三、今日火线热点飙升内幕

两会房地产角力预热 开发商鱼贯进京求松绑

　　摘要：全国政协会议明日将率先开幕，但关于楼市调控的争议已被炒得沸沸扬扬。因调控而致捉襟见肘的地方政府自不必言，上海松绑限购触动调控红线的举措刚刚才被叫停。
　　全国政协会议明日将率先开幕，但关于楼市调控的争议已被炒得沸沸扬扬。因调控而致捉襟见肘的地方政府自不必言，上海松绑限购触动调控红线的举措刚刚才被叫停。
　　尽管如此，房地产业及关联行业的大佬们似乎并没有收手的意思：海尔地产董事长兼C EO卢铿撰写了一份万言书，拟提交全国政协；大连万达董事长王健林则将提交《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案。
　　一股开发商群体求松绑的上书潮正在暗涌。全国工商联房地产商会2月29日发布报告称，2003年以来中国的房地产调控政策始终未能对症下药。该会会长聂梅生表示，工商联的今年两会提案直指房价上涨的症结，从土地政策、货币政策上究源，希望完善现有的调控。
　　开发商集体躁动
　　与过去全社会讨论房地产不同，今年关注房地产调控是否放松的呼声主要来自两个群体：一是对房地产和土地财政有高度依赖的地方政府，二是房地产业及关联行业。安邦咨询高级研究员贺军向南都记者表示：由于持续调控对地方政府和房地产相关行业带来了极大的压力，要求松绑的呼声可能在今年两会中出现，甚至可能铺天盖地。
　　在这场两会前期房地产议题的预热大潮中，辽宁政协常委、海尔地产董事长兼C E O卢铿拟通过辽宁政协向全国政协提交的万言书和全国政协常委、大连万达集团董事长王健林对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案备受各界关注。
　　这一轮宏观调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。王健林将矛头直指银行暴利，呼吁对房地产信贷政策微调，他表示，宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善型住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。
　　相比较王健林还以民生刚需为由头的提案，卢铿的万言书则直指调控政策不能一刀切。他在万言书中直言，一刀切的调控政策用药过猛，应允许地方政府进行微调，对不同地区采取不同的限购政策。
　　建议楼市政策微调的也并非仅限业界人士。全国人大代表、5311厂机械光学加工车间班长程军荣前日亦在京表示：政策调控应有针对性地适当松动，才能够有利于市场的良性发展。政策应差异化对待，对于刚性需求的购房者应采取宽松的房产政策。
　　事实上，开发商以及利益相关方寄望在两会上发出左右调控的声音已经毋庸置疑。在不久前召开的地方两会上，来自地产界的委员代表们纷纷提出提案和议案，重点放在了期望政策微调上。万科集团副总裁毛大庆则在北京提议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整；望源房地产公司董事长季宝红在提交给上海人大的提案中，反对上海同时实行限购令和房产税。
　　房地产商会：调控未对症下药
　　地方与中央围绕房地产政策微调已经展开博弈，两会之前，中央肯定是一个维稳的基调，而两会过后，尤其是下半年，地方放松微调的动作肯定不绝。全国工商联房地产商会副会长、北京华远地产董事长任志强在2月29日全国工商联房地产商会的REICO报告发布会上透露，为了给两会一个明确的预期，国务院参事已经连续两天研究楼市调控的相关问题。
　　据工商联房地产商会公布的R EICO报告数据显示，1998-2010年间，全国房地产业开发投资完成额年均增长24.1%，如果扣除土地购置费用增长的影响后，年均实际增长率仅为18 .9%.此前关于投资增长过快的解读被报告认为是一个误读。
　　事实上，每年两会前夕，都是工商联房地产商会最忙碌的时候。根据惯例，工商联房地产商会一直站在市场角度，替会员说话，每年都会给全国工商联提前收集房地产领域的问题与建议，通过工商联每年的两会提案形式递交。
　　关于今年工商联两会提案中涉及楼市调控的问题，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，提案主要是针对当前楼市调控的一些漏洞。现行的一些政策出发点是为了降房价，但却在一定程度上抑制了供给，加剧了楼市的供需矛盾。综合2003年以来的楼市调控来看，多为行政性、临时性的政策，我们的提案还希望通过解决房价上涨的症结，包括地根、银根的相关政策和调控的矛盾，去建立房地产调控的长效机制。昨日的电话采访中，聂梅生表示正在开会，便匆匆挂断了电话。
　　不过这样的看法并非所有业界人士都赞同。现在房地产调控力度和政策基本可以说是适中的，这从楼市调控一年多的成效可以看得出来。中原地产三级市场总监张大伟向南都记者表示，现在楼市调控的政策限购和限贷并不抑制真实自住，我觉得调控政策用得很恰当。
　　新华社：不允许变相松动
　　在调控政策的问题上，购房者与开发商和行业协会看法明显不一致。在《人民日报》的网站调查显示，房价调控依然是今年两会期间最为关注的热点。有6万左右的网友参加了网站的调查，其中认为在2012年继续调控，让房价回归合理的占比为35.5%，而期待政策放宽的仅占11.9%.期待增加保障房的比例达到了26.2%，这远高于期待降低首套房贷款利率的15.4%.尤其在限购令是否持续的调查中，认为目前调控政策得当，希望继续调控，再让房价下调的占比达到了85.4%，而希望结束限购的只有3%.
　　地方政府和开发商纷纷发出希望放松调控的声音，一方面是因为楼市调控以来的压力，另一方面是出于对楼市崩盘的担心。北大公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，一旦楼市出现20%的降幅，可能会引发恐慌，甚至崩盘。房价慢慢降没有问题，但是最怕急降。
　　但在张大伟看来，房地产崩盘的可能性不大，首先现在是限购和限贷，并不是禁购，只是剔除了投资需求，回归自住，所以在三线城市自住需求支撑下，市场并不至于崩盘。而且本次调控目的也是房价回归合理，是在剔除2009年这一年不理性上涨的因素，所以硬着陆的概率不大。
　　而今开发商集体求松绑，其本质可能仍是期盼维持暴利。新华社周三发表评论文章称，当前中国房地产市场调控仍处于关键时期，房价合理回归的基础仍不稳固。个别地区寄望房地产调控政策转向的侥幸心理并不现实，调控不允许任何变相松动。部分开发商和地方政府，很可能需要重新认识市场。张大伟向南都记者表示，中原监测数据显示，上周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。北京楼市小回暖跟九成在售楼盘都在打折有关，平均优惠5%就已经使得成交回升。

房地产：关注成交反弹的持续性 推荐一类股

　　【消息面】深圳2月新房成交增四成超出业界预期
　　【后市研判】房地产板块阴晴不定 后期走势分歧加大
　　新房市场：成交低位反弹价格基本持平。
　　销量：本周楼市持续反弹，我们跟踪的重点城市销量指数环比上升15.9%(其中一线城市成交量反弹明显，环比上涨61.8%，二线城市成交量与上周基本持平)，主要原因是季节因素和房贷政策的松动。四周移动平均销量同比下降2%，比11 年均值上涨7%，比09-10 年均值分别下降35%和10%，比08 年均值上升31%。
　　价格：本周房价与上周基本持平，我们跟踪的重点城市房价指数环比上涨0.1%(其中一线城市微降0.8%；二线城市微涨0.6%)，四周移动平均房价指数同比持平。较08-11 年均值分别上涨56%、42%、8%和1%。
　　库存：一线城市库存指数较上周下降4%，为129.8；二线城市略降1%，为97.6。近期库存消化指数的下降主要是成交增加所致。
　　未来成交展望：从行业环比数据来看，信贷政策的改善和房价的下跌，对自住需求的释放起到了推动作用，而今年上半年库存的高企将阻碍房价的反弹，这样行业面临的政策压力也会大大减轻。在宏观经济未现硬着陆的情况下，楼市有望形成价跌量增、自我修复的格局。
　　二手房市场：成交持续反弹。北京1625 套，环比涨25%，较11 年均值跌30%；深圳成交522 套，环比涨16%，较11 年均值降77%；杭州203套，环比25%，较11 年均值降16%；天津833 套，环比涨23%，较11年均值降6%。房价方面，天津二手房房价环比基本持平。
　　投资建议：关注政策松动和楼市回暖持续性。近期地产板块连续上攻主要是估值修复的行情，政策松动和楼市回暖的持续性是行情能否延续的关键。目前无论是货币政策还是地方调控政策都处于从最紧向松动的方向转化。信贷政策的改善和房价的下跌，对自住需求的释放起到了推动作用，在宏观经济未现硬着陆的情况下，楼市有望形成价跌量增、自我修复的格局。我们仍然维持对行业推荐的投资评级，建议关注具有足够安全边际且弹性较高的个股，如金地集团、荣盛发展和首开股份。
　　风险提示：楼市硬着陆。（长城证券）

房地产行业：政策向好趋势不变 基本面探底回升 房地产行业荐10股

　　政策面虽有反复但向好趋势明确。国务院户籍制度改革间接给3、4 线城市住房消费带来增长空间；上海居住证满3 年可购二套房 政策迫于舆论压力被叫停，我们认为未来政策适度调整以支持改善性需求的方向不变，但尚需更好的时机。
　　成交持续回升符合我们预期，除季节因素外，主要由信贷对刚需的定向支持， 以及开发商加大降价促销力度所致。24 城市一手房成交面积环比升11%，同比降32%，一线城市表现好于二线。沪成交量环比大幅增52%，表明购房需求对政策变动敏感度很高。5 城市二手房成交面积环比升24%，同比降31%。
　　房价继续探底。有数据的11 个城市均价环比、同比6 个下跌，较11 底5 个下跌。一线城市中，京各分区均价普跌；沪内环以外均价回升；深南山区均价下跌，宝安、龙岗区均价回升。二线城市中，天津远郊区均价下跌；重庆多数城区均价回升；宁波多数分区均价下跌。新盘入市量增多，市场人气提升，大幅降价的刚需楼盘去化较好。
　　可售量继续小幅下降但仍处高位，去化时间下降，预计3 月份随着新推盘量的增加可售量将再度上升。11 城市可售面积环比降0.4%，同比增57%，平均去化时间24.8 月，环比降35%，同比增39%。
　　行业上半年处于去库存阶段，维持投资增速低点在二季度的判断，届时政策有望出现明显松动。下半年随着供应量的下降，行业将步入恢复性发展阶段。目前行业最坏时期已过，预期持续向好。继续强烈推荐开发刚需+改善性 住房均衡的招地、首开、亿城、滨江以及受益销售回暖的中介服务商世联，继续推荐刚需占比大的环球、保利、万科、北京城建、荣盛、中南建设，估值依然偏低的福星、华发和年报业绩大幅提升或高转送的华业、冠城等公司。上海政策被叫停或致板块短期调整，将是逢低买入的良机。
　　风险提示：欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。（中投证券）