【楼市数据】

　　楼市迎来“质变”：北上广房价连续6个月下降

　　3月房价跌势未改。

　　国家统计局4月18日公布数据显示，70个大中城市中，3月房价(新建商品住宅价格)较2月(环比)下降的城市有46个，较2月增加1个；上涨的有8个，较2月增加4个。价格环比上涨的城市，房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算，3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。

　　同比(较去年同期)数据的下跌趋势更为明显。70个大中城市中，3月房价同比下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份。据路透社测算，3月70个大中城市平均房价同比下降0.7%，为路透中文网2011年1月开始测算该加权指数15个月以来首次出现下跌。

　　新华社昨日更是援引链家市场研究部、北京中原市场研究部的测算数据称，3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70，为近年来首次出现下调。

　　国家统计局网站昨日刊登的一篇解读文章开宗明义，称“3月份房价总体上继续呈下降态势”。不过，撰写该文章的国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。

　　一线城市房价跌幅扩大

　　可见的是，大中城市房价跌势还在扩大。

　　国家统计局披露的数据显示，今年3月，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价同比降幅进一步扩大，3月比2月分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。一线城市房价已连续6个月环比下跌。

　　不光是京沪穗深，在3月38个房价同比下降的城市中，有19个城市的降幅比2月有所扩大。即便是29个房价同比上涨的城市中，也有21个城市的房价同比涨幅较2月有所回落。

　　马晓明认为，3月房价整体继续走低，主要有两方面的原因，一是开发商采取“以价换量”销售策略较为普遍，二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

　　据一位央企开发商称，以前是刚需楼盘才会实行“以价换量”，现在豪宅也降价了。顶级豪宅原本售价8万元/平方米起，现在降至最低6万元/平方米。

　　“以价换量”效果明显。另一国企开发商称，3月份，该公司旗下项目都卖得很好，“不论是上海，还是重庆、西安都卖得不错，接下来还将稳步推盘。”

　　住房和城乡建设部副部长齐骥表示：“当前，房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产健康发展。”

　　日前召开的国务院常务会议强调，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。

　　房价上涨压力仍存

　　有论者担忧开发商可能收窄优惠幅度。

　　马晓明昨日在文中写道，由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响，3月部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱，买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。

　　国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，房价环比上涨的城市有8个，比2月增加了4个。

　　还有中高端楼盘加速入市可能带来的结构性影响。

　　克而瑞分析师杨晨青说，房价的涨跌其实受成交结构的影响更大，“我觉得未来两三个月内，成交均价会有所反弹，就是因为成交结构中，中高端房源的比例可能增加。 ”

　　杨晨青称，未来中低端市场交易量继续往上走的动力会趋弱，而一线城市高档项目在集中入市，且伴有一定降价，未来成交占比会提升。

　　不过，杨晨青也强调，即便如此，也不必去怀疑调控是否失效，因为随着首套房贷优惠回归，中低价位房价成交比例会上升。

　　“一二线城市楼市价格战会愈演愈烈”

　　在更为长远的视角下，开发商对于房价走势普遍悲观。

　　一位大型开发商直言，今年的形势不会太好，房价反弹完全是不可能的。

　　一位央企开发商进一步说，六七月份是传统的交易淡季，到了传统的“金九银十”，将会有很多开发商不赚钱跑量。不论是京沪穗深这样的一线城市，还是诸如苏州、无锡、杭州等二线城市存量都很大，价格战将会愈演愈烈。三四线城市存量没有这么大，表现不会那么明显。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，二线城市中，如苏州、厦门的存量都很高，特别是高端楼盘的价格压力会更大。

　　陈晟判断，接下来，“没降过价的，保障房用地周边的项目价格还有25%~30%的降幅。已经降过价的楼盘，也还有5%的降幅。”

　　政策面也没有乐观消息。新华社昨日援引来自权威部门的消息称，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等。

　　“真正回暖要后年”

　　这也造成了开发商的扩张步伐更为谨慎。

　　一位国企开发商认为，今年的楼市行情不行，明年也不会反弹，真正回暖要后年。

　　据该开发商介绍，该公司旗下在建项目和可预售项目都很多。全国拿到预售证的项目有50万-70万平方米，上海的可售面积有10多万平方米，“现在的负债率60%多点，现金流近40亿元左右。”

　　3月楼市的“小阳春”或难以延续。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，从当前市场的实际情况来看，3月全国楼市的成交回暖只是刚性需求长时间抑制的短期爆发，并且赶上银行信贷政策在今年首次初步放松利好。3月的市场回暖并不代表市场即将反复。

　　中房信数据显示，4月第一周(4月2日-4月8日)，全国十大城市成交指数为64.63，环比下跌68.08点；20大典型城市成交指数及30个三四线典型城市成交指数均出现环比下跌。

　　开发商的悲观预期，在土地市场也有体现。中国土地勘测规划院17日发布的监测数据显示，今年一季度，全国主要监测城市宅地价格环比下降0.04%，至4516元/平方米，这是全国住宅地价自2009年二季度以来首次出现整体下降。(东方早报)

　　【后市分析】

　　更多房企加入“以价换量” 五六月房价可能反弹

　　“以价换量”已成当下楼市的大趋势。

　　金丰易居&佑威联合研究中心4月16日发布的数据显示，上周(4月9日-4月15日)上海市商品住宅成交面积为15.26万平方米，环比(较前周)上涨42.18%；但成交均价却下跌3.67%，至21069元/平方米。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，当下部分楼盘收缩让利空间导致市场整体成交“拉锯战”再现。

　　低价位楼盘仍然热销。据佑威统计，上周上海市商品住宅成交面积排首位的玲珑湾城二期，其均价仅为9165元/平方米。佑威数据显示，该楼盘位于嘉定，上周成交了266套房源，成交面积达23259平方米。

　　银亿集团上海分公司营销总监王士章称，这个价格很便宜。现在嘉定很多楼盘打七折，折后价格也在1.2万元/平方米左右。

　　世邦魏理仕住宅部中国区执行董事陈炜昨日称，近期和很多大型企业人士一起交流，除了央企，很大型的开发商事实上今年的策略就是回笼资金，而且不是降利润，就是为了活命。

　　“以价换量”成了越来越多房企的选择，包括豪宅。

　　据佑威机构执行董事黄志坚介绍，位于陆家嘴的豪宅凯旋滨江园上周成交了7套房源，均价11.8094万元/平方米。其累计成交的8套房源户均面积不足200平方米，可见豪宅也是从低单价、低总价的产品开始卖起。

　　“现在只有价格低，才有可能走量。”一位豪宅开发商透露，该公司旗下一个高端别墅项目开盘日期从去年11月推迟至今，现在计划6月开盘，原先定价6万元/平方米，现在要考虑以更低价格入市。

　　来自佑威的数据显示，沪上高端楼盘的入市步伐仍在加速。

　　据佑威统计，上周上海市商品住宅新增供应面积为6.93万平方米，环比下跌65.35%。但上周获取预售证的4个商品住宅项目中，有3个为别墅项目。其中，4月12日获取预售证的御沁园，新增入市的175套别墅项目中，已有136套显示为已付定金状态。

　　克而瑞分析师杨晨青认为，五六月份房价有反弹可能。因为豪宅近期集中入市，结构性因素会推高均价。另外，中小房企存货压力小，五六月份可能会提价，这在其他重点城市已经出现类似状况。

　　黄河滔认为，虽然近期交投双方僵持情绪再次渐浓，但整个市场格局并未根本改变，合理的以价换量措施仍是赢取市场购买力的不二法则，预计上周新增供应的突然缩量，应为开发商对后续供应作出的阶段性休整。(东方早报)