楼市调控成效趋稳 北京新房价格首现同比下降
　　昨天，国家统计局公布的2月份70个大中城市房价变动信息显示，主要城市房价环比降幅收窄，低位企稳的趋势显现。其中北京2月新房价格比去年同期下降，这在楼市调控以来还是首次出现。
　　2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个，分别是济南、贵阳、西宁和包头，涨幅均未超过0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。
　　二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个，但涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，70个大中城市中二手住宅价格下降的城市有44个，比1月份增加了7个。
　　据链家地产市场研究部测算，自2011年10月新建商品住宅价格拐点出现以来，全国70个城市平均房价持续5个月走低，但今年以来的两个月降幅逐渐收窄，说明价格水平逐渐在低位稳定。尤其价格先于新房下跌的二手住宅，环比降幅收窄更为明显。
　　在调控最为严厉的北京楼市，新房价格走低趋势明显。1月份，新建商品住宅同比上涨0.1%，环比下降0.1%。而到2月份，同比出现0.5%的明显降幅，环比降幅也扩大到0.2%。二手住宅则延续同比、环比均下降的趋势，同比降幅从1月份的3.1%扩大至3.7%，但环比降幅从1月份的0.9%收缩至0.2%。
　　除北京外，新建商品住宅价格同比下降的还有上海、深圳等26个城市，说明楼市调控初见成效，但距离合理价位仍有距离。中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前市场上成交集中于中低价位的郊区普通楼盘，这些项目价格下调幅度较大，带动了新房价格同比下降。他判断，今年绝大部分开发商仍需以价换量，预期6至12个月内，房价可能还有10%至20%的下调空间。(.北.京.日.报 .涂.露.芳)

　　2月70大中城市66个房价下降或走平 未来调控更加严厉
　　楼市新观察
　　2月份70个大中城市66个房价下降或走平
　　接下来是我们的系列节目楼市新观察。今天， 国家统计局公布了2月份70个大中城市房价指数，涨跌互现是2月份楼市的显著特点，不过，大趋势还是以回落为主基调，来看具体数据。
　　2月份的房价数据可以用几多欢喜几多愁来描述，喜的是70个大中城市中，66个城市房价环比下降或持平，房价环比下浮力度继续增大，特别是一线楼市继续沿着下行轨道运行，环比降幅均为0.2%。而令人担忧的是，济南 贵阳 西宁 包头4个城市房价环比逆市上扬，尽管环比涨幅均为0.1%，但还是打破了1月份房价环比全线下跌或持平的局面， 这也增加了市场的担忧，
　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海：地方政府，开发商一些炒楼群体这种侥幸心理，有一些变相的限购松动，引起了大家的关注。
　　统计显示，2月份北京 上海 深圳分别以0.5% 0.6%和 0.2%的同比降幅终结了一线楼市上涨的态势， 这一终结标志着楼市调控效果愈加明显。此外，2月，房价同比下降的城市比1月增加了12个，达到27个，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。而温州则以8.5%的同比跌幅位居第一。
　　楼市新观察
　　上海房展会：龙头房企缺席 海外房产占半壁江山
　　每年春秋两季的房展会，都被认为是楼市的风向标之一。为期四天的上海春季房展会今天落下帷幕，究竟此次房展会上的成交量如何？又透露出了上海楼市怎样的信息？来看记者从现场发回的报道。
　　一走进房展会入口处，只见各个参展商的代表都高举着各自的广告牌，夹道吸引进入的人群，主办方介绍，本次展会的参展楼盘总量达到200多个，而万科、保利、招商、金地等龙头开发商则集体缺席。
　　上海之春房产展示交易会主办方负责人仲刚：大的开发商，第一他的资金实力是比较强的。现在市场观望的期间，所以他的反应机制要比一些项目公司，中小型的开发商，来的可能谨慎一些。
　　上海某参展楼盘工作人员：像招保万金这样的公司已经成立很多年了，十几年了，有些将近二十年了，我个人觉得他们目前为止，整体来说消化的量还是比较快的。
　　记者在现场看到，外地楼盘占了三分之一的场子，大都打出买房不限购、贷款有优惠等口号。江苏太仓一家楼盘宣称，和上海的嘉定、宝山近在咫尺，上海车牌进入当地免收过路费。
　　山东威海某参展楼盘工作人员：我们不在限购之列，贷款我们也是可以做贷款的。首付8万，我们的均价在四五千块钱。
　　在房展会现场，记者发现此次海外置业展馆面积占据了一多半，是去年的一倍，有15个国家的近60家展商带着100百多个楼盘参展，很多楼盘打出了永久产权，包租、以房养学的概念。
　　澳大利亚某参展楼盘亚太区执行董事马菲菲：房养学越来越受到当地一些留学生家长的欢迎，最大的优势我认为不限购，不限贷，贷款额最高可以达到80%。
　　楼市新观察
　　开发商大吹特价风 购房者并不买账
　　记者在上海房展会上发现，相比往年，今年的促销楼盘明显增多，力度也前所未有。抄底价、筑底价、惊喜特价，甚至直接用发财的麻将牌来做广告。不过消费者对开发商的降价举措却并不买账，继续来看报道。
　　记者一走进房展会就能感觉到现场浓浓的降价促销风，7.7折，抄底价、惊喜特价，团购集结号首付一成垫首付这些广告标语也是格外引人注目。万元以下的楼盘在上海并不多见，但这次展会上也出现不少。
　　上海某参展楼盘工作人员：一般现在上海绝大多数都是在9折、8折这样，8折其实已经触底了，这次我们做77折也是希望吸引眼球，
　　上海某参展楼盘工作人员：相对来说我们原来的最早的开价是12000元。所以7588元这个单价是非常划算。最初相比的话，差不多少了4000多块钱一个平方。
　　业内人士认为，开发商之所以加大降价力度，是政策和市场博弈的结果。近期楼市总体调控不会放松的消息，也让更多的开发商开始研究如何满足刚性购房者的需求，抢抓三月楼市小阳春的机遇。
　　上海某参展楼盘工作人员：因为现在的政策比较紧，在原来的基础上大打折扣，也希望通过自己的折扣能够换来一些客户，今天来看的话效果很好。
　　对于开发商各种降价促销的宣传口号，大多数的购房者认为房价还没有到底，来参加房展会是为了摸摸行情，现在并不会急于出手。
　　购房者：这种大概他们的手段吧，实际上降不了多少的，我本人的感觉是没有降，降不了多少。
　　购房者：还没有，它主要就是外地的，市区的很少，而且是边远的地方。房价还应该要下来
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　　专家：房地产不会暴跌 应该 软着陆
　　年的中国发展高层论坛上，房地产的走势也是当然的议题之一，不少业内人士表示，楼市调控将会持续比较长的时间，房地产企业应该放弃抛弃楼市调控政策松动的幻想，但同时调整的结果应该是软着陆。
　　清华大学经管学院教授李稻葵：今年是一个可能比较困难的一年，但是这是必须的，同时我也想强调，这么多年形成的房地产的问题不可能指望在一年解决，更不可能指望在半年内解决，需要一个过程，我觉得在这个问题上，社会上应该有共识不能够指望房地产一年以内就调整80%，70%、80%，那个带来的种种负作用是非常大的，一定要调整，但是要有个过程一定要强调要软着陆。
　　成基金常务副理事长汤敏：是不是一定还要出更严厉的房地产的新政策，在我看来，可能目前还不必要，目前就是在现在的政策只要把它坚持住，过一段时间就会慢慢显现出来。
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　　专家：未来调控更加严厉 买房要三思
　　纵观近6个月，房价一直在回落，但降幅却远低于人们的期待，尽管2月又重现房价回涨的城市，但专家表示，两会后，关于房地产市场的调控更加明确，因此，未来房价下调的空间依然较大。
　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海：温总理在3月14日的政府工作报告之后的答记者问，特别提到了一些城市房价回落的仍然没有到位，所以他特别提出就是这次调控会坚持下去的。这样看来，未来房价的回落会持续的增加。
　　2月份，北京、上海、广州等一线楼市成交量进一步上涨，一些论调认为楼市开始回暖 ，不过，业内人士表示，以北京为例，2月新建住宅成交5242套， 保障性和新建商品住宅各占半壁江山。因此，北京楼市并未出现量价齐涨，依然是以价换量。而从安徽芜湖、上海楼市等地所谓楼市新政夭折等消息看，楼市调控政策仍继续维持原有力度，所以目前说楼市整体回暖还言之尚早。
　　中国社会科学院工业经济研究所研究员 曹建海
　　2月份 北京、上海、广州新房的平均成交价格都在两万元以上，这个价格显然是太高，所以，针对像一线城市，调控不仅不会放松，还有可能会进一步的加深，加剧
　　专家表示，随着 房地产调控的进一步深化，房价降幅将逐月增大，不过，一线城市由于区域不同，降幅差距会很大，对于一些刚需消费者，目前买房不能看平均趋势，要看选中楼盘的性价比。 (.C.C.T.V.经.济.信.息.联.播)

　　房价环比跌幅连续两月缩小
　　重要信号
　　限购城市房价首次现同比下降
　　2月份的数据还显示，限购城市的房价已经面临同比全面下调，一线城市中，除广州外，其他的北京、上海、深圳均出现了数年来的明显同比下调。在一线城市中，最抗跌的是广州，2月份相比去年同期，依然上涨了0.3%。
　　北京是各城市中限购最严的城市，也是调控以来降价幅度最大的城市。国家统计局数据显示，北京上月同比涨幅为0.1%，2月为下调0.5%。
　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，北京2月纯商品住宅均价为18700元/平方米，同比去年2月价格下降25%。而中心城区依旧抗跌，4环以内的降幅降低为3.9%。目前市场上购房者集中在低价位的郊区普通刚需盘，这些项目价格下调的幅度比较大，特别是通州、大兴、房山等区域，出现了房价下调30%甚至腰斩的项目。
　　4个城市房价环比轻微上涨
　　国家统计局昨天发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：继一月份70大中城市房价环比全面止涨之后，2月份全国70大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。
　　环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。环比上涨的四个城市分别是济南、贵阳、西宁、包头。这四个城市多为中西部地区省会，相对而言有一定的自住需求支撑，在市场行情好转时，容易率先止跌反弹。
　　从具体的指数变化情况来看，70个城市已经连续5个月出现全国平均房价下调。但是相比前5个月，环比跌幅有放缓迹象：12月、1月、2月的环比跌幅分别为0.27%、0.15%、0.1%，跌幅已经连续两个月减小。
　　市场回暖动力很强，如果没有政策干预，二季度铁定止跌上涨！上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。
　　房价同比涨幅实际放缓近10%
　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。
　　面对房价环比和同比的不同步，杨红旭分析表示， 70个城市房价指数环比跌幅有触底迹象，同比变化滞后5个月，预计3月份将首次出现同比下跌。
　　北京中原市场研究部对国家统计局数据解析显示，从CPI的叠加效果来看，70大中城市的平均房价实际涨幅放缓近10%。其市场部研究总监张大伟表示：2月份70个城市的同比指数为100.12，同比2011年2月份全国70个城市的106.2，同比指数已经下调超过6%，叠加一年的CPI（3.2%），实际房价同比涨幅放缓近10%。
　　后市观点
　　楼市以价换量　尚未走出冬天
　　楼市依然是以价换量。中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，近几周来，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企已展开了大幅促销降价活动。随着3月开盘量的增多，库存压力和激烈的竞争将使得打折范围逐渐扩大，楼市还未走出冬天。
　　张大伟表示，调控初见成效，以2月房价指数为例，在环比降价城市数量上涨的情况下，同比降价城市数目也明显增加，而且叠加目前的CPI，房价可以说的确在回归合理的过程中。但郊区回归幅度大，城区回归幅度较小。购房者在房价下调过程中，获得的实惠有限。
　　但是，市场在变化，部分市场出现购房者怕踏空现象。张大伟表示，从春节后的1个半月市场走势来看，大部分市场出现了复苏迹象，部分项目因为降价获得的关注程度及客户签约情况，甚至接近2009~2010年水平，导致了部分刚需害怕再次错过入市机会，而且看房人增加。但购房者目前的观望情绪依然浓郁，在项目未出现基本合适的价格情况下，销售情况难以乐观。(.广.州.日.报)

　　京沪深楼市成交量回升
　　3月上半月，京沪深住宅新房市场成交量与去年同期相比处于明显的回升通道。其中，上海楼市表现最为活跃，新房成交增幅超过1倍。
　　根据21世纪不动产监测数据显示，北京新房成交2732套，同比去年同期上升7.7%，二手房成交4635套，同比下降11.4%，总计7367套；上海新房成交2691套，同比大幅上升122.2%，二手房成交5401套，同比上涨6.4%，总计8092套；深圳新房成交1643套，同比上升6.3%，二手房成交1743套，同比下降67.3%，总计3386套。
　　21世纪不动产分析，3月上半月楼市成交继续好转，是消费者预期、市场趋势和信贷变化相互作用的结果。3月份为房地产信托资金到期的第一波小高峰，开发商资金压力明显加大，纷纷下调新盘售价，采取以价换量营销策略。银行也采取了实质性的措施，支持首套房置业者。大多数银行给首套房优惠利率，最低为八五折，银行的让利，吸引了一批观望已久的刚需购房者陆续进场，推动了新房的成交。上海新房成交增幅显著主要因为其新的普通住宅标准从3月1日起执行。
　　业内人士认为，二手房成交量不及新房的原因是由于二手房普遍位于更具抗跌的主城区，而楼市调控促使房价明显下调的区域目前多远离主城区域。业主没有降价压力，成交量就难以恢复增长。
　　有数据表明，今年2月末，全国商品房待售面积达30526万平方米，比去年年末增加3332万平方米。
　　1-2月份市场整体库存积压增加达到了10%左右。特别是部分二三线城市在1-2月份库存积压明显。而一线城市，在1-2月份部分降价项目的以价换量，出现了短暂的库存消化。
　　国家统计局最新发布的数据，今年2月，70个大中城市房价的同比涨幅继续放缓，同比指数目前为100.12，与去年同期的106.2相比已经下调超过6%。相比于1月房价环比全部停涨，2月份则有4个城市环比上涨。调控初见成效。进入3月市场逐渐复苏，但目前市场依然处于冬天的温度，成交量的上升来自以价换量，价格再跌依然是趋势。
　　3月召开的全国两会确定了全年内政策的风向标。温家宝总理已明确提出，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。温总理并指出，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。业内人士认为，在政策松动没有悬念、高库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰的压力下，开发商将加快降价促销。中原地产预期，在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调。(.中.华.工.商.时.报)

　　全国楼市现量价反弹压力
　　楼市调控仅仅收获了一个月的量价全面停涨，就在小阳春的炒作之下面临反弹之忧。国家统计局昨日公布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市包括济南、贵阳、西宁、包头等4个，而此前1月份的数据则为全面停涨。业内人士分析，近期部分区域出现的成交量大幅回暖以及信贷等过紧政策的回归，在一定程度上刺激了刚性需求的释放。
　　虽然只有0.1%，但在很大程度上反映了当下量价回暖的压力。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，在过去的2月里，济南、贵阳、西宁、包头等价格环比上涨的城市，多为中西部地区省会，这些地区在省内具有较大辐射力，相对而言有一定的自住需求支撑，在市场行情好转时，容易率先止跌反弹。同样的趋势不仅发生在已经出现价格环比上涨的城市，包括温州等地在内已经连续数月环比降幅收窄。
　　事实上，不仅在二线城市，这样的回暖近期从市场上也略见一二。周末记者走访时发现，在此前成交量已经陷入冰封的北京大兴区和房山区，部分项目开始重启销售且受到热捧，销售人员也坦言节后同类型房源的价格有一定上调，主要是在高库存和资金链紧张的情况下，销售部门采取以价换量的方式促销，加上部分银行贷款利率以及首付比例宽松等触发了部分刚需的购房情绪，引发了部分楼市成交量的回暖。对此，北京中原地产市场部研究总监张大伟也证实，从春节后的一个半月市场走势来看，大部分市场出现了复苏迹象，部分项目因为降价获得的关注程度及客户签约情况甚至接近2009-2010年水平。目前市场成交量中，10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量。
　　新建商品住宅去年12月及今年1月、2月环比跌幅分别为0.27%、0.15%、0.1%，跌幅连续两个月减小，可见市场回暖动力很强，如果没有政策干预，二季度止跌上涨的可能性极大。杨红旭告诉记者，尽管现在市场上有观点认为本轮回暖属于杀跌性反弹，释放了部分积压的刚需，但由于调控不会终止，市场回暖仅为短期性现象，并不是长期趋势。然而无论是货币政策的走势还是房价的反映，都显示出了分类触底反弹的趋势，其中以二线城市压力最大。(.北.京.商.报)

　　楼市回暖是杀跌反弹还是全面复苏
　　徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交2800多套，认购量高达3500多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波回暖，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。
　　楼市突现回暖行情
　　从最低谷时日均认购不足100套，到近期接连跨上两三百套关口，二手房成交量在最近一个月达到4500套，已接近常年水平，南京楼市似乎在短期内突然回暖。
　　记者3月初采访某网站组织的看房团发现，组织者原本安排了12辆大巴，可随着看房人不断增多，最后不得不临时叫来3辆大巴。最近的看房团常常人员爆满，一两百人一下子涌进来，售楼处都装不下。某楼盘销售人员说。
　　记者采访了解到，这一轮回暖首先从郊区刚需楼盘开始，江宁、江北低价位楼盘托起来大部分交易量。此后，改善型、高价位楼盘也开始升温。凤凰熙岸、高科荣域等高价格项目，开盘当日即售罄。中海地产在南京的两个项目开盘当天销售额达到11亿元。
　　南京市民于先生说，原计划上半年观望，下半年买房。虽说房价回调的远远不够，但是现在销售速度很快，而远郊房价已降到了7000多元，近郊1万元左右，感觉再降的空间不大了。
　　南京楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周(20日至26日)，全国14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过30%。
　　北京二手房3月份前两周成交量突破4000套，这是去年12月北京执行新的二手房最低计税价格标准以来，市场成交量的最高点。
　　随着商品房交易量的上升，土地市场也有复苏迹象。东莞市近期有两幅土地溢价出让，在沉寂了两个月之后，合肥、南京均开始推出土地。龙湖地产出现十亿周末，该集团还将今年的销售目标定为390亿元，在去年销售额的基础上增加了10亿元。
　　多种因素促进交易回升
　　记者采访了解到，这一轮楼市回暖与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商以价换量范围扩大，吸引购房需求加快入场。
　　今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。
　　南京网尚房地产统计，2月以来南京的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20%。
　　一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的一成首付。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。
　　上市公司365网董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会一触即发。
　　其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。
　　南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。
　　第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，南京市十一五年均增加常住人口18万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5000套。
　　采访中也有市民表示，楼市的回暖还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的退换房率居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达100多套，说明有不小的水分。
　　杀跌性反弹还是实质性复苏？
　　记者采访了解到，对于近期成交上升，业内出现不同的看法。
　　365网研究院院长李智认为，两会上传达出的房价远远没有回到合理价位的信息，这实际表明了国家对楼市进行长期调控的决心，调控远未结束，房价仍需回归，对市场预期必将产生很大影响。
　　李智表示，根据对长三角7个城市的近期成交情况分析，这一轮回暖属于杀跌性反弹，因为80%的交易与降价有关。预计这一轮反弹只能持续到四月底，因为调控不会终止，积压的刚需两个月就能释放。
　　目前全国楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。中指院(华东)研究总监曹旭东说，近期楼市的特点是单个楼盘价格跳水引发的点状放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利回吐的过程，也是一种行业自救。
　　香溢置业江苏分公司副总经理张良表示，开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被堵死，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。
　　江苏省政府参事室主任宋林飞表示，近期投资者入市再次折射出楼市调控的复杂性。当前投资渠道匮乏，房产本身具有投资价值，一旦形成看涨预期，极易跟风，甚至进入癫狂状态。要让房价持续回归，仍需不断强化调控预期。(.新.华.网)