温家宝总理：今年可能是最困难的一年

　　十一届全国人大五次会议14日上午在人民大会堂举行记者会，国务院总理温家宝应大会发言人李肇星的邀请会见中外记者，并回答记者提问。
　　记者会开始时，温家宝说，记者朋友们，这是我在两会之后最后一次同大家见面了。我要感谢多年来记者朋友们对于中国改革和建设事业的关注。
　　今年可能是最困难的一年，但也可能是最有希望的一年。人民需要政府的冷静、果敢和诚信；政府需要人民的信任、支持和帮助。面对国际金融危机和欧债危机的蔓延、发展，关键是把我们自己的事情办好。我将在最后一年守职而不废，处义而不回，永远同人民在一起。
　　为国家服务45年没有谋过私利
　　新华社记者：总理，您好，我是新华社记者，也是中国新华新闻电视网的记者。今年是本届政府任期的最后一年，请问总理，您如何评价自己的工作？
　　温家宝：我担任总理已经9年了，这些年过得不易，也不平凡。但我总觉得还有许多工作没有做完，许多事情没有办好，有不少遗憾。我懂得政府的一切权力都是人民赋予的，我所做的工作都是应尽的责任。我为能做人民的公仆为人民办些实事而感到欣慰。我真诚希望，我，连同我这一生为人民做的有益的事情，人民都把他忘记，并随着我日后长眠地下而湮没无闻。
　　由于能力所限，再加上体制等各方面的原因，我的工作还有许多不足。虽然我没有因为不负责任而造成任何一件事情上的失误，但是作为国家最高行政机关的负责人，对于我在任职期间中国经济和社会发生的问题，我都负有责任。为此，我感到歉疚。
　　在最后一年，我将像常年负轭的老马，不到最后一刻绝不松套。努力以新的成绩弥补我工作上的缺憾，以得到人民的谅解和宽恕。入则恳恳以尽忠，出则谦谦以自悔，我将坚守这个做人的原则，并把希望寄托后人。我相信，他们一定会比我做得更好。
　　我秉承苟利国家生死以，岂因祸福避趋之的信念，为国家服务整整45年，我为国家和人民倾注了我全部的热情、心血和精力，没有谋过私利。我敢于面对人民、面对历史。知我罪我，其惟《春秋》。
　　解决中美贸易不平衡还是要通过合作
　　美国全国广播公司记者：如果您只能做一件事来使中美经贸关系实现再平衡，为更多的美国工人创造就业机会，您将会做什么事？有些批评人士表示中国扭曲了国际竞争，使贸易对自己有利，您是否会考虑改革中国的贸易体系？
　　温家宝：如果我做一件事能够缓解中美贸易的不平衡，那么我选择哪一件事情？其实这个问题我已经深思熟虑很久了，并且在2009年和2011年两次同奥巴马总统做了深谈。我以为解决中美贸易的不平衡，以及由此引起的各种困难和摩擦，还是要通过合作的办法。因此，我比较完整地提出了关于促进中美经贸、金融与投资合作的一揽子计划的建议。它包括：首先，进一步发展中美之间的双向贸易。中国扩大美国产品的进口，美国要开放美国产品的出口，取消限制。其次，加强双向投资。两国应该为投资创造有利条件，并实行投资保护。第三，加强两国在新能源、新材料、节能环保、航天航空等高科技领域的合作，开辟新的合作领域。第四，加强基础设施建设的合作，并使这种合作与金融合作相联系。就是说中国愿意投资美国的基础设施建设，扩大美国工人的就业。这是一举双得的事情。
　　奥巴马总统非常重视我的建议，双方已经就此进行研究。我相信合作比对抗好，只要循着这条正确的路子走下去，中美经贸关系会走上一条健康、持久发展的道路。
　　至于你说到美国关心中国贸易体系改革的问题，如果讲得明确一点，主要指三个问题：第一，就是进出口的基本平衡。我可以明确地告诉你，在2011年中国经常性账户差额占GDP的比重已经降到2.8%，小于3%的国际公认的合理水平。就是说在国际收支和货物贸易上，中国已经实现了基本平衡。第二，汇率，也是美国关注的。从2005年汇改以来，中国实际有效汇率已经升值30%。请记者先生注意一种现象：从去年9月份开始，在香港市场无本金远期交割市场，也就是所谓NDF市场，开始双向波动。这就告诉我们，中国的人民币汇率有可能已经接近均衡水平。我们将继续加大汇改的力度，特别是较大幅度地实行双向的波动。第三，我们将坚持多哈回合谈判的宗旨，主张自由贸易、反对保护主义。
　　确定经济增长7.5%是为与十二五规划要求相衔接
　　《财经》杂志记者：我的提问是，今年的经济增速调低为7.5%，这是暂时性的减速，还是会变成常态性？中国经济是否已经告别了高增长的阶段？国际社会在某种程度上将渡过经济危机的希望寄于中国经济的高速增长，现在中国调低了增速会对国际经济复苏产生哪些影响？
　　温家宝：政府工作报告作了以后，世界上各种媒体反响最大的，就是关于中国经济增长的速度。我以为他们抓住了一个要害问题。这次我们将多年来8%的中国经济增速预期目标调低到7.5%，其主要目的就是要真正使经济增长转移到依靠科技进步和提高劳动者素质上来，真正实现高质量的增长，真正有利于经济结构调整和发展方式的转变，真正使中国经济的发展摆脱过度依赖资源消耗和污染环境，走上一条节约资源降低能耗，保护生态环境的正确道路上来，真正使中国经济的发展能惠及民生。
　　这个决心是在制定十二五规划时就下了的。我们十二五规划设定的目标是7%，今年确定经济增长7.5%，是为了与十二五规划的要求相衔接。同时，我也必须说明，这是我们主动调控的结果。应该承认，由于欧债危机、外部市场萎缩，中国经济有下行的压力。但我们调低速度主要是为了结构调整。
　　我想说明的一点是，当我们宣布这个指标以后，许多国家的经济界、专家学者、新闻媒体都认为，从本质上看这是一个利好消息。因为中国经济能够克服不平衡、不协调、不可持续的问题，真正走上一条注重质量的发展道路，从根本上有利于世界经济的发展。
　　现在，对于我们来说，还是要把握好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管好通胀预期三者的关系。中国的经济总量已经达到47万亿元人民币，在这个基础上，增长7.5%并不算低。如果一直保持这个速度，在经济总量不断增长的情况下，更不算低。而且我们要想方设法使同样的增长速度能够取得更大的经济效益，能够使人民得到更多的实惠。我们一定能够做到这一点，这是我们的目标。
　　吴英案处理一定要坚持实事求是
　　中央人民广播电台记者：最近，社会上非常关注一个案件，就是浙江吴英案，您个人觉得吴英到底该不该被判死刑？同时，您怎么看当前民间资本投融资难的问题？
　　温家宝：我注意到，一段时间以来社会上十分关注吴英案。我想这件事情给我们的启示是：第一，对于民间借贷的法律关系和处置原则应该做深入的研究，使民间借贷有明确的法律依据。第二，对于案件的处理，一定要坚持实事求是，以事实为依据，以法律为准绳。我注意到，最高人民法院已下发了关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件的通知，并且对吴英案采取了十分审慎的态度。第三，这件事情反映了民间金融的发展与我们经济社会发展的需求还不适应。现在的问题是，一方面企业特别是小型微型企业需要大量资金，而银行又不能满足，民间又有不少的资金。我们应该引导，允许民间资本进入金融领域，使其规范化、公开化，既鼓励发展，又加强监管。我可以告诉大家，中国人民银行和中国银监会正在积极考虑将温州作为民间金融综合改革的试点之一。
　　四方面入手缓解收入分配差距
　　中国新闻社记者：我们知道，中国经济多年来强劲增长，但贫富差距问题也日益突出。您在最近几年的政府工作报告中多次提到要努力扭转收入分配差距扩大的趋势。请问中国政府将采取哪些措施来解决这个问题，让更多的人分享改革和发展的成果？
　　温家宝：关于缓解收入分配差距的问题，我想着重从四个方面入手：第一，提高城乡居民的收入，提高最低工资水平，使城乡居民的收入能与经济增长和劳动生产率的提高相适应。第二，调节收入分配。要限制高收入者的收入，包括国有企业和国有金融企业高管人员的收入，要增加中等收入者的比重。第三，建立健全社会保障制度。第四，保护合法收入，取缔非法收入。
　　我以为在收入分配中，特别应该把握好三点：首先，就是要为所有的人创造一个学习、就业和创业的均等机会和条件，让他们在同一起跑线上起跑。其次，要关心困难群体的生活。一个国家如果困难群体生活状况得以改善，那么整个国家群众生活的状况也就得以改善。第三，要重视财政和收入分配制度的改革，使共同富裕建立在制度的基础之上。
　　政府性债务水平是可控的、安全的
　　路透社记者：关于您在政府工作报告中提到的地方债务的问题，您是怎么看待这个问题？到现在为止全国各地方政府的债务已经形成什么样的规模？在处理这个问题的过程中，你有什么想法呢？到底有多少债务会进行重组，还款的期限是否会延期？在应对这个问题过程中还有什么新的政策会出台？
　　温家宝：关于地方政府债务问题，我想明确地告诉你以下几点：第一，中国政府债务的负担率和赤字率目前处于较低的水平，低于许多发达国家和新兴经济体。第二，政府性债务的水平是可控的、安全的。2010年，我们主动审计了地方债务，总规模为10.7万亿。2011年，新增债务仅有3亿，其中新举债21536亿，偿债21533亿。第三，对于地方债务的处置，我们将妥善处理存量，严格控制增量。对存量，主要是按分类管理、区别对待、逐步化解的原则加以处置；对于增量，今后所有的地方债务，都必须列入财政预算管理，接受同级人民代表大会的监督。第四，在处理地方债务上，因为大量的债务形成的还是优质资产，有现金流和收益。对于这样的债务，我们将通过它的收益来进行偿还。对于公益性项目，要通过政府，包括中央政府和地方政府负责偿还。我可以负责地告诉你，我们去年已经成功地偿还了所有义务教育阶段学校的债务。当然，在偿还地方债务中，我们也会采取市场化的办法。比如资产处置、项目转让和股权出售。总之，我们会认真对待地方债务，绝不会让它干扰中国的建设。(.上.证)

　　温家宝谈房价：房价远未回归合理

　　《人民日报》：住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？
　　温家宝：出于一种责任感，我最近把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听了感到十分痛心。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。
　　为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展，首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题，采取了有针对性的政策措施。
　　对于房地产市场，我有个基本看法，那就是：中国有13亿人口，又处在工业化和城镇化快速发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
　　关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。
　　谈债务偿还地方债务会用市场化办法
　　路透社：关于您在政府工作报告中提到的地方债务的问题，您怎么看待？在应对这个问题过程中还有什么新的政策会出台？
　　温家宝：中国政府债务的负担率和赤字率目前处于较低的水平，低于许多发达国家和新兴经济体。政府性债务的水平是可控的、安全的。2010年，我们主动审计了地方债务，总规模为10.7万亿。2011年，新增债务仅有3亿，其中新举债21536亿，偿债21533亿。在处理地方债务上，因为大量的债务形成的还是优质资产，有现金流和收益。对于这样的债务，我们将通过它的收益来进行偿还。对于公益性项目，要通过政府负责偿还。我们去年已经成功地偿还了所有义务教育阶段学校的债务。当然，在偿还地方债务中，我们也会采取市场化的办法。比如资产处置、项目转让和股权出售。
　　谈分配让所有人在同一起跑线上起跑
　　中国新闻社：中国经济多年来强劲增长，但贫富差距问题也日益突出。中国政府将采取哪些措施来解决这个问题？
　　温家宝：关于缓解收入分配差距的问题，我想着重从四个方面入手：第一，提高城乡居民的收入，提高最低工资水平，使城乡居民的收入能与经济增长和劳动生产率的提高相适应。第二，调节收入分配。要限制高收入者的收入，包括国有企业和国有金融企业高管人员的收入，要增加中等收入者比重。第三，建立健全社会保障制度。第四，保护合法收入，取缔非法收入。
　　在收入分配中，特别应把握好三点：首先，要为所有人创造一个学习、就业和创业的均等机会和条件，让他们在同一起跑线上起跑。其次，要关心困难群体生活。如果困难群体生活状况得以改善，那么整个国家群众生活状况也就得以改善。第三，要重视财政和收入分配制度的改革，使共同富裕建立在制度的基础之上。 (.京.华.时.报)

　　温家宝首提房价收入比 业内预计房价跌幅二成
　　房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。3月14日，国务院总理温家宝关于房价的表态一出，股市应声而跌，午后地产股冲高受阻，房地产板块大跌4.59%，万科、保利、招商地产等大盘股午后盘中跳水，分别下跌2.7%、3%、 4.08%；荣安地产、合肥城建等下跌均在9%以上。
　　同日据新华社报道，温家宝在回答中外记者提问时称，合理房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。
　　北京中原地产市场总监张大伟分析称，从2010至今，房价合理回归的表述曾多次出现在政府工作报告中。
　　依此标准，国内绝大部分城市房价远未回归合理。中原地产等机构人士对本报指出，房价在目前的基础上再下跌10%-20%，才可能是一个合理的水平。
　　中国人民大学经济学院副院长刘元春援引该院所做房地产市场预测报告称，全年房价调整幅度会低于25%。
　　高企的房价收入比
　　房价收入比，指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。
　　易居房地产研究院高级研究员苏艳向本报介绍， 2009年新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比立即蹿升至8.03；而发达国家房价收入比一般维持在3-6之间。
　　其后随着房地产宏观调控政策日趋严厉，多个城市房价收入比出现下跌，但绝大部分城市房价依然远超合理价位。
　　苏艳以北京为例。目前北京郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平米左右，总价约180万；而据北京统计局数据显示，2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三人户家庭计算，年收入在12万元左右。这意味着，房价收入比达到了15以上。
　　北京中原地产市场总监张大伟称，考虑到国内的实际情况，比如购房者对居住支出容忍度非常高，国内土地最高使用年限为70年，以及目前首套房7.05%偏高的贷款利率（欧洲等在1%左右），一线城市合理的房价收入比应该在12左右。
　　在此基础上，张大伟认为，如果采取房价下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，这样也可以实现房价收入比的合理回归。
　　衡量房价回归合理，除了房价收入比外，世联地产董事长陈劲松对本报称，房价/租金回报正常化也是一个指标，就是使得租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点。
　　如果用这个指标看，中国目前一线城市房价普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此价格下跌要有一个很痛苦的过程。陈说。
　　银行让利
　　中原地产华北区总经理李文杰反问，现在高层提出房价回归合理，有没有同时说房贷利率要回归合理？要不购房人不是又将房价下降的钱又都给了银行？
　　对此中房指数华东总经理陈晟直陈，开发商和银行都从房地产市场里获得了相对多的利益，其对以行政手段为特征的限购等，难免会有一定抵触，故会有呼吁放松限购调控，增加房地产信贷业务的动机。
　　从去年来看，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加楼市调控带来的降价利好，反而成为银行的利润。
　　这或许也是在2011年银行行业利润创历史新高的主要原因之一。中房指数华东总经理陈晟说。
　　2012年房贷政策应该针对首套房刚需有更加定向的优惠。张大伟支持银行贷款向首套房倾斜：否则即使开发商降价了，房贷利率上升，购房者反而要承担更多成本。
　　同样是在两会期间，央行副行长刘士余透露，今年银行业要确保首套房实行差别化利率优惠；守信企业开发的普通商品房资金贷款将给予开闸。
　　另一方面，张大伟说，房价的跌幅，也将会综合考虑到银行等各种利益主体的承受力。
　　张指出，虽然银监会领导多次表态，房价下降50%对银行影响不大，说明房价有较大下降空间。但需要注意的是，占比较高的开发贷（多以土地和在建工程做抵押，关联地方和银行两者的利益）风险比较大。
　　故房价跌幅也许不会很大。房价继续下调20%以内应该是各方相对能够承受的合理范围。
　　房企高利润终结
　　地方和银行很纠结，但开发商们似乎早已洞悉前路，行动越来越果断。
　　进入3月，保利地产、招商地产、中海外、龙湖、华润等开发商在各个城市发起了新一轮降价促销。
　　本报记者调查发现，去年以来，领衔降价的开发商多为中海外、保利地产、华润置地、招商地产、绿地集团、越秀地产等央企和地方国企，个别项目的降价幅度超过2008年。
　　以招商地产为例，去年以来的资产周转率明显提速，各个楼盘降幅明显。
　　陈劲松说，高周转必然会以牺牲利润率作为代价。3月13日，万科年报显示，2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。万科董秘谭华杰表示，预计今年公司净利润率还将下降。
　　广州一家大型房企高管对本报记者透露，公司有个别项目仅以成本价销售，但用其它项目的利润来平滑这些项目的微利和可能带来的亏损。
　　中国房地产学会秘书长顾云昌近期称，房地产行业利润远远高于社会的平均水平。
　　申银万国近期报告直陈，过去依靠房价上涨带来的行业高利润时代将逐渐终结，预计2012年房地产行业的毛利率将降至20%左右。(.21.世.纪.经.济.报.道)

　　房价合理回归之路有多长
　　3月14日， 国务院总理温家宝在全国人大五次会议闭幕后的记者招待会上说：什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。调控如果放松，将前功尽弃。
　　回首房地产调控，2009年12月至2010年间，主要目标是遏制房价过快上涨；2011年以来，目标变成了房价合理回归，或房价回归合理水平。那么，什么是合理水平？一年多来众说纷纭，不知所云。
　　温总理提出了两条标准，一是使房价与居民的收入相适应，即所谓房价与收入比。二是房价与投入和合理的利润相匹配，这涉及开发商的投资回报率。但两个标准都并未提出具体的指标，实际上也很难明确指标。亮点在于房价还远远没有回到合理价位，这就意味着，房价回归之路还长，不知中长期形势如何，但至少短期内调控不可能在中央层面放松。昨天地产股为此应声跳水，也就可以理解了。
　　房价是否合理，以房价与收入比为参照，比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。近几年，笔者持续跟踪研究中国的房价与收入比，得出的结论是：拿近些年国内数据进行纵向比较，大致可认为全国房价与收入比在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。2011年全国为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。
　　然而，一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解，两会上住建部部长姜伟新的表态：现在下定决心，至少七八个大城市的房价一定得降下来，我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。
　　房价与投入和合理的利润相匹配，着眼点是控制房价成本。从房价构成上分析，开发商的利润只是其中之一。不得不承认，过去十年房地产业属于高利润行业，近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小，开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示：2011年万科结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。由于2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，所以2012年度利润率还将下降。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企，其利润率基本上可以代表行业水平。
　　除了开发商利润，房价构成中还有：地价款、建安费、税费。建安费用是刚性的，变化不大。税费水平比较平稳，除了税率有时会根据调控需求有所变化外，主要取决于税务局的稽查力度，比如去年抓得紧，土地增值税就大幅增加。地价水平是决定房价变化的重要因素。比如去年全国土地出让金高达3.3万亿元，考虑到今年土地市场不景气，财政部将今年预算降为2.7万亿元。近几年土地出让金和房地产税收，占地方财税总收入（包含政府性基金）的比重高达60%左右。
　　正由于此，温总理也提及近些年调控房价的困境：房地产市场涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量收入；涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。既然短时间内难以推进系统性的改革，也只能通过抑制投机投资性需求，来促进房价合理回归。
　　由此不难看出，限购、限贷这类直接抑制投资投机需求的行政管制措施，短期内难以退出。至于地方政府为了自己的利益，暗中松绑之举，只要被抓住，就会被叫停。与之相反，对于自住性需求，尤其是首套普通住房需求，通过房贷优惠给予满足，以及部分地方政府进行税收补贴，将成为近期政策调控的亮点。
　　在这种政策背景下，自住需求释放是受欢迎的，而房价的主基调依然是下跌，尤其是高房价城市。中长期而言，如果房价涨幅能够持续低于居民收入涨幅，则房价收入比和房价，都将回归或保持在合理水平。(.东.方.早.报)
　　（作者系房地产研究人士）