持续的宏观调控让房地产行业进入阶段性低迷期。在此背景下，作为一家房地产开发销售公司，凤凰股份（600716）却逆势扩张，推行“文化地产”发展模式，引起了市场关注。本周三，记者走进位于南京中央路的凤凰股份总部，利用参加临时股东大会之际对公司高管进行了采访。

储备土地资金吃紧

即使已经是2月份的最后一天，南京较往年显得仍是有些冷，阴霾的天不时飘起一阵小雨。记者周三特意起了个早，提前半小时赶往凤凰国际大厦。不过在凤凰股份前台签到的时候，负责接待的工作人员表示，与会股东及相关领导已经来了不少。

此次股东大会主要审议两项议案，一是公司及子公司在2012年度、2013年上半年度向控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司（下称“凤凰集团”）借款总额不超过20亿元的议案，另一个是变更审计机构的议案。两项议案皆以全票获得通过。

资料显示，截至2011年末，凤凰股份及子公司向凤凰集团借款余额已达到15.666亿元。此次审议事项中主要是2012年至2013年上半年，借款总额不超过4.334亿元。“公司要发展，要继续储备土地，这方面资金投入大。这次议案的提出主要就是为了缓解对于资金需求的压力，让大股东给予支持。”凤凰股份总经理齐世洁在会后接受《大众证券报》采访时坦言：“目前房地产宏观调控压力并没有放松，银行贷款难以申请，而公司自有资金几乎都用于目前项目的正常运转，但后续土地储备量一旦放大，就有些捉襟见肘了。”

发展模式独树一帜

2009年末，凤凰集团与耀华集团签订股权收购协议，将当时还名为耀华玻璃的上市公司置于旗下，通过借壳实现上市。随后公司主营业务由玻璃生产转为当时火热的房地产投资。

不过就在借壳一年之后，房地产行业即进入了冬天。在“限购、限贷、限外、限价”为特点的房地产宏观调控背景下，凤凰股份另辟蹊径，借助特有的文化优势，大力推行文化地产的建设。根据资料显示，截至2011年末，凤凰股份拥有文化地产项目3个，合计建筑面积约30万平方米，约占总储备建筑面积的35%。

目前涉及的城市主要包括南京、苏州和南通，在2011年11月，凤凰股份在盐城以2.37亿元的价格拿下一块土地用来开发发展大型文化MALL（文化综合体）。据了解，凤凰股份将继续向扬州、无锡等重点城市持续扩张。齐世洁告诉记者：“公司今年的土地储备量比较大。同时，公司有意向江苏省外拿地，将文化地产这一商业模式向省外扩张，目前正在洽谈当中的包括四川和安徽两个省份。”

整合资源协同作战

2011年11月末，凤凰集团旗下另一家控股公司，凤凰股份兄弟公司凤凰传媒（601928）IPO登陆A股上市。两家公司的董事长均为陈海燕。

“凤凰传媒是大股东的主要资产，也是主业。它的上市对于我们来说有着一定的利好。它在资本力量与文化产业实力扩张的同时，将为凤凰股份的文化地产跨区域发展提供协同效应。”齐世洁说：“文化MALL作为大股东的既定战略，会贯穿在整个经营活动中。凤凰传媒作为主要经营者，其在文化项目拓展的同时，一些配套的地产项目公司会跟进。而公司在一些文化地产建设的同时，凤凰传媒也会落户一些文化项目，如国际书城等。”

浙商证券行业分析师戴方在研究报告中指出：“文化地产业务在跨区域发展中仍将享受‘相对低价拿地’、‘住宅依托文化MALL提升综合品质与价格’以及‘跨区域发展中得文化地产品牌建立与开拓’等优势，进而促进公司相对有保障的扩张。”记者 王朋