从去年9月份开始，中央经济工作会议到发改委会议到央行会议再到总理问答，四个部委都明确提出要降低首套住房的差别利率，国八条有明确规定的，为什么银行不全面执行？我们一直在呼吁，实际上银行就是在抢劫。这个问题的源头在于银监会，是他们开的口子，与七部委无关，为什么住建部能控制开发商而央行就不能控制银行呢？
　　南都：从今年两会来看，支持差别化限购的呼声开始传出，你如何看待差别化限购？
　　任志强：对所有产品进行统一限购，这种过于一刀切的做法是错误的。
　　计划经济就是中央不管地方怎么样，而市场经济就是应该允许地方有一定可自主支配的权力进行政策调整。中央不允许地方政策调整的错误就在于，把中央和地方的利益对立起来。
　　从全国限购的城市来看，我个人比较赞同长沙的限购政策，只限制90平方米以下的，不限制90平方米以上的，这是保障民生的聪明做法。
　　关于房产税
　　业主交房产税相当于政府收了两次地租，2003年
　　提出该机制跟调控房价没有任何关系
　　南都：关于房产税，你是怎么看的？
　　任志强：我们国家有20多种房子，全国有很多评估师，但如果把所有的房子都评估一遍，大概需要100到150年，上海现有的评估师要把上海的房子评估一次，他们可能要花20多年的时间。
　　此外，开发商在通过招拍挂拿地时，就已经交了土地出让金，相当于地租，而房产税也是地租的一种形式，如果业主再交房产税的话，就相当于政府收取了两次地租。这样做，是没有道理的。
　　南都：政府有没有可能在之后的改革中取消土地出让金以及其它税收，改以房产税进行替代？
　　任志强：新人新办法，老人老办法，一切都有可能。
　　南都：普遍开征房产税是否能平抑房价？
　　任志强：我个人认为不会。从美国来看，出台地税前后，房价指数翻了2.8倍，所以说房产税能控制房价是一种愚蠢的说法。中国政府在2003年提出收取房产税时是想改变税收机制，与调控房价没有任何关系。在2003年时，中国的房价根本就不高，从1998房改开始到2003年，房价平均每年涨幅并不大，每年只有3.5%。
　　在我看来，促使房价上涨的主要原因是土地出让金，开发商提高房价基本都是因为拿地成本增加。
　　关于保障性住房
　　单位自建房，是典型的腐败，严重的倒退
　　南都：最近，我看到你发表多篇关于保障房的博文，对公租房和廉租房着墨很多，尤其对于经适房和限价房，也有自己的看法。
　　任志强：经适房和限价房不属于保障房，很容易滋生腐败，这部分房源容易被一些人通过行政手段据为己有，从而成为投资品。
　　其实，保障房不是用来买卖的，能买卖就不叫保障性住房。广州现在要取消经济适用房是对的，变成租赁性住房也是对的。1998年后全国原来建的经适房已经超2000万套了，但现在四分之三都转成商品房了，这正是由于保障房政策错误导致的。
　　南都：你觉得保障性住房存在哪些问题？
　　任志强：居住权和财产权是两码事，保障房一般解决的是居住权的问题，而买商品房则是解决财产权的问题。通过租房就可以解决居住权的问题，为什么还要解决财产权的问题？保障房政策错就错在一开始就定位在解决财产权的问题上。当政府拼命把财产权和居住权混淆在一起的时候，一定会出差错。
　　另外，保障房存在户籍问题。如，通州区盖公租房，你说他要不要按户口来决定？要不按户籍？旁边就是燕郊，你租我的房子比租农民的房子还贵，你说我干嘛住公租房？我撑得！
　　南都：那铁路、海关等多家企业建单位自建房，并纳入保障房体系呢？
　　任志强：典型的腐败，严重的倒退。
　　南都：大学生人群是社会的夹心层，商品房买不起，保障房不能买，他们的住房问题如何解决？
　　任志强：大学毕业生不是弱势群体，只有临时居住问题，这种临时居住问题可以通过租房解决。再说，如果大学生都不能通过奋斗最终解决自己的住房问题的话，那一定是这个国家的制度出问题了。
　　南都：非户籍人口的住房如何解决？尤其是外来人口比重很大的沿海地区。
　　任志强：非户籍人口不一定是无房户，有房人群是不需要保障的，临时务工人员可以租住，就像石油工人不需要建设住房一样，他们不属于常住人口。美国前总统卡特和布什也是没有长期城市固定住房的。
　　南都：这是中国人的观念问题。
　　任志强：不是观念问题，严格地说是一种政府的误导。我们中央政府把老百姓的欲望提得太高了，在早年的时候一直强调居者有其屋。但是从历史上看，所有国家、联合国公约从来都说居者有其所，从来没有居者有其屋的说法。
　　南都：针对住房保障方面，你有怎样的建议？
　　任志强：建立公租房是不错的选择。在我们国家，一些城市已经开始执行公租房政策，比如贵州。在我看来，对需要保障的穷人应该进行人头补贴，这部分资金不是用在建筑方面，而是用来鼓励穷人租房。
　　南都：现在一些大城市周边盛行买小产权房，如果你的朋友看中一套便宜小产权房，询问你的意见。
　　任志强：不建议，干嘛去建议别人违法呢。这不是风险的问题，我们只是从法律的角度出发，该不该做违法的事情。如果鼓励我们的民众都做违法的事情，这是错误的。我们呼呼小产权制度开放，但不表示你可以去违法，这是两个概念。
　　关于房价
　　政府如果采用非合理的调控措施，如不给贷款，
　　房价自然会下跌
　　南都：两会期间，富力地产李思廉说：去年下半年以来房价下降幅度够大，今年不会再降了。你对此怎么看？未来一两年房价的走势会如何？
　　任志强：我个人认为，从长远来看，房价上涨趋势不可逆转，因为土地出让制度没有调整的迹象，土地出让金或会持续走高，房价上涨是不可避免的。
　　南都：我们中国的工资每年都在涨，政府流动性货币还在不断发行。
　　任志强：所以我觉得那些专家都是傻得不行。我们的总物价在猛涨，其他也在涨。除了转移支付部分以外，很重要的一点就是个人收入增长了。所谓的中国劳动力成本推动物价上涨，别的涨，房价就不涨了吗？难道房子不是人盖的？房价不涨就是错的，只要涨幅不大于GDP增长幅度和人均收入增长幅度就是合理的。
　　南都：由于政府对楼市的调控有非市场化手段的存在，下届政府上任前房价会否会出现阶段性下降？
　　任志强：政府如果采取行政措施的话，比如不给贷款，房价自然会下跌。所以要看政府的宏观调控措施是合理的还是非合理的，如果是非合理的就一定会出现阶段性下跌，如果是合理的就不会了。
　　但2013年肯定会是一个供求关系很紧张的年份，去年9月份以后已经开始出现投资减少、新开工住房面积明显下降的现象。
　　南都：最后一个问题，你曾说过：中国人太有钱，房子太便宜，现在还这样认为吗？
　　任志强：对局部地区来说是这样的。买不起房子和有没有钱没关系，买得起的再多买几套也没问题，买不起的收入再提高一些还是买不起。但从目前来看，我们整体的购房年龄远低于国际的平均水平，说明中国人还是比别人有钱。
　　任志强
　　重磅炮弹
　　●我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题，最危险的是2013年。
　　●银行用调整首利率的方式让老百姓觉得降了10万元房价，其实却多付了20万元利息，这直接导致楼市销量急剧下降
　　●现在的地产调控是在粉碎市场。以前的各种改革中，他们并没有认识到问题的实质，所以出台大量政策都是非市场化和错误的。
　　●楼市限购只是把现在矛盾往后拖
　　●房地产商就是当这夜壶的，需要拉动经济的时候就要我们拉动，不需要时候我们就靠边站
　　●开发商如今是被打翻在地，再踏上一只脚，无法翻身
　　●没有地产商了，你的房就能住得更好吗？
　　●什么是创新？创新就是政府不让干的，你得想办法找一条能干的路。但对着干一定是合法的，要成为吴英了
　　●房价降了不等于房价就合理，要想让房价合理，首先中国的收入分配制度要先合理化
　　业内评说
　　讲真话的人非常难得
　　虽然听起来很刺耳
　　在广东中地行董事长徐建平看来，任志强是一个非常睿智的学者型开发商，能够真实客观地去分析行业内的问题。人品正直，业务能力强，对市场的预判能力很强，是一个非常值得尊重的人。
　　任志强的一些言论引起大家的争论，一度被推到风口浪尖。但在徐建平看来，这可能是一种误解。因为这并非任志强的本意，只是有些真话并不符合某些人的口味，比如高档房本来就是穷人买不起的，人人都买得起房有其所者不应再买房、房地产商需要囤地手里有粮心中才不慌这些话，都是真话，虽然听起来很刺耳。他是个有良心的人，并没有昧着良心讲假话。如今的社会能讲真话的人非常难得。(.南.方.都.市.报)

　　广东商品房库存达近十年最高 市场底部或出现
　　回暖的楼市成交量正预示着房地产市场或许已经度过了最为艰难的时刻，开始步入以价换量阶段。
　　3月22日，广东省房地产业协会举行的2012年广东房地产市场景气分析会上，协会负责人指出，未来两个月将非常关键，开发商应该积极抓紧机会促销自救，吸引刚性购房者入市。
　　广东省统计局数据显示，1~2月全省商品房批准预售面积3153.75万平方米，同比增长37%，与同期实现销售621.95万平方米相比，销售率仅为19.7%，从存货情况看，截至2月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长49.5%，待售面积创下近十年来最高水平。
　　同时，今年1~2月，广东房地产完成投资546.84亿元，同比增长40%。本年到位资金小计1127.7亿元，同比增长13%。全省商品房屋施工面积2.87亿平方米，同比增长19.2%。商品房屋竣工面积866.59万平方米，同比增长10.5%。
　　商品房销售面积621.95万平方米，同比下降22.6%；销售额为485.53亿元，下降28.5%；销售均价7807元/平方米，下降7.5%，呈现量价齐降态势。
　　从数据来看，当前广东房地产完成投资额仍保持快速增长，竣工面积和批准预售面积也在大幅上涨，而商品房销售面积却大幅下降，市场呈现较为明显的供过于求状态，去库存压力从局部扩张到全局，企业资金压力明显加重。
　　进入2012年以来，特别是春节以后，部分开发商促销力度开始加大，通过员工内部价、团购价、特价单位等不同形式进行促销，带动了刚需的释放，再加上银行贷款利率回调并优惠的政策执行，各地的商品房成交开始小幅回升。
　　数据显示，广州一手住宅市场上周呈现回暖态势，3月12日至3月18日网签达2005套，环比前一周的1407套上涨43%，是广州颁布新国八条以来第三高的周成交。
　　2月以来，佛山楼市成交持续回升，并接近两个月以来的高点。目前新推货价格继续下探，积压的刚需客户经过近半年的观望后，陆续入市。
　　3月5日至3月11日，东莞楼市签约面积约为11.1万平方米，这是自2011年10月底近20周以来，东莞住宅周成交量首次突破10万平方米大关。上周住宅日均成交量接近143套，已逼近楼市正常成交水平。
　　随着一些区域的房价回归，有业内人士指出，房价下跌的空间已不大，市场底部将很快出现。
　　世联地产研究部门相关负责人便预计，随着流动性的宽松，以及目前房价逼近企业成本底线，楼市将在近期见底，开发商不应过分悲观。
　　但也有业内人士指出，一线城市的房价仍将继续下跌，直到年底。
　　事实上，虽然市场上降价促销的楼盘日渐增加，并成功刺激了购房者入市，但有机构的统计结果显示，楼市并未出现大面积深度降价的局面。
　　广东省房地产业协会秘书长王韶认为，4、5月份颇为关键，开发商应该抓住时机，积极降价促销。(.第.一.财.经.日.报 .张.艳.红)

　　大连高档项目大折扣甩卖 地产业资金链困局隐现
　　低迷的成交量和愈发趋紧的监管态势，在不断敲打着大连房地产业越来越紧的资金链神经。
　　近日又有报道称，多家信托公司收到银监部门紧急通知，要求于3月21日前上报涉及大连企业的信托业务情况，除此之外，各大银行总行也提高了对大连分行业务的关注级别，谨慎放贷。
　　银监会相关业务部门人士在接受采访时对上述情况既未否认，也未肯定，只表示目前不便评论。而国投信托一位产品经理亦未否认，且表示不评论。
　　据不完全统计，2011年至2012年，与大连相关的信托产品，一半以上为房地产信托产品。而本报记者近期了解到的大连房企融资个案，则与上述消息形成了呼应。包括在建楼盘和成熟楼盘，都在寻求私募机构合作或整体脱手，其中包括大连当地几家知名的房企。大连海天下项目整体求接盘，便是其中之典型。
　　海天下愁嫁
　　大连海天下，是位于大连沙河口区星海湾商务中心区的一个高端楼盘。知情人士称，建成三年多来，该楼盘开发商一直在与包括摩根士丹利在内的各路国内外资金机构接触，以求脱手。
　　本报记者了解到，尽管付款方式优惠，价格低至市场估价的五二折，但到目前为止，该项目仍未顺利售出。
　　据了解该项目的人士介绍，海天下地段位于大连星海广场的最佳位置，这可是绝版地段，现在已经不可能有这样的地了，项目的市场评估价在25亿以上，转让价只要13亿元，付款还可以分期。
　　折算下来，海天下所报的整体接盘价格为每平方米1.8万元。据本报记者了解，事实上，早在去年，该项目与摩根士丹利围绕1.8万元/平方米的价格谈判许久，但摩根士丹利最终放弃收购该项目。
　　因急于套现，这个迪拜帆船酒店设计师周玉关的内地首作、全海景豪宅、楼顶还建有停机坪的高端楼盘只能自降身价求嫁。
　　易居中国的交易系统显示，大连海天下楼盘于2008年就已开始出售，至今只出售了20余套，成交面积8574平方米，成交均价仅为2.0134万元/平方米。
　　或是由于内装仍未完成，导致售价拉低。本报记者获得的海天下项目融资推荐书显示，大连海天下设计之初的计划售价达到6万元/平方米，预计销售收入60亿元。这与目前为止仅逾两万元的成交均价相差甚远。
　　中房信上海机构研究总监薛建雄对本报分析称，相对于其2万元的成交均价，1.8万元的价格并不便宜，这或许是摩根士丹利不肯接手的原因。但6万元/平方米的计划售价也太过离谱，不是虚假陈述，就是楼盘当初定位偏颇。
　　即使以25亿元市场评估价计算，13亿元的转让价，也使得折扣率达到52%。市场人士认为，虚高的陈述和五二折的价格，显示出开发商急于出手的迫切心态。
　　在海天下楼盘附近上班的某建材商告诉本报记者，两年前在附近的世纪经典曾开出过海天下售楼处，但很快就关闭了。
　　了解该项目的大连房地产业界人士表示，其时该项目已经遭遇资金链危机。目前这一项目外装已经完工，但内装仍未完全完工，如果投资者接手，或还需投入4亿元左右的装修费。
　　不过，上述说法并未得到海天下官方证实。
　　区域级开发商风险尤甚
　　成交量严重萎缩，令地产商销售回笼陷入窘境。据本报记者了解，自2010年4月新一轮房地产调控政策出台以来，大连的房价并未受到太大影响，但成交量严重萎缩。
　　易居中国的最新统计数据显示，今年前两个月，大连市区住宅的月平均成交量为1000余套，这与2011年和2010年的同期相比，缩水三分之二。其中2012年2月，大连商品住宅成交量为11.32万平方米，同比减少65.27%。成交价格方面，2月商品住宅成交均价为10605元/平方米，同比甚至还上涨了5.1%。
　　薛建雄表示，尽管价格坚挺，但成交量的严重萎缩，受影响最大的是那些二三线城市的中小型房地产开发商，因为自有资金量小，财务杠杆过高，只要一两个项目成交滞缓，即难以承受。
　　资料显示，大连海天下的开发商是大连伟岸投资有限公司，系大连当地房地产大连金广建设集团和大连美达投资有限公司共同成立的项目公司。
　　如果房价降20%，这些囿于一域的房地产企业就会出现问题。那些扩张速度快、抗风险能力差的一些企业，会首当其冲受到行业波动的影响。薛建雄表示。
　　不过规模较大的全国型房地产企业抗风险能力并不弱。薛建雄认为，局部风险并不代表整个区域的崩盘；排名国内前30名的开发商，房价降30%仍在承受范围之内。
　　信托界的业内人士仍然认为，来自监管层的信号表明，大连或有企业的银行贷款或信托产品出现了较大的风险。
　　根据不完全统计，2010年至2012年，涉及大连的信托产品逾20项，房地产信托项目占据一半以上，包括琥珀湾、秀山丽水、金渤海湾、美树日记二期等项目。涉及开发商包括大连新星房地产开发集团有限公司、大连通泰房地产开发有限公司、大连广泰房屋开发有限公司、大连百年城房地产开发有限公司等等。
　　个别房地产信托产品融资额巨大，如今年2月份由建金基金发行的建金大连金渤海岸基金，融资额达到50亿元，预期年收益率高达15%。这一预期年收益率，若加上10%左右的中间费用，融资成本高达25%。这意味着，除非这个地产项目净利润在25%以上，才不至于亏损。(.第.一.财.经.日.报 .吴.新)

　　招商地产地王项目6折甩卖
　　6折起售、拖延工期、捂盘待售……当年开发商意气风发夺下高价地时，恐怕未曾想到过，在未来，项目需要百万年薪招聘销售人员来解救。
　　地王们的命运总是牵动人心，竞拍时的一掷千金，除了吸引到足够多的眼球，却也给后期的开发乃至销售埋下了风险。尤其在调控不放松的今天，降价跑量成为主旋律，对于承受更大资金负担、难以放下身段的地王项目，选择何时入市以及如何定价，已成为市场关注的焦点。
　　地王项目六折尴尬入市
　　在豪宅市场并不景气的当下，个别区域的地王项目还是选择今年入市。
　　3月初，中海紫御豪庭在其官方微博上公布了即将开盘的消息，并打出百万年薪招聘销售人员的广告，一时间引起广泛关注。记者在项目工地现场看到，部分别墅已经拆除脚手架，而高层公寓接近结构封顶。
　　中海紫御豪庭所在的长风商务区6B(B6)、7C地块曾是全国总价地王。2009年9月10日，中海地产豪掷70.06亿元、以高达129%的溢价率竞得。
　　值得一提的是，该项目尚未定价，市场中却已有传闻称，中海紫御豪庭精装公寓房上市定价或为7万元/平方米，而双拼别墅与联排别墅定价可能达到15万元/平方米之高。
　　目前，中海地产方面对上述价格讳莫如深。但市场分析人士普遍认为，若真以此开价，恐怕难以获得市场的认可。
　　与此同时，招商地产位于上海松江新城东区板块的佘山珑原项目于上周末推出6折优惠房源。
　　公开资料显示，佘山珑原项目所在地块是由招商地产和万科联合在2010年2月竞买所得，当时这幅容积率仅为0.8的稀有低密度宅地--广富林2-4地块成交总价为17.16亿元，成交楼板价达到16378元/平方米。该幅宅地也一度成为当时的松江地王，广富林系列宅地自此也成为众多开发商心中的香饽饽。
　　近期，佘山珑原项目推出20套特价房源，号称6折起售。上周六，也就是这批特价房源推出的第一天，记者在该项目售楼现场看到，看房者并不如想象中多。一位售楼人员告诉记者，20套特价房源6折起售，折后起价在30000元/平方米左右。前期备案价格在49000元/平方米左右，这批特价房源价格优惠幅度在6~7折之间。
　　同策咨询研究中心主任张宏伟表示，如果按照3万元/平方米的起价，公司只能算是保本销售，不会有太多利润可图。而上述售楼人员亦坦言，高地价加上其他成本，项目差不多已经亏本销售。
　　无疑，在持续低迷了一年多的楼市成交量面前，上一轮楼市高峰期高位接棒区域地王的开发商们，也不得不因项目生不逢时，而低下了曾经高昂的头颅。
　　捂盘惜售、拖延工期者众
　　事实上，佘山珑原的纠结还不仅于此。
　　网上房地产信息显示，实际项目名称为静观萃园一期的佘山珑原早在2011年6月就取得了预售许可证，共推出住宅房源125套。但记者从市场中获得的信息却显示，佘山珑原直到近期才正式开始对外销售。
　　一些市场人士提出质疑，为了寻找一个更合适的销售时机，该项目都可能一直在拖延销售时间。
　　对此，佘山珑原项目售楼处的一位工作人员坦言，佘山珑原现场销售确实于近期才开始。最新推出的20套特价房源已经不多了。不过，截至发稿，网上房地产显示该静观萃园一期依旧为零成交。
　　同策咨询研究中心资深分析师许之静告诉记者，在目前的市场环境下，像佘山珑原这样推迟销售时间的楼盘并不少。而在这些楼盘当中，又以大户型为主，别墅项目也占一定比例。如证大朱家角西镇项目，是一个朱家角的纯新盘项目，于去年9月就已经获得预售许可证，但从一开始的预计10月开盘一直延期至今，还未确定最终开盘日期；嘉定江桥板块的星御湾也用原先预计去年11月开盘，却推迟至今。
　　张宏伟指出，目前，地王企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展，实属不易。一些地王楼盘因需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，会适度拉长项目的开发周期，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。
　　诚如佘山珑原项目的一位销售人员所述：我们已经是速度最快的了，合生的项目就在我们旁边，也就挖了个坑！2010年，松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司从9名竞争者手中抢得，地块成交总价12.46亿元，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率高达131%。
　　无独有偶，在普陀长风，与中海紫御豪庭一街之隔的另一个地王--长风8号地块如今项目工程也尚未出地面。市场分析人士指出，该地块自2010年9月被雅戈尔(10.58,-0.12,-1.12%)置业以33.93亿元的总价、2.6万元/平方米的楼板价收入囊中，至今已一年半有余。如果不是因为规划等原因被迫延期开工，那就是开发商拖延工期。
　　此外，2012年即将入市的还有另一个地王--苏河湾，2010年2月，华侨城以70.2亿摘得苏州河北岸东块1街坊地块(即苏河湾地块)，该地块占地3.56万平方米，楼板价达到52855元/平方米，一举成为国内单价最昂贵的土地。
　　但在拿下地块将近两年的时间里，苏河湾项目一直饱受资金重压进展缓慢，直到今年1月，华侨城(亚洲)宣布22.32亿元注资，苏河湾项目的开发进度才得以加快。华侨城(亚洲)在今年1月发出公告，苏河湾项目将分阶段开发，并在2016年整体项目竣工前分阶段完成出售或出租，预期项目绝大部分物业将在2012年开始出售。
　　高价地前景堪忧
　　一些当时高价拿地的企业确实存在对未来局势判断不正确的情况，据我观察，这类项目如果入市基本都是贴成本在销售。中指院副院长陈晟对记者表示，延长开发周期确实是一种应对方法，但是这对资金的考验很大。当然，未来也不排除一些企业会卖项目。
　　目前，雅戈尔在杭州申花板块的两幅地块正深陷退地传言。尽管雅戈尔和当地有关部门均对此传闻持以否认态度，但已难掩高地价之后的风险暗流涌动。
　　张宏伟表示，在持续调控背景下，地王开发商无疑需要准备充裕的资金流支撑地王继续生存。回顾2010年以来的地王，若非像长风地王那样有中海集团充裕的现金流作为支撑，就是像一些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道，暂时能够提供充裕现金流支撑这些地王，也是目前尚未大规模出现盲目退地或者卖地断臂求生现象的基础。
　　但地王究竟能支撑多久，谁都不敢保证。
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，市场不会因为地王的地价高，就接受其高价销售。与此同时，就算现在的高地价项目选择拖延工期，但因为调控松动的机会很小，所以开发商选择继续扛会很困难。如果选择延长开发周期的方法，前景也很堪忧，因为越往后拖，综合成本更高。
　　市场分析人士认为，若降价后依旧不能得到市场的认同，高价地项目公司股权的兼并收购潮很有可能将随之拉开帷幕。(.第.一.财.经.日.报)