虽然昆仑置业“信托门”事件还未有最终结局，但是房地产信托今年以来提前清算案例的增加，引发了市场对房地产信托集中兑付风险的担忧。根据本报记者统计，2012年提前到期的房地产信托数量已达18只。

　　150亿元地产信托存违约风险？

　　4月13日，统计局发布了2012年一季度的宏观经济数据，其中，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，住宅销售面积下降15.5%。此前一天，渣打银行大中华区研究部宏观分析师申岚发布一季度房地产调研结果显示，80%的开发商认为房价还会有20%的降幅。

　　房地产销量和房价双下降对于房地产信托而言并非好消息。这意味着房地产公司利润的下降，也意味着房地产信托偿付风险的增强。另一方面，较之其他信托产品，房地产信托是融资成本最高的产品类型，这给房地产信托的偿付雪上加霜。

　　据用益信托工作室统计，2011年房地产信托平均收益率为10.02%，较2010年增长12.3个百分点。较其他产品平均收益率高出1.5个百分点。

　　但10.02%并非房地产信托实际的融资成本。一般，信托公司会收2%-5%的费率，信托销售机构又会收2%左右的销售佣金。房地产信托真实的融资总成本大多会超过15%，最高的超过20%。申银万国测算，房地产信托的资金成本在16%左右。

　　“由于去年通货膨胀造成货币政策的趋紧，去年5月开始，房地产信托收益率就没有低过10%。”用益信托工作室的李旸说，“此外，由于国家对房地产宏观调控，地产商从银行获取开发贷的难度增加，民间贷款利率更是超过25%，信托成为房地产公司融资的最佳选择。但是由于信托公司资源有限，房地产信托融资成本水涨船高。”从融资规模来看，去年万达、万科、绿城、保利、恒大等大型地产公司都是房地产信托融资的常客。

　　有借有还。2012年房地产信托将进入集中兑付期。

　　根据用益信托对过去两年房地产信托的统计，2012年一季度会有307.4亿元的房地产信托到期，二季度升至352.5亿元，全年的最高峰出现在三季度，规模达到439.6亿元，四季度仍有419亿元。2013年一季度保持在400亿元上方，二季度则会骤增至505.7亿元的历史峰值。考虑到2012年一二季度仍有一年期的房地产信托发行，2013年上半年到期偿付的房地产信托金额可能更多。

　　中金公司则预期，10%-15%的房地产信托项目可能在今年出现违约风险。据此测算，如果按照2012年到期的产品规模来计算，150亿元到230亿元的房地产信托项目可能有违约风险。

　　18只地产信托提前清盘

　　然而，无论是房地产公司还是信托公司都不愿意看到这类现象出现。“如果哪个房地产公司或者信托公司率先出现了违约，那么房地产公司则面临着再也贷不到款的局面，而信托公司也面临着旗下产品难以被投资者接受的情况。”李旸表示。因此，不排除信托公司在发现可能存在的违约风险后要求房地产公司提前兑付信托收益，以规避未来更大的风险。于是，提前清算房地产信托就会出现。

　　根据信托公司网站公开数据披露，仅2012年就有共计12家信托公司提前清算了旗下18只房地产信托。其中，中信信托和中诚信托提前清算的产品较多。中信信托发行的三亚鹿回头贷款集合资金信托计划、京大昆仑土地一级开发贷款集合资金信托计划、滨江股权投资集合资金

　　信托计划都在计划时间之前清算。中诚信托发行的新城金郡投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划、深圳紫园投资集合资金信托计划也提前清算。

　　此外，山东国投也提前清算了黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划和彭和大厦贷款项目集合资金信托计划；杭州商业信托除了提前清算昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划，还提前结束了无锡西水东项目债权受让集合资金信托计划A类信托。

　　上述信托产品有的是直接的贷款，有的属于股权投资，有的用于权益投资，有的为多种组合运用，但其都是围绕着房地产项目进行，均被认为是房地产信托。

　　但中信信托的一位信托经理介绍，不同的信托产品提前清算都有不同的原因。他认为，目前没有出现发现有违约风险而提前清算的，多是融资企业有了钱，为了降低成本而进行的提前清算。

　　某券商分析师认为，信托公司如此解释也不排除是对房地产信托违约风险的托辞。

　　根据已知信息，山东信托发行的黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划原本定于2013年3月24日到期，但是今年2月即宣告结束。该信托计划就是因为出现了资金被挪用的违约风险因此被要求提前兑付。

　　“秃鹫”们在等待

　　因为违约风险而提前兑付并不是信托公司常用的规避房地产信托风险的手段。更常见的情况是借新债还旧债。

　　如2011年10月，四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。2011年4月，华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划，该计划受让一开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。

　　事实上，这种方式被信托公司广泛应用。“对信托公司而言，这么做一方面可以缓解房地产信托可能产生的违约风险，另一方面，在信托项目本来就稀缺的情况下，能够扩大业务量。”

　　然而，借新债还旧债只是将房地产信托的风险延后。因此，中金公司认为，“借旧还新”方法的出现，使得房地产信托风险延迟到2013 年释放。

　　正在人们对房地产信托风险关注时，“秃鹫”们已经嗅到了当中商机。据信托销售机构启元财富的负责人介绍，有不少资本向他打听可能发生违约风险的房地产信托。其做法是接过信托计划偿付本息，但获得信托抵押物的处置权。

　　据上海一家信托公司的信托经理介绍，房地产信托抵押物一般是房产、地产、项目股权、债权等。融资额一般是抵押物估值的3-4折，有些资质不好的项目甚至在2折之下。而这些资本将信托收购之后变卖抵押物可以获得较高的无风险套利。

　　有消息称，信达、华融、东方和长城四大资产管理公司都在低成本接盘房地产信托产品，四大资产管理公司收购的房地产信托规模已达两三百亿元。长城接盘并筹谋金融创新，即“接过来之后，再以资产管理公司的名义发债”。

　　从房地产信托自身风险来看，房地产信托并购资本的出现将对冲掉不少房地产信托违约风险，信托投资者同样能够收获本息。

　　在采访中，多家信托公司人士都认为，有诸多安全措施的保护，房地产信托不太可能迎来全面的风险。

　　然而，深圳另一第三方理财公司负责人则认为，房地产信托抵押物是否存在高估，接盘资金能否将近两年到期的体量高达4000亿元房地产信托的风险都接下来还难判断。