产开发企业的现金流及流动资金造成进一步压力。与此同时，国内及海外市场面向房地产行业的信贷继续从紧。穆迪认为，中国房地产行业的流动性状况在短期内不大可能会有改观。
　　今年将会是考验逾8万家中国开发商生存能力的一年。标普同样担忧中国房企的流动性。
　　标普评级的30家内地开发商中，截至去年底时，于一年内到期的债务按年增加57%，至1560亿元；同时现金却减少12%，至1760亿元。
　　标准普尔信用分析师李国宜称，房地产开发商的借款成本总体呈上升趋势，同时融资渠道在收窄，进而对盈利能力和现金流造成损害。他说，那些评级较高并能够从海外获得贷款的开发商，还面临利率上升和海外贷款期缩短的情况。
　　李国宜表示，在该机构授予评级的30家中国房地产开发商中，今年到期债务占未偿债务总额的31%左右，比例不算太高。不过，今年到期债务中有大约42%是离岸债券、离岸银行贷款和离岸信托贷款，部分开发商在这些债务再融资方面面临困难。
　　中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示，截至3月31日，全国房地产信托余额为6865.7亿元，相比去年同期，信托余额增加了2000亿元。
　　标普：限购令不会松动
　　发力销售似已难以避免。
　　一国企开发商称，该公司旗下一个单价3万元左右的楼盘卖得很好，在外地的住宅项目卖得也不错，最近现金流超过20亿元，负债率60%左右。该公司正在保持刚需楼盘的推盘速度。
　　而某在港上市房企销售高管则显得很着急，该公司在上海共有3个项目，在售的有两个，一个刚需楼盘和一个豪宅项目，卖得很一般，没有太大起色。
　　销售不佳和我们的推盘节奏有关，但现在即使加大力度也没太大成果。因为我们都是2010年以后拿的地，刚需楼盘现在的单价已是底部了，没什么利润，再降价就要亏本了。上海近3年的别墅成交量是持平的，豪宅项目想回笼资金没那么快。上述在港上市房企高管说。
　　上述开发商反复强调，高拿地成本限制了降价空间，我们降价了，但税收没减，总不能亏本。很着急，但也没办法。
　　另一位港资开发商称，香港开发商都还是比较谨慎的，所以负债率都在50%。该公司旗下中档楼盘卖得很好，高端楼盘则卖不动。现在的资金来源是注册资本金，现金流还有不到10亿元。今年到现在卖了100多亿元，比预期中的稍微差一点。下半年将加大普通住宅推盘力度，该公司在闵行区一个刚需盘即将开盘，单价不到2万元。
　　标普认为，今年余下时间开发商的销售前景仍然疲弱。
　　标普断言，中国政府不大可能改变对房地产行业的调控政策。不过，标普相信，中央或会继续微调政策，但预期限购令在中国大部分城市今年仍会继续。
　　标普说，中国楼市看来不大可能出现2009年的新一轮反弹，即使政府态度有所放松，市场也只会有温和复苏。银行和房地产买家愈来愈有选择性，那些特别需要资金的开发商，它们的销售和再融资能力可能是最弱的一批；但对实力较强的大型开发商来说，假如市场气氛好转，它们将会最受惠。市场两极化将愈来愈明显。(.东.方.早.报 .王.齐)

　　稳增长落子保障房：一周内获近千亿财政资金
　　保障房建设领域将充当今年余下时间中央投资大军的急先锋。
　　昨日(5月24日)，据财政部最新消息，为支持各地区完成2012年全国新增公共租赁住房230万套的任务，财政部近期已会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。
　　就在18日，上述两部委刚刚公布，为支持城市棚户区改造和廉租房建设，下拨中央财政专项资金共317亿元，这意味不到一周时间里，财政支持保障性安居工程的专项资金就已经接近千亿元。
　　在中央和地方支持建设保障房如火如荼之际，下游建材、家具以及卫浴等行业也摩拳擦掌。北京市一家中型家具厂商领导告诉《每日经济新闻》记者，企业正在积极参加保障房家具招标，目前由于整体利润偏低、订单量下降，对保障房带动的产品需求格外关注。
　　保障房获拨近千亿财政资金
　　在经济下行有加速态势的背景下，中央对于保障房的支持力度也有所加强。从5月18日至24日，财政部宣布，近期下达了977亿元的三批专项资金，主要针对廉租房、公租房和棚户区改造三项。分地区来看，东部地区获得166.7亿元、中部地区获得414.2亿元、西部地区获得396.1亿元。
　　另据住建部住房保障司副司长张学勤介绍，截至4月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，其中第一批补助资金454亿元于2月份下达地方，较上年提前1个月。
　　对于两部委公布的数据是否有重合之处，目前尚难判断，但毫无疑问的是，今年中央财政对保障性安居工程的投入力度显然要大于去年。
　　据《每日经济新闻》记者了解，今年4月底是财政拨付保障房资金余款的高峰期，而这批资金按正常节奏会在5月底下达至各个省市。
　　在全国固定资产投资回落较快之时，加快保障房建设不仅可以缓解民生问题，同时也是稳增长的利器。
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，按照中央有关以扩大内需为战略基点的要求，需要进一步推进保障性安居工程，充分发挥其对投资和消费的拉动作用，为经济增长提供重要动力。
　　从保障性住房和铁公基这些基础设施投资回报速度来看，投资铁公基可以拉动相关产业及经济强劲增长，但其建成后投资回报速度相当慢。同策咨询研究中心总监张宏伟称，保障房建设看似总投资巨大，但其中的动迁房、经济适用房和限价房投资都是在2~3年内就能收回的。
　　从财政专项资金用途来看，主要是进行基础设施建设、投资补助和贷款贴息等方面。多位分析人士指出，采取贷款贴息等方式可以更多撬动社会资金，发挥四两拨千斤的作用。
　　张学勤还表示，住建部提出要规范利用企业债券，包括利用地方的融资平台建设保障房，也包括其他企业建设保障房项目，都可以发行企业债券，当然要按照规定通过审批。
　　补位房地产投资
　　在今年沉重的资金压力下，中央对保障房资金的快速下达并不意外。据悉，去年中央共下达城镇保障性安居工程补助资金1526亿元。住建部此前也已明确，今年将按不低于2011年的规模。
　　按照要求，今年全国保障性安居工程的建设任务已由去年的1000万套下降到700万套，但资金压力仍然不小。住建部副部长齐骥去年末曾表示，2011年全年开工1000万套保障性安居工程房屋需要投资1.3万亿元左右，今年要继续推进结转项目的续建和完工，对保障性住房的资金投入和施工力度会更大。
　　事实上，与地方政府和社会机构的投入相比，中央政府对保障性安居工程的投入占比甚小。但中央资金的快速到位，无疑有助于督促保障房的投资和建设。来自住建部的数据显示，到今年4月底，全国保障性安居工程已开工228万套，开工率为30%，基本建成150万套。
　　北京中原市场研究部分析认为，保障房的加速建设，短期内尚难弥补房地产市场的供应，但可以迅速弥补房地产投资增速的下滑。
　　国家统计局的数据显示，1~4月，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1~3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资增长13.9%，增速回落5.1个百分点。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，2009年6月份以来，房地产开发投资增速始终保持高位运行态势，今年4月却首次落后全社会固定资产投资增速8.6个百分点，可见对于国民经济的拉动作用明显减弱。
　　不仅如此，若房地产投资增速持续下滑，同样可能造成未来的房地产市场供应不足，从而形成新一轮的供不应求。数据显示，1~4月，全国房地产开发企业房屋新开工面积5.4亿平方米，同比下降4.2%，出现了去年以来的首次下滑。
　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，中央的补助一定程度上可以增加地方执行保障房建设的建设量，但后续资金仍需地方政府和各机构着力解决。同时，保障房建设的加速很难迅速带动整个房地产市场，地方政府在房地产税收及土地出让方面都面临非常大的压力。
　　或带动下游产业发展
　　大规模的保障房建设不仅将拉动地产、水泥、建材、钢铁、工程机械等相关行业，而且影响将波及到陶瓷、洁具、家电、家纺等下游产业。
　　伴随住建部和财政部接连传出的好消息，房地产相关下游行业也开始呈现探底企稳之势。例如，陆续释放的需求就对3月份以来持续高产的钢厂起到一定的缓和库存的作用。
　　中国钢铁现货网报告显示，截至23日收盘，北京市场河钢二级大螺价格为4100元/吨，较前一日持平；上海和广州市场也基本如此，自上周末期钢止跌开始，国内建材价格的跌幅就开始有所收敛，目前钢材市场基本已经在建材的牵头下止跌，商家心态也出现好转。
　　光大证券分析师何伟说，推进保障房建设还可以与建材下乡、家电下乡、节能产品惠民等措施形成合力，进一步放大对内需的拉动效应。
　　今年的房产新政打压了一大批商品房的成交量，但保障房的崛起又带来了新的市场，而且这块市场需求非常大。北京闽龙陶瓷总部基地董事长陈进林说。在楼市调控政策下，家居建材企业纷纷瞄准保障房市场。
　　按照每套50平方米计算，仅2011年的保障房就有5亿平方米的装修市场。红星美凯龙国际家居连锁CEO车建新分析说，保障性住房低廉的房价节省下来的购房开支，将一定程度上转化为装修购买力，拉动中档家居建材的市场需求。
　　前述北京家具厂负责人也有相同的感受，他告诉《每日经济新闻》记者，现在原料等各项成本都有所上升，企业出厂产品利润也就在5%左右，我们十分关注保障房建设进展，并适时去拼下一些订单。在经营状况不佳时，保证企业有活儿干、有活钱运转是最为关键的。(.每.日.经.济.新.闻)