国务院再提扩大房产税试点范围 深圳广州或入选
　　记者22日从中国政府网获悉，国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。
　　扩容 深圳广州或入围第二批试点名单
　　密集释放的政策信号显示房产税试点扩围已箭在弦上。此前不久，财政部部长谢旭人在中国发展高层论坛年会上表示，要健全税收制度，包括稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。
　　去年底召开的中央经济工作会议也明确提出，要推进房产税改革试点。随后召开的全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人表示，今年要认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。
　　2011年1月28日起，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，时至今日两地试点已一年有余。一位多次参与财税部门组织的座谈会的专家曾向记者透露，财税部门过去一段时间内为进一步推进房产税改革积极调研，听取各方的看法。
　　如果扩大试点范围，哪些城市将入围一直广受猜测。中国房地产学会副会长陈国强接受记者采访时表示，进一步扩大试点范围，应当选择不同类型具有代表性的城市。房价较高、市场相对成熟、二手房代替一手房成为交易主体的一线城市可能性比较大，但也不排除其他二三线城市成为试点的可能。
　　日信证券首席经济学家、财政部财科所所长贾康近日表示，上海和重庆的试点，出现了正面效应。下一步要总结经验、优化方案，在多个地域稳步推进，包括广州、深圳。
　　最近业内的确有这样的传闻，我也认为是有可能的。世联地产首席分析师王海斌接受采访时说。在他看来，上海、重庆试点一年多，很多问题都已经暴露了出来，再次进行试点有基础。并且，当前对房地产市场的调控已经走向制度化，房价已经基本控制住了，甚至部分地方出现了回调，现在需要解决的核心问题就是地方财政资金来源问题，征房产税至少可以在一定程度上解决这一问题。最后，试点需要选择在房地产市场发达的城市，广州、深圳符合这一标准。
　　韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同告诉记者，广州、深圳两个城市同时列入试点的可能性是存在的，但是不如其中一个入选的可能性大。如果第二批试点的范围比较小，很可能会选择其中一个。当年进行物业税空转试点的时候，试点城市有6个，其中有深圳但是就没有广州。方正证券最新的一份研究报告则认为，扩大试点范围是趋势所在，但新增试点城市很可能是一些配套措施相对完善的二线城市。
　　难题 建立利益协调机制以保证公平
　　不断强化的房产税试点扩围的政策信号在楼市引起了广泛关注。深圳一位业内人士告诉记者，现在一些有多套房产的业主正密切注意这方面的动向，有的明确表示会考虑出手部分房产。专家认为，随着试点范围的扩大，市场各方需对房产税有更加深入的认识。
　　陈国强表示，对个人住房开征房产税对房地产业的影响主要是心理层面和预期层面。虽然上海和重庆征收房产税的范围有限，但是在心理上产生了潜移默化的作用，人们在买房时会考虑持有成本的问题，老百姓对不动产作为家庭重要资产的观念也会产生变化，这在一定程度上抑制了投机性购房需求。从楼市发展的角度，房产税试点扩大是一项长效机制，而不能将之看成楼市调控的一个短期手段。
　　在贾康看来，房地产税的意义绝不仅限于房地产调控。当下我国城镇化水平仅为40%，而依照经验，要到70%至80%的水平，房地产价格才能相对稳定下来。也就是说，房产税不可能改变目前城镇中心区域不动产价格的上扬曲线，但会使价格曲线的斜率降低，减少市场泡沫。同时，也是建设地方税体系，深化分税财政体制改革的重要内容。
　　的确，房产税在完善税制、调节收入分配等方面也具有不容忽视的积极作用。以完善税制为例，中国人民大学教授安体富接受采访时表示，从国际经验来看，房产税作为财产税的一种，在一些国家是地方基层政府的主要税收收入之一。很多国家财产税是地方税的主要税种。财产税中除部分遗产、遗赠税外，主要就是房产税。再者，随着营业税改征增值税的逐步推开，地方也需要寻找新的主体税种，重建地方税体系。
　　安体富告诉记者，在我国，目前房产税收入占我国税收的比例在1%左右，占地方财政收入的6%左右，现在的房产税主要征收对象是经营性房产，大量的居民住宅不征税。如果对个人住房普遍征收的话，量是非常大的。他测算，按照有关部门公布的住宅竣工面积，从六五到十一五，共约370亿平方米。假定按照该面积的一半来征税，税基为5000元/平方米，税率按1.2%，则能征到约1万亿元的房产税。这大概就能占到地方基层政府财政收入的25%。所以，对个人住房征收房产税有助于解决地方政府的财政困难。
　　不过，中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇提醒说，对个人住房征收房产税的难题在如何保证公平，如何建立良好的利益协调机制。中国住房来源复杂性的特殊国情，特别是许多住房混杂在免征房产税的住房之中，会导致税基确定的困难。这是制度性的问题，但如果此问题不解决，房产税的征收将难以做到公平。
　　趋势 向存量房征税
　　至于试点方案，接受采访的专家认为，现行房产税试点方案有进一步完善的空间。向存量房征税被认为是大势所趋。
　　记者了解到，目前上海、重庆两地实施的房产税试点方案中，除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外，对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税。有研究认为，如果主要针对新购住房课税，可能意味着征税对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房。
　　刚刚结束的两会上，住房和城乡建设部有关负责人表示，今年年内个人住房信息系统肯定会推出。2012年年底，40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。
　　业内认为，个人住房信息系统的联网有利于建立和完善房地产信息体系，并有利于房产税改革进一步推进。方正证券上述研究报告认为，随着住房信息系统的完善，征收范围可能会从增量房扩大到存量。
　　就课税对象而言，杨志勇此前接受采访还提出，重庆和上海年初启动的对个人自用住房征收房产税试点，如欲推广，可考虑先对小产权房课税。征收房产税从本质上看，是为地方公共产品和公共服务融资。现有的商品房价格中往往已包含大量公共配套措施的收费。再对商品房征收房产税有重复征税之嫌。小产权房因为没有缴纳或充分缴纳相关收费，且在土地供给上不符合现行城市土地管理的要求，小产权房拥有者缺乏产权保障。如果能够借助于开征房产税，让小产权房合法化，那么这是一项多赢的政策。住房民生将因之得到了更有力的保障，房产税改革也将随之推广，农民和地方政府也将因此受益。(.经.济.参.考.报 .王.涛 .方.烨)

　　住建部要求按月公开保障房开工和基本建成情况
　　住房城乡建设部近日发出通知，要求各地做好2012年城镇保障性安居工程工作，按月公开保障房开工和基本建成(竣工)情况，主动接受社会监督。
　　通知要求，各省(区、市)住房城乡建设(住房保障)部门要尽快将年度建设任务目标落实到市县，并督促各市县尽快分解落实到具体建设项目。对具备改造条件的铁道、有色、黄金等行业棚户区，要统一纳入改造计划。要督促市县住房城乡建设(住房保障)部门积极协调有关部门，优化审批程序，提高工作效率，抓紧开展新开工项目的选址立项、规划、土地、施工手续办理等前期工作，落实各项建设条件，保证项目尽早开工建设；对季节性停工项目，要抓紧复工，加快建设进度。年度建设计划项目库作为各级、各部门督促检查的重要资料。
　　规划布局方面，要结合实际，提高规划设计水平。加大配套基础设施投入，提高投资完成率，尽快形成有效供应；对配套基础设施投入压力大的地区，要在中央和省级补助资金的安排上给予倾斜。同时要确保质量安全处于受控状态，严格执行基本建设程序，完善相关手续。
　　监管机制方面，住建部要求加强分配和运营管理。各省(区、市)住房城乡建设(住房保障)部门要督促市县，完善申请、审批、公示、轮候、复核制度，建立健全信息共享、部门联动的审查机制；完善经济适用住房、限价商品住房上市交易收益调节办法，合理确定收益分配比例；制定出台公共租赁住房管理办法，加强建设、分配和运营管理；加强廉租住房和公共租赁住房租赁合同、经济适用住房等销售合同管理，规范配租、配售行为；探索建立物业管理新机制，规范物业服务，完善使用管理。要指导、督促市县住房城乡建设(住房保障)部门主动公开分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程、分配结果等情况，主动接受社会监督，确保准入分配工作公开、公平、公正。
　　此外，做好信息公开工作，主动接受社会监督。各省(区、市)住房城乡建设(住房保障)部门要于年度计划确定后20个工作日内，在当地政府网站公开本地区及所辖市(地、州、盟)年度建设计划，并按月公开开工和基本建成(竣工)情况。要督促市县住房城乡建设(住房保障)部门按照住房城乡建设部《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》(建保[2011]64号)要求，及时公开当地年度建设计划、开工和竣工项目信息，并按月公开开工和基本建成(竣工)情况。各省(区、市)住房城乡建设(住房保障)部门要制定信息公开办法，做好信息公开组织实施工作。信息公开工作纳入各级、各部门督促检查的重点，作为各级政府和部门重点考核内容。
　　住建部强调，部门应协调配合，做好统计管理工作。要扎实做好数据采集和汇总上报工作，确保上报数据真实、准确、完整、及时。完善相关工作机制，抓好组织实施工作。积极发挥工会、行业、社区等各类组织的作用，扎实推进保障性安居工程建设和分配管理工作。要进一步完善监督检查机制，加大督促检查力度，强化建设、分配和管理各环节的监督检查。对监督检查和审计中发现的问题，要及时研究处理，限期整改。(.中.新.网)

　　潘石屹：限购政策就像一针麻药 打了一针后要赶紧手术
　　2012年房地产开发模式出现转变
　　---专访SO HO中国董事长潘石屹
　　中国房地产市场扑朔迷离，有关房产税、限购政策、房企危机的风吹草动都会牵动公众的神经。2012年中国房地产市场的那点事儿到底能否理得清、说得明，SO H O中国董事长潘石屹日前在香港接受新华社专访时给出了他的答案。
　　房产税的进退两难
　　房产税何时推出很难讲，一方面老百姓税负已经比较高，但另一方面房产税推出又很必要。潘石屹认为，在出台房产税的同时要降低其他税收，让企业和个人的总体税收水平不因房产税推出而提高。对于以投资为目的，拥有多套住房的业主来说，房产税的推出对降低空置率也大有帮助。潘石屹认为，为空置房间缴税，将增大业主负担，这样一来，除满足个人自住需求外，用来投资的一部分房产将会腾挪出来，转移到市场上，让资源充分利用起来，这对于降低房价也将产生一定效果。而对于房产税为何如此难产，潘石屹认为，主要原因是调整税收需要周期，如果只增加房产税，而没有系统减低其他税负，普通家庭难以承受。
　　房产市场须标本兼治
　　中国房产市场怎一个限字了得。无论限购还是限价，在潘石屹看来都只是治标不治本。限购政策出台后的一段时间内，市场并没有太大反应，但到了2011年四季度，住宅成交量悬崖式下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有用，因为你没有购房资格。潘石屹认同住建部对限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法的表态，他表示应该是用货币政策、税收政策、土地政策等来替代。潘石屹把调整房地产政策比喻为动手术，他说限购政策就像是一针麻药，暂时之痛，打了一针后要赶紧手术，无论是增加土地供应，还是建保障住房或出台房产税，总之，用打麻药争取了时间，但最终还是要动手术，才能治病。
　　2012年是房地产开发模式转折点
　　2011年对于房企来说可谓是冷暖自知。在政策重压之下，很多企业出现资金链危机。2012年，我认为房地产开发模式到了转折点。潘石屹分析说，之前，土地价格飙涨，开发商一窝蜂地圈钱、融资来拍地，地王屡被刷新。过去10年间，大部分房地产开发商都把注意力放在了钱和地两方面，而今年这种情况将发生变化。
　　潘石屹以SOHO中国上海外滩8-1地块为例，他说，这个地块被誉为皇冠上的明珠，但其地价在2011年并未上涨，反而回归2009年的水平。当地价不涨的时候，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点---做产品。
　　和其他房地产开发商一样，SOHO中国在2011年遭遇困境，上市5年来首次未完成销售目标。但潘石屹对此并不担忧，他认为，很多房地产开发商仍沉醉于融资、拍地，对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉，对产品本身重视程度不够，而SO H O中国设计的每一个作品都有创新意识，独一无二，且背后有一整套系统来支撑，无法复制。潘石屹对未来发展充满信心，我们在想，SO H O中国能不能成为房产界的苹果公司。(.经.济.参.考.报 .刘.惠.迪 .应.韵)

　　任志强：房产税能控房价纯属愚蠢说法
　　中国房地产到底有没有问题？现有的调控政策是不是场良药？任志强在前段时间的微博里放话称：现在的调控政策都是错的，这一观点，连地产界业内人士都认为他过于绝对了。本次访谈中，他依然坚持这个观点，并给出详解。
　　管理哲学：于个人宁当鸡头，不当凤尾于公司：无论合不合资，都得控股
　　任志强有自己的管理哲学。当年我到华远时，提的首要条件就是宁当鸡头，不当凤尾，你让我到华远来，就让我自己说了算。我在华远集团当副总的时候，不仅仅是集团副总，还是地产公司总经理，在地产公司还是我说了算。
　　华远从1992年开始实行股份制，1994年和华润合资，1996年操作华润置地上市，到2001年，又重新回到二次创业华远，可谓是转了一个圈，用华远人的说法是十年画圆。
　　这十年给我的教训就是，无论合不合资，你都得控股。我要控股的目的主要是为了能按我对市场的判断做决策。比如，对中国市场的分析，我们比他们正确，但要他们说了算就没办法了。
　　对于企业内部决策，实际上我是靠感性。管理上靠的是企业文化。近几年，华远在扩大规模的过程当中，项目增加迅速，企业骨干有大把机会往上爬。如果企业没有扩张，就不会有这种机会。我对公司高管的主要评判标准是做事能力。有潜力的重点培训对象，我会专门把他送出去培训。比如组织六十多人的班读M BA，还派四个人去日本，还派到美国四个人，连澳大利亚也去了。这七八年里，光培训就花了一千多万元。
　　企业准则：对内：表面上我个性很强，但内部很少见我批评谁对外：八亿、十亿的交易，谈成就写在烟盒纸上，因为诚信程度到了
　　关于公司发展，任志强认为，公司的发展要建立在几个基础上：一是公司实行制度化管理；二是对市场的判断能力要很强；三是要有诚信度，不仅让所有跟你们打交道的人放心，还要让别人愿意主动找你。
　　表面上看，我的个性很强，但是在公司内部管理上，很少看见我批评谁。尤其是在商业合作上，我非常讲商业态度。以前我跟潘石屹合作，只谈一个小时，就解决战斗。八个多亿、十个多亿的交易，很简单，谈成后，就在烟盒的纸上或破信封上，大家写个东西，然后给下面人签字。因为我的诚信程度已经到这儿了。
　　关于企业权力和声望，任志强认为，这实际上要靠个人魅力。我认为很重要的一点，不管别人说我说的是不是真话，但我说话算数。也就是说，我不光是说真话，而且是说话算数。
　　提起个人业余爱好，任志强笑称自己的业余爱好就是打高尔夫和桥牌。桥牌打的年头很长了，我是北京市桥协副主席。今年，我准备当全国桥牌协会的副主席了。虽然现在打得少了，但我一直支持桥牌运动，北京女队一直是由我们赞助。
　　关于调控方向
　　南都：简单来说，就是大家非常关心的一个问题：中国房地产到底有没有问题？有哪些问题？病根是什么？
　　任志强：我早就说过了，中国房地产的问题多得很，如土地供应严重不足等。其中最大的问题就是土地制度。自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，土地交易价格被持续推高的同时，还刺激了地方政府对土地财政的依赖。
　　更为重要的是，中国的土地制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性地收取若干年的批租制，这就扭曲了土地的价格。
　　南都：那么在你看来，土地出让制度对房价究竟有怎样的影响？
　　任志强：从近两年来看，土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断地扩大，土地交易的价格
　　土地制度不调整，不管用什么行政手段
　　都无法阻止房价继续上涨
　　指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大地超越了房价的指数。
　　自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断地让房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。
　　南都：影响有多严重？
　　任志强：2000-2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来招拍挂严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。
　　但是中央政府却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。如果土地出让制度问题不解决，想根本上解决房地产问题是不可能的。
　　南都：如果说，土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉的市场环境是症结，那么除了土地供应依然不足外，限购是否针对流动性提出了限制？这算是对症下药吗？
　　任志强：从2003年以来，所有的调控政策似乎都没有抓住病根，所有的调控政策都是错的。
　　限购政策，目的只是为了满足获取民心的一种政治需求，没有任何道理，就像治病时只是下药退烧，不管致病原因是什么，退烧原因是什么，也不考虑其它一系列的前因后果，就仅仅是要把房价降下来，过去的说法就叫做治标不治本。
　　南都：那你觉得房价上涨的原因是什么？
　　任志强：房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。其深层次症结在于，土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，2003-2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，因而不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
　　由于始终没有触及土地供给管制和低利率管制这个两个根本性症结，城市住宅用地的总量控制不当，造成了商品住房市场供不应求；这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起，使得住房市场成为吸收超额信贷的黑洞，加速住宅价格上涨。
　　关于限贷限购
　　在0.7和1.1利率之间，楼价降24%，
　　老百姓一分钱没得到，降15%还赔了
　　南都：在刚刚召开的两会上，周小川提出要满足首套购房者的房贷需求，而且可能会下调到优惠利率，比如打八点五折。政府此举鼓励商业银行在优惠利率和基准利率间进行调整，这是否会刺激购房需求？
　　任志强：应该是，肯定会刺激需求，如果不刺激需求就错了。
　　去年我们看到真正的市场交易量下跌是在调整利率之后，去年调整利率之前交易量没有下跌并且上涨速度很快，下跌是在调整利率之后。在利率调整之后，在0.7和1.1的利率之间，相当于提升了24%的房价，所以我们降了24%的房价后老百姓一分钱没得到，如果降15%的房价相当于还赔了，所以去年10月份之后房价的集体下跌是由于利率的变化导致的。
　　南都：所以买家没赚到，这轮是银行赚翻了？
　　任志强：我认为政府的举措是只管开发商不管银行，政府不是为了让老百姓受益或买更多的房子，只是为了实现政府目标。