传清理小产权房政策初定 已售项目区别对待
　　先清理在建、未售和侵占土地项目
　　清理小产权房的行动多年来一直雷声大雨点小，但土地越来越稀缺却正将小产权事业逼上绝路。全国两会期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。
　　3月15日，记者从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
　　动刀小产权要分情况
　　杜南(化名)从2011年就退出了一直从事的小产权房事业，据杜南称，资本是逐利的，随着土地资源越来越稀缺，政策越来越严厉，楼市一直低迷，小产权房开发的生存空间和利润空间一再被挤压，越来越多的人在退出这个领域。
　　清理小产权房的政策由来已久，但一直以来执行力度并不大，从2011年以来，业内明显感觉到政策越来越严厉。杜南说。
　　不过杜南认为，小产权房涉及中国至少上百万户居民，政府治理小产权房，首先动刀的应该是在建和未售的，这一部分应该是清理，然后才是已售出的，但这部分只能是治理。
　　3月15日，国土资源部相关人士则向记者证实，对小产权房，政策会越来越严厉。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情况治理已售的小产权房，首要目的是杜绝小产权房的继续发展。
　　小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
　　但截至目前，对于全国小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。有媒体统计称，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是全国小产权房规模最大的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。
　　百倍暴利助长小产权
　　而庞大的小产权房事业的兴衰与楼市兴衰保持着统一步调。
　　北京西北旺的颐和山庄，堪称北京市地理位置最好的小产权房之一，该小产权别墅区已经实现与市政燃气等配套设施接轨，除了小产权的身份之外，配套与商品别墅不差分毫，房价也从10年前的1900元/平米涨到现在的19000元/平米，价格飙涨丝毫不亚于商品房。
　　据记者调查，像颐和山庄这样小有规模成形并且与市政配套接轨的成形小产权房住宅区，在北京并不在少数，可以想见，对于这些已售小产权房，除了治理之外，似乎别无他法。
　　2008年到2010年间，被杜南认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。
　　据杜南透露，2008-2009年间，他曾在昌平开发一处山林纯实木别墅，启动资金约为土地款50万，工程垫资，因为纯实木材质较高，建筑成本约为2200-2500元/平米，最终售价约为均价6500/平米，当时最早开发的一处大约180户，每户平均约250平米，基本上就是1个月清盘售空，最后去掉运营成本约赚1亿多。基本上50万的启动资金，一年净赚了1亿多。
　　杜南向记者介绍，一般小产权房的启动资金就是一笔土地款，以前的小产权房地价很低，约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑 成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照2010年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。
　　一般50-100万的启动资金，最后都能赚个几千万甚至上亿，不过小产权房开发期间，需要一大笔资金去摆平涉及到小产权房的国土、城管、森林、消防、林业等多个部门，但最后还是能赚个上千万，巨额的暴利，就是为什么小产权房屡禁不止，逐渐壮大的根源。杜南说。
　　开发商退出小产权房
　　不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。
　　土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。杜南说。
　　据记者了解，就北京周边来看，之前3.5万/亩的小产权地价早已经不复存在，现在即便在很荒凉的郊区地段，动辄20万-30万/亩，而因为成本和人工涨价，现在的建筑成本也涨到了最低1200元/平米。
　　记者咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。
　　而据记者从怀柔一小产权开发商处了解到，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。
　　现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。一地方国土部门相关人士告诉记者。(.华.夏.时.报 .王.冰.凝)
　　

　　新开工零增长 楼市投资还在下滑中
　　开盘？至少要等到9月份了。来自上海的某中型房地产集团老总张伟在最近的一次业内聚会上，聊到了他在北京的项目进展。
　　自2010年底拿到位于北京东郊的这块土地后，楼市便再次进入限购政策加码期，而按照最新的开盘计划，他的这个项目从拿到地块到开盘销售的时间将接近两年。
　　对于一个建筑面积不足10万平米的项目而言，两年的开发周期可以算比较长了。在他拿地的2010年，房地产行业追求的目标是急速的销售速度，当时拿地一年内便开盘销售的项目并不鲜见。但在当下，销售速度显然已是无法再追逐的奢侈品。
　　即便是行业龙头万科，也不得不放弃他们之前定下的一些销售速度方面的目标。2011年之前，万科奉行着一项5986原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。不过，万科集团董事会主席王石前不久坦言该原则已经无法坚守。失守的首先是销售速度，第一个月售出八成的目标能折半实现就已经是非常不错的成绩。
　　既然销售不出去，迅速动工、迅速开盘又有什么意义？张伟的楼盘就这样放慢了开发进度，他的计划是看看下半年能不能好点。
　　开发商的这些简单决定或许正影响着中国经济的发展问题，2012年房地产行业投资下滑已经从风险演变为现实。
　　来自中国指数研究院的数据显示，自2011年8月开始，全国住宅土地出让面积同比就停止了增长，而到11月及12月，全国130个城市的土地成交低迷，成交面积同比降幅连续两个月达到了47%。
　　开工零增长
　　住宅新开工面积零增长，这样的低迷状况很可能一直延续到5月份保障房大规模动工之时。
　　在中国指数研究院新近发布的《2012年1-2月全国房地产开发经营数据解读》报告中，便列出了这一数字。2012年头两个月，住宅新开工面积仅为1.5亿平方米，与2011年同期相比并未增长。
　　你看看去年年底才卖出去几块地就知道为什么了。张伟对此并不奇怪。没有土地就没有新开工，对于开发商而言，他们早已在半年前便开始收紧对房地产业的投资，而这股趋势至少将持续半年。
　　我所接触到的企业，超过90%不是收缩购地计划就是干脆没有单列土地投资计划。庄凌顾问董事总经理张映光这样表示。包括万科在内的诸多房企并没有在年度投资计划中明确提出扩张土地储备的目标，很多企业都表示看市场销售情况再决定是否购买新的土地。
　　张伟所在的房地产集团采取的是同样的策略，这一策略带来的另一个结果是，房企放缓项目施工进展，及大幅缩减开工面积。
　　在报告中，施工和投资的总数据目前尚可，中国指数研究院的上述报告还显示：1-2　月，全国房屋施工面积达39.5　亿平方米，同比增长35.5%，增速比2011　年全年提高10.2　个百分点。其中，住宅施工面积为29.8　亿平方米，同比增长32.8%，增速略小于整体水平。
　　但这份形势不错的数据在开发商看来却都是假象。还靠保障房撑着呢。张伟称。根据国土资源部的数据，2011年，全国31个省份共落实住房用地计划13.59万公顷，而其中保障房用地便占了4.81万公顷，占了供地总数的35.4%。
　　这影响无疑将持续到今年。在五月份保障房建设大规模开工之后，目前低迷的住宅新开工面积数据也将得到改观。
　　撑不了多久。这是张伟的另一个判断。土地收入大幅下滑之后，地方政府支持保障房建设的财力显然更显局促。
　　与时间赛跑
　　看下半年。几乎成为这些房地产开发商的共识，尤其在坚持房地产调控不动摇的舆论背景下，没有人对2012年的楼市表示乐观。
　　同张伟一样，为了减少对宝贵流动资金的消耗，大批房企放缓项目施工进展，及大幅缩减开工面积。在房价下跌的预期下，这对开发商而言并不是一个轻松的决定。
　　大部分开发商的资本负债率都极高，以万科为例，2011年达到了77.1%。这意味着开发商投入土地购买、建设开发用的大量资金都是借来的。假如不能通过房屋销售回笼资金，便可能面临着债务到期无法偿付的风险。2008年时，数家知名房企险些因此而破产。
　　而在当前房地产开发资金的来源里面，信托资金是极为重要的一块。从2009年开始，不少开发商利用信托计划规避日益趋严的房地产信贷控制。不过，多数信托将集中在2012年到期。3月份、7月份是较为集中的两个时间。张映光称。
　　这意味着开发商实际在与时间赛跑。只有不准备长期做的小开发商才会捂盘惜售。张伟称。在房地产行业，开发规模、销售收入排在市场前几位的开发商，都以主打快速销售路线而闻名。放慢开发节奏，实在是迫不得已。
　　在一般人的逻辑里，降价销售是开发商迅速回笼资金的不二法门，而且恰恰是此轮房地产调控的政策目标之一。两会期间，国务院总理温家宝再次强调，一些地方房价远远没有回到合理价位。降价是肯定的。张伟似乎也早已对此做好了准备。他正操盘的这个项目，土地成本均摊下来每平米只有8000多元，在当前的房价水平下，尚有足够多的降价空间。事实上，他没有太多关于降价的压力：我们是新盘，开盘价格哪怕低一些都没关系。
　　但问题是，当前的大趋势下，降价也未必能带来成交量回暖。张伟所效力的企业在长三角地区开发的另一处房地产项目，在几个月前因降价而招致项目老业主的抗议，售楼处也受到冲击。
　　而2月份市场数据虽稍有好转，但张伟却难言乐观。许多其实是保障房交付，另外，一月份春节期间累计的客户到2月份集中成交也有放大效应。他认为，市场回暖之说言之过早。
　　到如今，9月份开盘的京东项目销售价格依旧未定，他甚至不愿意多谈该项目的房价预期。
　　成交量能上来，才是一个合理的市场。张伟说，降价如果能带来成交量，就算降到成本价以下，我们也只能卖。(.经.济.观.察.报　.宋.尧)