刚需入市消化将尽 楼市反弹现强弩之末
　　楼市反弹正呈现强弩之末的态势。
　　多家房企和机构调研数据显示，虽然3、4月份大型房企多数推出促销措施，但4月销售增长环比3月仍然下滑，五一期间各地的房交会冷清，绝大多数房企的负债率、存货仍然高企，重点城市库存压力并未减小，楼市面临进一步的降价压力。
　　市场反应表明，价格仍然是目前楼市主力购房者最为关注的因素。
　　刚需入市消化将尽
　　大型房企的销售数据暗藏玄机。
　　数据显示，4月万科销售金额为74.4亿元，同比下滑5.8%，环比则下滑35.4%。保利地产(12.75,-0.24,-1.85%)4月实现销售金额91.48亿元，环比下跌6%；富力 4月实现销售额28.95亿元，环比微跌4%；首创置业、禹洲地产等房企4月业绩也出现下滑。
　　这与易居监控的20多个城市的楼市表现一致。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，3月份楼市反弹力度过大，主要是首次置业刚需入市所致，但首次置业刚需的数量有限，在限购的大背景下，4月楼市后劲不足。
　　根据链家地产市场研究部统计，4月份包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、武汉、成都、重庆全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为76643套，环比下降14.5%，同比上涨20.9%。中原地产华北区总经理李文杰认为，同比上涨的原因在于，严厉调控从去年2月中下旬开始执行，对房企影响明显，因此去年4月份成交量基数较低。
　　链家地产市场研究部陈雪认为，4月新房成交量环比回落，主要是由于积压的刚需在3月集中释放后，后市增长乏力。对成交最为关键的价格并未出现明显回落，回暖动力不足。
　　被寄予厚望的五一期间各地房展会，也未带来明显的利好。据深圳中原市场研究部的观点，上周正值深圳春交会期间，多数开发商加大促销力度，但市场反应平淡。大多数人认为价格还未降到底部，继续选择观望。
　　逆市涨价的窘境
　　3、4月市场明显回暖之时，部分项目出现涨价。据北京中原市场研究部统计数据，4月份，北京销售量超过30套的项目合计有50个，其中均价环比出现下调的项目达25个，成交均价上涨超过5%的有9个项目。
　　涨价在二手房市场更为明显。本报记者长期跟踪监测的北京通州区域新华联(6.24,0.10,1.63%)家园、靓景明居、朝阳远洋一方、沿海赛洛城等二手房价格发现，底部出现在去年底今年初，4月份开始提价，不少房源总价涨了十万元左右。在深圳，标杆二手楼盘如万科四季花城、佳兆业可园，近期的挂牌价提升了10%左右。
　　但北京、深圳的中介机构人士对记者表示，二手房业主提价往往有价无市。北京中原地产市场总监张大伟表示，降价项目已经换来成交量，再降价的可能性不大，但3-4月，北京的昌平、大兴、房山都出现了跟进降价的项目。市场均价存在继续降价的空间，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。如果大幅提价，必然带来销售的困难。
　　21世纪不动产分析师蔡利丽认为，3月份二手房合适的刚需房源消化迅速，部分业主趁机提价，致使
　　4月北京二手房成交均价环比上涨1.5%，直接的结果就是成交环比回落。4月北京新房和二手房成交未能保持环比增长的结果说明，逆市涨价是阻碍成交的直接和主要原因。5月的成交情况也将由价格主导。
　　库存压力下再降价
　　深圳中原有关人士认为，未来随着市场供应的增加，成交将会随之有所增加，价格将继续缓和下调。
　　首要原因是市场库存量积压严重。截至2012年3月底，中原地产监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米，与上月基本持平。而大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米以上。
　　大多数标杆房企的库存量与上月变化不大。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。
　　另一方面，房企的资金链仍然紧绷。东方证券分析师杨国华的测算显示，非龙头企业长期偿债能力恶化，资产流动性为历史最差水平。扣除招保万金后的非龙头房企2011年及2012年一季报净负债率分别为74.2%和79.9%，均创历史新高。
　　而即使是财务策略谨慎的龙头房企，净负债率也有所上升，招保万金的2011年净负债率为52.6%，2012年一季报则上升至55.2%。
　　此外，反映短期偿债能力的现金覆盖率指标在2012年一季度出现分化，龙头企业回升，但扣除招保万金后的2012年一季报覆盖率为72%，较2011年报下降了5个百分点，和2008年最差水平持平。
　　上述机构和人士均认为，在当前限购未实质性放松的市场条件下，投资投机需求仍被挤压，房企仍然面临进一步的降价压力，以吸引刚需继续入市。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)

　　三四线城市惊现天量库存 业内呼吁警惕楼市泡沫
　　近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。易居研究院企业研究中心总经理周建成近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
　　天量供给：消化一年土地出让量需要13年
　　根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
　　此份报告核心调研内容是当地2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。
　　除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等不顾中央宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因就不难理解了。
　　以中山为例，4月份，中山迎来商品房新增量高峰，新增面积超过63万平方米，环比涨72%，其中92%为住宅新增量。中山的问题就是供给量大，几乎所有的大型开发商都在中山有项目，可是中山这么小的一个城市，哪里需要这么多商品房呢？中原地产一位中山区负责人向记者表示。
　　也正因为此，中山市政府在去年底高调出台限价令后，几度暗自调高限价门槛，希望能够刺激更多成交来缓和供需矛盾。
　　再看昨天刚刚放出救市消息的扬州。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了精装修房和豪宅市场。
　　如果从周期来推算，目前扬州上市房源应该多数来自2010年左右拿地的项目。根据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。实际住宅用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完成房地产开发完成投资101.48亿元，同比增长80%。
　　而到了今年前4月，扬州商品房开发投资增速仅为19.05%，商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%。以扬州2010年各类土地共成交408万平方米计算，即便忽略容积率问题，以目前扬州销售速度，将2010年出让土地全部消化掉的时间是37个月。
　　在上述种种压力面前，地方政府开始出手救市。无论扬州政策是否会被叫停，我们需要看到的是房地产投资增速下降和成交量下滑对地方经济带来的实质性改变，以及地方政府随时可能出手的救市预期。
　　三四线风险大于一线城市
　　不过，业内人士坦言，在目前宏观调控大基调下，政府的微调政策对市场不会有本质上的拉动。过于依赖房地产业的结构性矛盾也不会短期内改善。
　　相比于一线城市，我们感觉三四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。一位房地产业内人士坦言。
　　从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。
　　我们现在城市更新计划才刚刚起步，就遭遇到宏观调控。好比一道大餐，一线城市已经吃了很多了，我们还没上桌，饭局就散了。一位东北地方知名房企负责人这样解释三四线地方政府的无奈。(.上.证)

　　中信中远囤地8年不开发 博鳌成为囤地重灾区
　　中信龙潭岭项目拿地8年才动工，拿地成本仅数百元/平方米，项目售价却高达万元，但《每日经济新闻》记者调查发现，在博鳌涉嫌囤地的不止中信地产一家，知名度较高的还包括早在1999年就进驻博鳌的中远。
　　由于博鳌亚洲论坛的关系，开发商早期在此开发的多为酒店、公寓类投资收益较慢的项目，业内分析指出，开发商正是利用囤地和土地升值的收益来平衡其他项目回报期过长的缺陷，至少从2001年开始，仅龙潭岭地块，土地闲置现象就一直未曾杜绝。
　　博鳌成囤地重灾区
　　《每日经济新闻》关于中信地产龙潭岭项目被叫停的报道称，从2003年拿地到2011年动工建设，龙潭岭项目地块闲置了8年，其涉嫌囤地值得关注。
　　记者近日在博鳌调查发现，龙潭岭盘踞了中信地产和中远发展股份有限公司(以下称中远)两大开发商。
　　当地人对龙潭岭的旧景记忆犹新。
　　一名当地居民透露，以前龙潭岭还是一片郁郁葱葱的树林，近些年由于房地产开发，开始变热闹；但是，除了已经建成的博鳌国宾馆以外，其他地块一直未见动工。
　　据中远集团的公告，2001年9月，中远征得龙潭岭建设用地。但这块地的开发进度如何，此后却无从查起，直到2010年，国土部公布的1457幅闲置土地黑名单，这块地才回归公众视野。
　　在国土部的这份黑名单中，中远共有5块地上榜，其中包括龙潭岭山景别墅用地和龙潭岭高尔夫球场用地，供地面积超过98公顷，这两块地都是在2001年10月份就签订了合同，约定动工时间为2002年10月，竣工时间则为2004年10月。
　　直到2010年因闲置被曝光，这两幅地块依旧没有动工。
　　截至目前，《每日经济新闻》记者还未了解到两地块的最新动向。除上述中信地产和中远之外，一些小型房企囤地现象也不少见，其中海南晓奥房地产开发有限公司于1996年拿到博鳌的两幅商服用地，但土地至少闲置了14年。
　　低收益落差
　　博鳌房地产的发展轨迹始于博鳌亚洲论坛，但进行别墅等住宅的开发是近几年才兴起的。早些年，进驻博鳌的开发商大多以开发会议中心、酒店为主。
　　以海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌投资控股)为例，该公司1999年成立时，遂成为博鳌亚洲论坛特别规划区的主要投资商，其开发的项目主要为博鳌亚洲论坛会议中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高尔夫球场等项目。这些项目的成功运作，让开发商看到在博鳌投资房地产的潜力。
　　2000年，中远以9000万元参股博鳌投资控股，并持有其30%的股份。当外界以为中远将借博鳌投资控股的平台在当地大施拳脚时，事态发展却出人意料。
　　2000年12月21日，中远发布公告称，将其持有的博鳌投资控股22%的股份分别出让给另外3家公司，中远持有的股份降为8%。
　　到了2001年9月18日，中远新成立了海南中远发展博鳌开发有限公司(以下简称中远博鳌)，中远持有其95%的股份。3天后，中远博鳌即决定出资5800万元征用博鳌亚洲论坛永久性会址所在地东屿岛全岛土地，约计2500亩。
　　此外，中远博鳌还向博鳌投资控股购买了博鳌水城太阳城区域B岛和C岛的土地使用权，用地面积合计超过94亩，用于开发博鳌太阳城B岛别墅、C岛酒店和别墅。
　　2001年9月，中远还购买了龙潭岭的建设用地，用于建设别墅。
　　从参股博鳌投资控股到独立开发，中远的做法让外界大感疑惑。有分析认为，由于开发会议中心、酒店、度假公寓等项目投入很大，投资回报期却很长，对开发商的资金链是很大的考验，转而开发别墅等住宅项目则能在短期内获得较大收益。一般情况下，酒店的回报期可能长达10年，住宅则可以实现资金的快速周转。
　　但是在开发住宅项目的过程中，开发商为何钟意囤地？
　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，由于博鳌开发商数量较多，竞争激烈，从企业运营角度看，投资住宅可以平衡产业结构；由于商业项目回报期过长，通过土地升值获取的收益正好可以弥补损失。
　　囤地乱象屡禁不绝
　　除开发住宅获益之外，转卖土地也是开发商回笼资金的常用方式。
　　2001年12月6日及13日，中远分别出让了手中位于博鳌水城的两幅地块，分别为别墅用地和高尔夫用地，两地块出让面积分别为29万平方米和69万平方米，因此获取的土地款分别高达8437万元和1.9亿元，合计超过2.7亿元。
　　中远在2001年12月8日的一则公告中称，其位于海南省琼海市博鳌镇的博鳌水城度假酒店项目总投资高达人民币2.3亿元，预测该项目内部收益率约10.29%。这就意味着，运营一个酒店项目，大约需要10年才能收回全部投资。
　　从中远、中信地产在当地的所作所为不难看出，通过土地闲置等待房价上涨可获得令人咋舌的收益，还可通过土地转卖实现资金的快速回流，买卖土地几乎成了稳赚不赔的买卖。
　　前述信息显示，目前可查的最早的拿地记录为1996年海南晓奥房地产开发有限公司于拿到的两幅商服用地，至今已超过15年时间，中信地产、中远的囤地时间也分别长达8年和10年。
　　十余年时间，囤地乱象为何屡禁不止？《每日经济新闻》记者昨日(5月9日)致电琼海市国土局，但截至发稿，该部门未接受记者的采访。
　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，对于房地产企业来说，除开发项目之外，土地升值已成为重要利润来源，除利益驱使之外，政府也有责任，如在交通配套、市政规划方面，如果政府的承诺不及时兑现，对房地产企业进行项目开发也会造成阻碍。(.每.日.经.济.新.闻)