机构：加仓地产股的新催化剂已经出现(荐股)

　　海通证券：建议积极配置地产股(荐股)
　　总体观点：
　　3月全部统计城市土地成交出让金下滑56％。1-3月我们所统计城市土地成交面积同比下滑21％（比1-2月增速回落5个百分点），楼面价下降44％（比1-2月增速回落13个百分点），1-3月统计城市土地成交金额同比下滑56％（比1-2月增速回落14个百分点）。而土地挂牌价下降使得成交溢价率回升1.2个百分点。从结构上看，3月三线城市和非限购土地成交情况不佳，这迫使当地政府降低土地挂牌价，从而使得土地成交溢价率下降不多或有所回升。
　　供地整体平稳，非限购城市土地挂牌价回落。本月开发商降价以撬动刚需和回笼资金，这种情况下成交回暖暂未改变开发商购地谨慎态度。财政压力增大的三线城市和非限购城市地方政府开始通过降低挂牌价以促进土地成交。3月，全国一线城市推出土地565万平，环比增0.5％；1-3月一线城市累计推出土地2020万平, 同比下滑33%，比上月回升5个百分点。受供地区域因素影响，3月一线城市的土地挂牌价回升至1366元/平米，环比升33％。3月，非限购城市土地推出2587万平，环比下滑33%；1-3月，非限购城市累计推出土地1.01亿平，同比下滑19％，比上月继续回升5个百分点。3月，非限购城市的土地挂牌价回落至496元/平米，环比下滑38.6%。
　　土地成交依旧低迷，非限购城市土地成交溢价率回升。开发商降价刺激刚需以回笼资金，暂时未改变开发商购地的谨慎态度。3月，全国一线城市土地成交建面455万平，环比下滑42%；1-3月，土地成交建面累计2130万平，同比下滑29％，比上月回落3.6个百分点。3月，一线城市土地成交溢价率继续回落至0.8％。持续调控已影响到非限购城市土地市场，只有挂牌价下降较多的地块才能吸引开发商的关注。3月，非限购城市的土地成交建面1310万平，环比下滑66％；1-3月，非限购城市土地成交建面累计7745万平，同比下滑28.7％，比上月回落7个百分点。3月，受挂牌价格下降较多的影响，非限购城市的土地成交溢价率触底回升至17％。
　　估值和投资。截至4月6日，A股TTM市盈率13.86倍，房地产TTM市盈率14.95倍。当前调控效果已有所体现，预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大，继续维持行业增持评级。
　　建议积极配置地产股。从历史情况看地产行业销售增速和地产股对沪深300指数的超额收益率在降准3到6个月后均有不错表现。我们在第二次降准时已经明确指出地产中线行情已经到来。虽然后期可能还会面临成交起伏、投资增速回落等负面因素，但是我们坚定认为降准事件和近期各类对刚性需求和普通住房的优化政策将加速行业见底速度，并促成地产中线行情。从房屋成交量和房价基数考虑，2011年4月和5月房地产行业成交量都属于全年成交低谷，而对应的是2011年4月、5月属于2011年房价最高期。考虑到目前的降价促销行为，我们预期行业2012年4、5月将进入成交环比、同比同时上涨；房价同比、环比同时下降的双升、双降时代。
　　除原有龙头公司外继续看好首开股份、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展。
　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。（海通证券研究所）

　　海通证券：地方金融改革概念地产股有望成为新热点(荐股)
　　事件：
　　3月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定设立温州市金融综合改革试验区。会议出台相关文件，包括鼓励和支持民间资金参与地方金融机构改革，依法发起设立或参股村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型金融组织；符合条件的小额贷款公司可改制为村镇银行等。
　　4月12日，深圳市委常委会研究通过《改善金融服务支持实体经济发展》系列配套文件，提出年内成立深圳前海股权交易所、与香港试点开展双向跨境贷款等多项金融改革措施。
　　投资建议：
　　温州市金融综合改革试验区的成立，短期来看有利于解决资金断裂问题，长期看有利于规范资金流动，对解决资金投资渠道具备重要意义。从相关规定的具体内容看，鼓励和支持民间资金参与地方金融机构改革，依法发起设立或参股村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型金融组织；符合条件的小额贷款公司可改制为村镇银行是本次温州金融综合改革的重点。民间私人借贷有望从过去的地下阶段，逐步走入阳光发展通道。
　　除温州外，深圳市委常委会4月12日通过《改善金融服务支持实体经济发展》系列配套文件，提出年内成立深圳前海股权交易所、与香港试点开展双向跨境贷款等多项金融改革措施。相关文件内容不仅有利于促进深圳整体金融经济发展，同时也说明国家部委层面对于前海一揽子优惠政策的征求意见和协调工作已基本完成。未来前海地区有望成为深圳新金融、经济增长极点。
　　我们认为以上金融创新符合市场发展规律和政策导向。监管部门对金融创新的重视，以及市场本身发展规律和需求有望后期促成更多地区对现有金融体制进行创新。
　　考虑到地方金融改革有望成为近期热点，相关概念地产个股包括：1）参控小额贷款公司和地方金融概念地产个股，包括广宇集团、南京高科、世荣兆业等；2）具备前海和参股深圳金融概念地产股，包括招商地产、深天健、中粮地产、北京城建等；3）深圳城市更新办法和深圳概念地产股，包括万科、华侨城A和沙河股份等。（海通证券研究所）

　　国信证券：加仓地产股的新催化剂已经出现(荐股)
　　三月份调整符合我们的前瞻性判断
　　三月份地产板块出现较大幅度调整,自我们3月策略《择机收割,静待新的催化剂》发布至月底,板块跌幅超过8%。我们认为,调整本质上是1-2 月份大涨之后投资者焦虑的一次集中爆发,事实上在限购不放松的调控背景下,投资者对销售能否持续改善、能否有更大政策利好、政府能否容忍量价齐升是有焦虑的,股价越涨, 这种焦虑就会不断发酵、膨胀,到2 月份底股价已拉升很多,这种焦虑也达到了较高峰值,因此稍有风吹草动,就会引发调整。
　　经济下滑超预期将考验调控,房地产政策面有望继续改善 严厉的房地产调控不单影响土地财政也影响众多产业的增长:京、沪、穗、渝、蓉等地1-2 月财政收入均出现了罕见的负增长,1-2 月份全国规模以上工业企业利润同比下降5.2%,深圳前两月主要经济数据出现特区成立以上罕见负增长。我们认为, 经济下滑超预期是加仓地产股的新催化剂:①由于经济超调、财政吃紧,3 月末的央行货币政策委员会例会已指出要引导货币信贷平稳适度增长;②房地产面临的不友好政策面也有望继续改善,后市放松限购、限贷皆有可能。
　　未来政策纠偏的着眼点在于改善开发商预期
　　自10 年4 月中旬史上最严调控出台以来,去市场化和行政化的调控措施在抑制需求的同时也打压了开发商的积极性,导致去年以来拿地、新开工大幅减少, 目前京、深、沪、宁等地可售量已明显下降,而行政色彩浓厚的保障房建设和分配制度也导致资源出现浪费,西安、武汉均出现了大量保障房源无人问津的情况,保障房对商品住宅的分流作用大幅低于预期。在现有销售水平下,预计今年下半年供需形势将逆转,明年将面临严峻的供不应求局面,因此预计下一阶段政策将围绕着如何改善开发商预期做文章。
　　下一阶段无论销售数据好坏,均有利于投资地产股
　　在经济增长无忧且行业面临严厉调控情形下,投资地产股一直面临两方面担忧:① 销售增长能否持续?②销售持续增长时政府容忍度有多高?而在经济面临硬着陆隐忧时,政府对量价齐升容忍度势必提升,销售数据若持续好,不用再担忧调控加码, 若销售数据转差,势必倒逼政策改善。
　　地产股后市将进可攻，退可守，再次呼吁加仓地产至超配
　　经济已面临硬着陆风险，下一阶段若政策面及流动性改善超预期，地产股将强势领涨，若改善低于预期，风险势必向产业链扩散，地产股也将因其良好的业绩锁定性、低廉的估值而具备防御性,我们再次呼吁加仓地产至超配,4 月份重点推荐销售增长较确定的招商地产、中南、荣盛、万科及有望点燃股权争夺硝烟的深振业A。（国信证券研究所）

　　申银万国：房地产板块4月投资策略(荐股)
　　3月板块引领大盘向下调整，主因是两会后房地产政策放松预期有所减弱，但从相对收益看全月仍跑赢大市。3月，沪深300 指数下跌6.8%，申万房地产指数躞蹀4.0%，房地产板块跑赢大盘2.8%，符合我们上月预期。主要原因在于大盘进入经济证伪阶段，当月公布的工业增加值增速仅为11.4%远低于市场预期，市场开始担心经济下行风险；同时货币政策宽松预期兑现并未出现，导致市场进一步担心经济下行。房地产板块最大的调整出现在3 月14 日，同时引发大盘进一步调整，当天温总理在两会记者见面会上强调称一些地方房价还远远没有回到合理价位，市场对于持续调控有所担心，但房地产市场销售持续改善，基本面好于经济整体，使板块全月获得正的超额收益。
　　3月全国范围销售放量，首套房利率下行与房企降价双轮驱动效果明显。申万跟踪的21 大城市3 月销售面积合计为1337 万平米，较2 月环比上升56%，较去年同期增长53%。值得注意的是出现了全国范围的放量，一线城市（北上广深杭）和二三线城市环比增长分别达到47%和60%；一线城市可售面积从上月3396 万平米下降至2953万平米，销售率回升至12%超越去年1 季度水平。龙头公司在此轮销售放量中，定价更为积极，环比回升水平更高，我们预计四大龙头开发商3 月销量合计达到245 亿元，较2 月环比上升81.5%。我们认为，首套房利率下行与房企降价双轮驱动带来的销售加速明显，目前中西部地区首套房利率已从先前的1.1 倍降至基准，东部地区则已降至9 折水平。
　　土地市场清淡依旧，开发商仍以完成在建项目为主。3 月土地累计成交面积为2.3 亿平米，成交金额为2223 亿元，同比萎缩35%和50% ，其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩46%，交易金额萎缩56%，平均溢价率仍维持在较低水平为4.18%。目前开发商以完成在建项目为主，一些销售较好的城市如苏州、无锡、深圳仍然出现土地零成交现象，开发商拿地态度仍趋谨慎；而中介行业回款速度、建筑行业订单条件并未呈现明显改善，开发商囤积资金应对冬天现象仍较为明显。
　　维持房地产板块看好评级。房地产基本面仍将维持销售向好趋势，同时板块估值偏低，2012 年动态市盈率龙头公司仅为8X，二线公司也仅为10X，本月获得相对收益将是大概率事件，而能否获得绝对收益要视乎大盘表现和信贷对于房地产销售支持的力度。在标的选择上，我们仍推荐两类公司：一线龙头，包括保利地产、招商地产、金地集团、万科A；销售确定性较高的区域龙头，包括福星股份（武汉）、苏宁环球（南京）、中南建设（苏北）、华夏幸福（北京周边）、首开股份（北京、苏州、扬州等）、荣盛发展（廊坊、沈阳、苏北、南京）等。（申银万国证券研究所）

　　申银万国：房地产板块一季报前瞻(荐股)
　　1季度房地产市场销售回暖明确，重点公司整体销售好于行业。1 季度以来申万跟踪的20 大城市销售面积同比增速为-16%，而3 月单月同比增速达到46%，回暖趋势明确，主要得益于房贷利率下行和房企降价带来的双重利好。目前全国价格降幅有所收窄，成交率持续回升，如万科新盘认购率从1 月到3 月呈现逐月递增现象，分别为50%、55%、60%。重点公司整体一季度销售同比增速为-9%好于行业。
　　各家公司销售表现分化明显，所处市场景气程度和公司采取的销售策略成为决定公司销售好坏的核心因素。销售同比获得正增长的包括中南建设（67%）、福星股份（57%）、苏宁环球（50%）、荣盛发展（37%）、招商地产（19%）、金地集团（16%）、世茂股份（8%）；从销售完成情况看，重点公司整体一季度完成了我们预测的全年销售额的19%，其中完成率达到我们预测的20%以上的公司包括苏宁环球（33%）、中南建设（26%）、招商地产（24%）、万科A（23%）、世茂股份（23%）、荣盛发展（20%）。两大因素主宰公司销售好坏：1）所在区域市场景气度，如苏宁环球（南京）、中南建设（苏北）、福星股份（武汉）、荣盛发展（廊坊、沈阳、苏北）、世茂股份（苏州、厦门）都位于市场景气恢复较好的区域；2）公司销售策略，如招商地产（集团周年庆全国范围降价）、金地集团（主动调整产品结构增加刚需类产品）都采取了积极的营销措施和随行就市的定价策略。
　　由于房地产公司业绩确认受结算时点影响，存在一定不确定性，单季度业绩呈现波动较大，我们认为应主要关注公司销售情况及业绩锁定度。我们预计重点公司1 季度业绩增长7.8%，其中房地产开发类增长22.8%、园区类下降23.7%、中介服务类下降137.6%。我们重点关注的24 家公司中，业绩增速超过100%的公司有3 家：张江高科（0.06 元，186%，1 季度转让张江复旦生物医药股权共计10.8 亿元）、鲁商置业（0.04 元，143%）、金地集团（0.08 元，121%）；业绩增速在50%-100%之间的公司有3 家，陆家嘴（0.05 元，92%）、中南建设（0.27元，60%）、华侨城（0.07 元，50%）；业绩增速在20%-50%之间的公司有2 家，新湖中宝（0.06 元，41%，确认成都农商行、盛京银行投资收益）、北京城建（0.24 元，37%）；业绩增速在0%-20%之间的公司有3 家，首开股份（0.10 元，20%）、苏宁环球（0.12 元，18%）、招商地产（0.37 元，13%）；业绩增速在-20%-0%的公司有2 家，世茂股份（0.15 元，-1%）、荣盛发展（0.09 元，-1%）；业绩增速低于-20%的公司有2 家，中天城投（0.06 元，-25%）、金融街（0.13 元，-42%）；出现亏损的公司有2 家，嘉凯城（-0.05 元，1 季度可计算资源少）、世联地产（-0.07 元，结算未有改善而成本支出偏于刚性）；金科股份和华夏幸福由于是去年借壳上市，无1 季度数据故不可比，这两家公司1 季度业绩分别为0.25 元、0.80 元。
　　暂不调整盈利预测与评级，维持行业看好，估值具备安全边际，基本面改善仍在持续发生。目前看去库存仍是行业的核心关注点，建议继续关注全国性龙头和刚需城市区域龙头。我们明确提出，上半年刚需市场特征明显，春季抢收成效将成未来开发商业绩分化的重点。目前看，市场已经部分反映了对于销售良好开发商的认同，我们认为这一趋势会持续，销售快速的公司仍将获得相对收益。板块的核心风险在于开发商的降价行为减弱。（申银万国证券研究所）

　　东北证券：建议超配地产股
　　月份,房地产开发投资增速回落开始加快。
　　全国房屋新开工面积增速已经连续第7个月下降,已经接近零增长。
　　房地产开发投资资源来源依然较紧,而对房地产开发投资资金来源影响最大的依然是其他资金来源,包括定金和预收账款以及个人按揭贷款,房地产成交量的萎缩已经影响到房地产开发商的投资能力,并将进而影响项目的新开工,从而将对房地产开发投资产生影响。
　　3月份,土地购置面积和土地成交价款继续回落,但地价回落仍不明显,对开发商积极入市仍然缺乏足够吸引力。
　　3月份房地产市场出现了难得的小阳春。接下来的二季度属于房地产市场的传统销售旺季,开发商也将加大新推盘的力度,预计二季度商品房成交大幅回落的可能性不大,我们认为短期内依然会维持一定的销售水平。
　　总体判断:本轮宏观调控已经产生了积极明显的效果。我们认为,政府绝不会是想把房地产行业整垮下去,虽然房地产行业不会像2009年那样得到政府最有力的扶持,但是从中央的层面上,全面放松对房地产行业的调控力度应该已经为时不远。
　　我们认为,地产股的上涨行情既有政策面预期宽松的支撑,同时又有市场成交回暖的配合,其上涨的基础较为扎实,预计后市仍然会继续震荡上行。接下来地产股的上涨空间和高度将决定于房地产行业销售情况的恢复和改善程度来决定。
　　我们上调房地产行业的投资评级至优于大势,建议超配地产股。（东北证券研究所）

　　华泰联合：房地产板块2012年投资策略(荐股)

　　随着政府的频繁干预,宏观调控政策已经成为过去几年左右房地产行业趋势变化和冷暖变动的最重要的力量,从而导致了资本市场对房地产股票的投资逻辑,也大多简单异化为对调控政策收紧还是放松的预判和跟踪。而大多数投资人的一致行为,又进一步强化了地产股的政策波动性。
　　在当前楼市库存已创新高而房价下行之势明确的情况下,调控政策已无进一步收紧的必要。而基于2008年底的政策大反转所导致的高通胀及高房价的惨痛教训,我们判断,未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。
　　未来即使政策有调整,都不太可能是类似2008年底的那种政策大反转,而更有可能是某种渐进式的微调。从现有政策的脉络来看,未来政策的可能变化或来自以下几个方面:以房地产税替代现有限购政策、在保护自住需求上做政策微调、略微缩减保障性住房建设和工业用地转性入市进行补充等方面。我们认为治标不治本的房地产调控并不能真正解决房地产市场的问题,房地产市场问题的解决更需要财税体制改革的破局。
　　我们预测2012年的销售增速为2%。我们预计明年的房地产开发投资增速为17.7%(含保障性住房)。明年整体行业资金缺口将达到1.2万亿,为今年整体资金缺口的一倍。行业整体的资金压力将在明年持续加大。
　　中长期来看中国的人口红利将于2015年消失,这对于房地产市场来说将会是一个标志性的转折点。从经济的角度看,中国经济正在经历一场去投资化的过程,政府职能像服务型转变。我国投资占GDP 的比重将从目前的50%左右逐步像美国日本等发达国家的20%-30%趋近。而这一过程将传导至房地产市场,从而使整体行业的增速逐步进入平稳增长阶段。
　　我们判断如果2012年通胀回落的趋势真正确立,将意味国内持续紧缩的货币政策的终结。这将有助于股票市场的整体估值获得一定修复,也将帮助地产板块的估值水平出现向上的修复。这将是地产板块2012年股价上涨最主要的动力。基于我们对楼市下半场行业规模增速下降,但政策的波动性依然存在的判断,建议选择注重防御与资产周转的公司,因为这类公司更具有跨越周期,实现基业长青的可能。推荐万科、保利和招地。（华泰联合证券研究所）

　　申银万国：房地产板块2012年投资策略(荐股)
　　过去12年，流动性与行业政策共同决定楼市熊牛。98年以来的楼市波动主要由两大因素主宰，楼市流动性与行业政策，其中流动性决定市场趋势，行业政策主宰市场波动。一般来看，流动性由信贷和增长共同决定，进而决定楼市的销售及其持续性；行业政策主要以差别化信贷政策的形式影响居民杠杆率水平及购房利率成本，短期影响楼市销售的波动。我们认为，决定楼市熊牛的这两大因素并未发生变化，仍是理解楼市未来演进的重要框架。
　　站在现在看2012年，政策已到极致，信贷呈现微宽松，全年销售将呈现前低后高。从两大因素看，2012年，行业政策趋于极致，流动性将有改善，意味着楼市调整销售萎缩幅度将相对较为温和。其中行业抑制政策已到极致，未来将趋于中性；基于对明年8万亿信贷的预测和经济2季度触底回升的假设（申万宏观），预计额度微宽松将带来的流动性改善和购房利率成本下行，预计明年销售额增长在-9%~3%之间，销售呈现前低后高。
　　无有之变：存货积累带来行业政策变动可能。目前行业库存持续累积，已直逼08年水平。在给定-3%的销售增速情况下，明年中期，库存平均去化月份比达到高点，超过08年高点水平。随着库存的持续上升，以及各方融资环境收紧，开发商资金压力不断增加，至今，开工和拿地已明显减少，预计明年上半年投资必然大幅回落。明年2季度前后，随着经济增长预期的下降，以及政府土地出让收入大幅减少，行业政策或将存在变化可能。
　　投资策略：关注基本面改善和行业政策变化的受益公司。09年开始，股价走势与基本面存在一定的背离，而与信贷增速正相关。信贷增速见底决定行业股票基本已经处于底部附近。2012年的投资思路主要是两条主线：1）超额收益来自于行业政策的变化，时间窗口在2季度左右的概率较大；2）若行业政策不变，则股票收益来自于基本面改善带来的预期修复，时间周期在明年2季度到3季度。推荐三类公司，价值优选和外延式扩张公司，如苏宁环球；具有独特经营模式的公司，如华夏幸福、世茂股份；快周转模式如保利地产、金科股份、万科A等。（申银万国证券研究所）

　　广发证券：房地产板块二季度投资策略(荐股)
　　--回归之路
　　调整幅度有限、楼市走向回归
　　在抑制投资投机的主基调不动摇的背景下，目前就推断楼市走向复苏可能为时尚早。但以国务院常务会议对房地产调控定位由坚定不移调控转变为巩固房地产调控成果为标志，政策微调的转折点已经出现，政策面微调促刚需是大方向。
　　购房者的支付压力有望持续改善（目前8.5 折利率优惠使得月供支出较去年下半年减少约15%，若考虑房价下跌10%，月供减少约23%），需求面的总体趋势是向好的。
　　随着政策面和需求面的逐步改善，楼市调整的幅度已经有限。我们对全年楼市走势是乐观的，楼市走向回归是大趋势。
　　地产股回归合理估值
　　地产股经历两年的下挫，估值体系几乎崩溃。在楼市回归的进程中，地产股也应该逐步回归合理估值。我们相信，即使房地产行业的总体盈利水平下降，但仍然会在社会平均利润水平之上。如果这个判断成立，那么，地产股的合理估值水平应该在全行业平均估值水平之上。我们以沪深300 的动态P/E 代表全行业平均估值水平，那么地产股估值与沪深300 估值的比率在1 附近应该是合理的估值水平。
　　选股思路
　　选股思路主要是两个方向：分别是一线高周转行业龙头、中西部等区域房价泡沫相对小的二线房地产公司。龙头公司无论是在销售方面、资金链方面还是在估值上都具备明显的优势，因此，高周转龙头公司是可以持续推荐的标的；中西部等区域房价泡沫相对小，政府微调的动力更足。而且，从区域经济发展来看，其行业增速有望居于全国前列。
　　广发地产模拟组合
　　万科A、金地集团、福星股份、金融街、华侨城
　　风险提示
　　行业面临主要风险是政策风险。在抑制投资投机的主基调不变的情况下，大尺度的地方政府救市政策可能仍然会被叫停。此外，房产税试点或加快推进。（广发证券研究中心）

　　中金公司：房地产板块二季度转向防御，龙头+商业是首选(荐股)
　　1)中央还是定调不放松,与我们预期一致:我们对于2012年政策面整体判断是循序渐进的放松,地方政府微调、货币政策放松在中央政策转向之前,政策放松趋势已经明确但不会一蹴而就。中央房地产调控政策转向的前提,是经济出现较大幅度下滑,比如季度间的GDP同比增速下滑幅度较大或者投资数据出现断崖式下滑,我们认为,中央政策放松时点将与行业基本面见底同步,可能在三、四季度间或往后。
　　2)房价调控目标更明确,将促使房价下调:总理这次的讲话中提到现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。,向市场传达了短期调控不会松以及将促使房价下行的信号。短期内政策放松不会有,存货达到历史高位,供应还在增加,意味着在二、三季度间,我们有望看到一波较为明显的房价下调,并促发我们之前提示的公司盈利一致预期下调、信托到期等风险因素暴露。
　　3)长期看,中国房地产下半场将是有政策管制的下半场:从此次答记者问给出的基调(但是政府这只手也不可以缺少,因为它更具有稳定性和促进公平)来看,将来房地产市场的发展,还将以市场+政府调控并举的方式,兼顾公平和稳定,中国房地产市场的下半场,将是政策管制、政府引导的下半场,投资/投机需求将被挤出,行业利润率将下行,ROE提升将主要依托周转率加快,从而利好资金优势明显,定位主流刚需产品,高周转的公司,特别是行业龙头。
　　估值与建议重申A股二季度转向防御,龙头+商业是首选的观点:我们认为,一季度反弹,是基于成交量环比恢复、年初信贷面宽松而修正之前政策面悲观预期的估值修复型反弹,我们也一直强调,这次反弹的基石在于成交量环比恢复,因此,我们在二月份~三月中坚定的看好地产板块整体行情,但如果环比改善的趋势结束,则地产股此轮涨幅也将接近中后期,目前我们判断成交量出现拐点的时点大概率是三月中下旬。随着二季度供给开始释放,房价下行将使得盈利预测下调、信托融资等风险因素开始逐步暴露,我们建议在二季度转向以龙头、商业地产等的防御性配置,降低高弹性股票配置,A股推荐万科、招商;金融街、中国国贸。
　　风险提示经济下行、政策收紧力度超预期,导致行业基本面出现快速下滑。（中金公司研究部）

　　中金公司：房地产行业--春江水暖谁先知？(荐股)
　　投资要点:
　　我们近日对武汉、成都两地的草根调研发现,一季度市场有明显复苏,但表现为以点代面、刚需楼盘放量的回暖,品牌开发商、主流产品销售情况好,但大户型、改善性需求产品销售相对冷清;而近期市场回暖热度已经开始下降,加上信贷松动程度有限,我们判断四月份成交量继续走强的难度较大。往前看,我们认为,供应持续上升、存货创新高将使得房价继续调整,经济逐步走弱、购房者观望情绪蔓延会使得行业基本面面临下行压力,从而促使盈利预测下调、开发商资金链收紧等风险因素暴露,加之政策面短期难有明确放松信号,我们重申二季度转向防御观点,建议回归龙头,重点推荐万科、招商,商业地产方面看好中国国贸及金融街。
　　理由:
　　1)基本面,市场状况可以概括为刚需主导,以点代面的复苏,主流产品、品牌开发商走量,未来供应确定上升,潜在供应充足,我们判断四月成交难以继续走强,且供应持续上升将使价格继续面临调整压力:我们此次调研重点考察了项目推盘当日去化率、市场供应、整体库存以及来访量等指标。两地调研的结果均显示,此次的回暖是刚需主导的以点代面型复苏,降价较多楼盘、主流产品或品牌开发商容易获得较好销售表现,新项目推盘当日去化率还在低位徘徊,整体市场状况并没有反转迹象,而3月中旬开始,来访量、案场签约均有20%~30%左右的环比下降,我们判断四月份成交量继续走强的难度较大。同时我们观察到,随着当地开发商资金链收紧,两地自2011年下半年以来,供应一直呈放量趋势,3月份新推供应已经达到去年下半年的平均水平,我们判断4、5月的供应小高峰时,新推供应还将较3月环比上升20%左右,需求偏弱而供给持续增加将使得房价在二季度继续向下调整。
　　2)情绪面,乐观程度本土开发商>上市龙头>案场销售>当地银行:我们和开发商、案场销售和银行交流下来发现,经历一季度成交量反弹之后,中西部城市的中小型本土开发商,情绪面偏乐观,价格调整力度在放缓,但在建、新开工力度依然未见明显下降,博弈下半年政策松动的倾向较为突出,意味着去库存化还将持续一至两个季度,投资数据短期内也难有明显的下降。而单盘前期调价的效果在减弱,到访量近期有所下降,签约周期拉长,使得案场销售人员逐步转向谨慎。至于当地银行,在中长期依然对房地产市场持谨慎态度,我们认为,受限于存贷比约束,在房价未出现实质性调整之前,银行很难有大力支持按揭、开发贷的举措。
　　3)资金面,信贷是有限度放松,松额度不动利率:我们与当地银行的交流表明,目前银行对于按揭及开发贷主动支持意愿并不足,我们认为,主要原因在于1.按揭盈利性较差:综合贷款利率是平均较基准上浮20%左右,小微企业能够到30%~40%上浮,按揭贷款利率(特别是首套打折利率)并不具备很大盈利性;2.风险角度考虑:房地产市场短期看不到明显反转迹象,房价调整前,房地产类贷款属于银行的高风险类资产。综合来看,我们认为,银行是从风险角度考虑在回避房地产行业的信贷投放,一季度的信贷松动主要体现在额度松动和审批回款周期缩减。
　　投资建议:重申二季度回归防御,买龙头及商业,A股推荐万科、招商;国贸及金融街。往前看一个季度,1)行业层面在逐步走弱:供给持续释放但需求回暖势头放缓、信贷支持力度有限将使得二季度房价继续向下调整。2)政策面在观察期:行业政策的放松短期难以看到,而货币政策主要是考虑经济全局的微调,我们认为房地产行业的政策面还是中性,尚需等经济下滑之后,中央政府给明确的转向信号;3)风险因素主要在盈利预测下调以及资金流:我们初步测算,10%的实质均价调整,将影响利润约10%~20%。虽然经济越差,政策放松预期越强,但随着经济、房价下行,盈利预测下调、资金链等风险也将逐步暴露,基本面下滑到政策面转变、基本面回暖之间会有时间差,我们维持二季度回归防御的观点,建议降低高弹性股票配置,二季度重点配置重视周转、销售增长确定的龙头开发商,推荐A股龙头万科、招商以及商业地产中国国贸及金融街。（中金公司研究部）