叶檀：刚性需求购房者现在可以出手了

　　近日，有着财经女侠之称的著名财经评论员叶檀作客2012中国银行(中山)财经论坛，就房地产市场及宏观经济走势作专题演讲。叶檀表示，就楼市调控结果来看，为期10年的房地产上涨行情已经结束，不会再出现大涨大跌的情况，投资性买家的购入风险比较大，建议刚性需求购房者可以出手了。
　　房价不会大跌 可以入市
　　国家统计局日前发布的数据显示，全国70个大中城市没有一个出现房价上涨的情况，北京商品房价格同比更下降25%。叶檀认为，房地产市场的过度波动对中国经济发展不利，会造成中国经济根基不稳。房价不要说下降50%，事实上只要下降30%，多个基础行业如钢铁、化工、建筑等行业都将崩溃。叶檀表示，为了避免中国经济硬着陆，未来房价既不可能大幅度上涨，也不可能雪崩式地在一年内跌价10%以上。
　　而对于近期有20多个城市对房地产政策进行微调，其中4个城市的微调政策被叫停的情况，叶檀认为，当前房地产调控政策的底线是成交量保持稳定、房价平稳，也就是支持刚性需求，抑制投资需求。而这4个城市都有一个共同点，就是涉及到第二套住房，鼓励投资性需求。因此，叶檀建议有刚性需求的购房者可以消除疑虑入市购房，而投资性买家暂不宜出手。
　　拉动内需关键是城镇化
　　在论坛上，叶檀说称，实体经济已经到崩溃的边缘。在她看来，近一年多来海运、造船、钢材、煤炭等基础行业等价格指数、库存指数的变化，显示国内的实体经济，从以往出口培育的产能，因为找不到新的消费出口而成为过剩产能；而银行等虚拟经济赢利过高，实体经济为虚拟经济做了嫁衣。
　　现在唯一能帮中国经济走出困境的，只有依靠提高内需这一条路。叶檀认为，拉动内需的关键是城镇化，它是中国未来经济发展的抓手。当一名农民变成市民后，大概有4~5倍的消费增长能力。而近年开始推进小城镇户籍改革，鼓励让定居有工作的农村居民变成城镇居民，如果每年1200万农民变成市民的话，每年的内需就从此产生。因此，城市化进程势不可挡。
　　谁获得内部订单谁获胜
　　对于传统制造业现状，叶檀表示，企业要想有成本优势只有往中西部走，如果还想做实企就要做服务、做内需。要知道养猪都要比炼钢好，养猪代表的是农业和服务业。
　　她还表示，未来谁能获得中国内部订单谁就能生存。例如获得央企的订单，或是学脑白金产品广告那样能够抓住二三线城市消费者的内心和胃，拼好属于企业自身的拳头产品，招纳专业人才，形成全产业链的集成服务，这样就可以在同行中形成不可取代性。(.信.息.时.报)

　　楼市调控未放松 A股转为基本面博弈
　　继此前一周保持高位震荡之后，上周A股受房地产调控预期加强的冲击而下行，市场多头情绪开始谨慎。不过，有分析师表示，鼓励刚性需求与改善性需求等有针对性的房地产政策调整已经箭在弦上。在流动性被动宽裕，企业盈利下行的背景下，市场演绎将从流动性博弈转为基本面博弈。
　　地产政策或针对性调整
　　上周前两个交易日，A股延续上一周的震荡走势。周三，随着高层对房地产调控的坚决表态，人们调控可能放松的预期落空。在房地产板块跳水的带动下，A股市场呈现断崖式下跌。当日，沪深指数分别下跌2.63%和3.19%。
　　综合来看，上周上证综指收盘于2404.74点，全周下跌1.42%；深证成指收盘于10279.3点，全周下跌0.53%。创业板和中小板也呈现相似走势，两个市场的指数分别下跌1.56%和0.15%。
　　国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议闭幕后的记者会上说，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。
　　瑞穗证券分析师沈建光就此分析说，本轮房地产调控政策持续两年，已经看到一点曙光，有所进展。房地产销售和投资风险加大之下，有望实行更有针对性的政策，如鼓励刚性需求与改善性需求等，全国两会后房地产政策针对性的调整已经箭在弦上。
　　企业盈利暂不乐观
　　另外，今年前两个月，信贷需求趋弱表现明显，企业盈利状况不容乐观。博时基金宏观策略部总经理魏凤春分析说，尽管新增信贷额度、贷存比等供给面的约束仍然是一二月信贷活动走弱的主要原因，但实体经济的信贷需求的确存在走弱的情况；从已有的数据看，部分行业固定资产投资增速有较快的下滑。
　　从市场层面看，尽管监管层下大力气采取各种措施，推动长期资金入市、抑制市场炒作、将资金引导到长期投资领域，但是效果并不理想。
　　投资者对证券市场制度红利的短期兑现满怀憧憬，促使年初以来出现超预期行情，而市场的谨慎情绪依然占据上风，因此才会出现对本次行情只争朝夕的热炒态势。魏凤春分析说。
　　他认为，当前，流动性被动宽裕，企业盈利真实下行，市场从流动性博弈转为基本面博弈，必将经受考验。(.成.都.商.报)

　　基金对地产股分歧加大
　　前期大幅反弹的房地产板块最近调整较为明显，上周三更是全线下跌，基金经理对该板块分歧亦逐步加大。
　　相对乐观的看法，如海富通基金表示：本轮房地产调控主要是采取限购和限贷等针对性措施抑制投机和投资性需求，去年9月以来调控效果开始逐渐显现。温总理这次的讲话向市场传达了短期调控不会松以及将促使房价下行的信号。不过未来地方和中央的博弈仍可能继续，现实操作中银行在按揭贷款业务方面已经出现松动迹象，目前开发商存货达到历史高位，供应还在增加，未来有望看到房价一定程度上的下调。长期来看，对房地产行业的发展走向持谨慎偏乐观的态度。
　　大成新锐产业股票基金拟任基金经理刘安田认为，温总理强调继续调控，意在促进房价合理回归。但整体来看，中央此前的调控政策已经有所成效，今后政策大起大落的可能性较小，以维持现状继续观察市场情况为主。目前，房地产行业投资与新开工增速的下滑趋势并未结束，短期而言，行业难言已度过冬季。尽管房地产建设高峰期已过，但是房地产行业整体处于低估值，行业中那些业绩锁定性强，产品开发能力、销售能力、融资能力等优势突出的龙头公司的投资价值正在显现。
　　不过，也有部分基金经理认为，地产板块的估值修复行情或暂告一段路。在房地产政策拐点真正到来之前，波段操作获取绝对收益才是上策。
　　虽然房地产成交量有一定恢复，但更多是季节性因素所致。长信基金经理安昀认为，目前市场对于房地产政策预期还是有偏颇的，中央政府对于房地产的调整态度还是很坚定。
　　地产股的估值修复已经进行了一段时间，股票价格也已经反映了上述预期，继续上涨空间不大。在国联安的一位基金经理看来，政府的地产调控还会继续，地产销量最近回暖主要是因为春节因素基数低等原因。在其看来，地产股估值修复已经告一段落，目前介入并不是好的时点。不过，调控持续时间越长、力度越大，未来地产反弹的可能性和力度也会越大。从长期来看，他认为目前中国房地产的泡沫并不大。如果要做长期配置，可以选择一些地产龙头股。(.上.证)

　　光大证券点评温总理答记者问：坚定买入地产股(名单)
　　◆温总理答记者问，再谈房地产：
　　十一届全国人大五次会议于 3 月 14 日（星期三）在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国务院总理温家宝会见中外记者并回答记者提问。
　　◆主要内容： 温总理关于房地产行业的讲话，主要有以下几点内容： 首先，住房需求是刚性并且持续的，居者有其居，但并不是居者有其屋。 其次，房地产业如果盲目发展，出现跑经，一旦破灭，会拖累整个经济。 再次，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 最后，房地产业涉及中央、地方、金融企业的利益，改革阻力相当大。
　　◆我们的观点：调控两难境地中，看行动
　　我们认为温总理讲话表明对房地产调控仍是一个两难境地。讲话可以归纳为四句话，即：住房需求可以通过公租房解决、要警惕地产泡沫破灭拖累整体经济、房价还远远没跌到位，调控要继续、地方政府土地财政严重，改革很难。 这显示出中央在保持调控姿态的同时，对于调控带来的负面影响已经相当关注，调控目前仍处于两难境地。总理讲话中可能也有这样的警示，解决房地产调控的问题需要改革，但是由于各方利益的问题，阻力很大。 总体看来，这并不构成利空，我们认为偏正面。两难境地一直都存在，房价没有调整到位调控要继续的这一看法在过去多次被提及，本次讲话再次提出其实出了加了远远两个字之外，并没有更为严厉的措词，反倒很少见的强调房地产行业对于地方政府和经济的重要性，即泡沫破灭拖累整体经济、土地财政问题严重等。 我们认为，两难的调控境地中，我们需要更为侧重于关注调控各方的实际行动。首先是，行业目前不可能也不需要更为严厉的政策，虽然成交量有所回升，但仍属较低水平，在未来几个月内，开发商资金压力及库存仍在上升过程中，房价没有上涨压力。 其次，地方政府、银行等机构的实际行动在支持首套住房需求。这是两难境地中最为实际的行动。 再次，未来几个月，房地产投资下滑拖累整体经济的情况会出现，中央对此的忧虑会变成现实。中央需要对两难作出选择。 目前来看，我们需要承认的事实是，房地产调控确实在放松，尽管只是微调，但态度决定一切。
　　◆投资建议：坚定买入
　　展望未来几个月，房地产调控只有进一步放松的可能，不存在出台更为严厉政策的可能性。楼市会在略好于去年的水平上进行修复，但成交量的回升远不如库存的上升速度，房价不会上涨，行业仍只是修复性回升。房地产投资的下滑拖累经济的情况出现时，地方政府救市也有可能成行。总体看，房地产行业处于楼市、政策面向好的趋势，我们继续建议见顶买入地产股，推荐华夏幸福（600340）、冠城大通（600067）、阳光城（000671）、金地集团（600383）等。
　　附录 温总理答记者问，关于房地产的全文
　　《人民日报》记者: 总理您好，人民日报社记者提问。最近一轮房地产市场调控，大家都非常关注，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价已经开始回落。请问总理，住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？谢谢。 温家宝: 我最近出于一种责任感， 把从 2003 年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在 2003 年已经提出了 6 条调控措施，2005 年又制定了国八条，2006 年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。
　　我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。 为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。 对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有 13 亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
　　关于房地产市场发展，我有几个观点： 第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。 第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。谢谢。 (.光.大.证.券))