要房价合理回归到与居民收入相适应，也就是说，房价回归后还必须稳定。
　　那就再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是消费品而非投资品。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。
　　温总理在记者会上表示，房价还远没有回到合理位置，调控不能放松，正面回应一些利益群体因为近期房价下降推动政策放松的博弈。对房价未来会降20％、30％还是降50％，近期各种猜想和预期满天飞。实际是在试探房价调控的底线。笔者的理解，现在各方关注房价下降，仍是把房地产的未来作为投资品市场来定位，这个思路似与温总理对房地产的提问的回应，与政府一再强调的房地产调控终极目标并不一致。房价下降是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据，并以此确定下一步房地产的投资战略，结果可能南辕北辙。
　　温总理在记者会上对合理房价的解释，是与居民收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配。最近的对房地产调控目标的表述，是政府工作报告强调的严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
　　房价显然是调控的目标。但既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应，那也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产的价格可能被稳定，投资性房地产价格可能稳定吗？再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是消费品而非投资品。消费品价格和投资品价格是完全不同的形成机制。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。
　　居住需求属于实际有效需求，以一套基本住房为效用最大满足度，是真正意义上的刚性需求。而且受收入和可支配能力的约束，对价格上涨非常敏感。价格上涨过高，购房能力下降，有效需求受到压抑，市场呈现供大于求，房价应该有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定。居住性市场，属于消费品市场，具有消费品的效用最大满足度这一重要特点。一个人吃一碗饭吃饱了，再有人提供第二碗饭，边际效用就开始递减，同样的价格就卖不出去，价格就必须降下来。这种网状调整过程，就形成消费品市场的均衡价格。房地产以居住为主就具备消费品的属性，效用最大化的约束成立，市场供求关系定价理论可以实现稳定的均衡价格。
　　以投资为主的房地产市场，属于资产类市场，投资需求没有效用最大化的约束，投资品的市场价格不可能通过实际供求决定。投资是以价格差异为赚钱的目标，赚钱的效用是无限大的。赚钱需求不在意价格高，而是在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的供给水平。所以，理论和实践都说明，房地产假如成了是以投资为主的市场，不可能靠增加供给来调整价格最后形成稳定的均衡价格水平。
　　特别是在银行信贷的支持下，这种无限赚钱需求得到低成本资金，基本不承担风险，风险由银行承担。在银行不断向赚钱需求提供的信贷给了价格上涨源源不断动力的情形下。如果不断增加赚钱需求的房屋 供给，只可能把价格越推越高。
　　特别糟糕的是，如果不把两类需求市场严格分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，也会变得越来越无法承受。有报道显示，在本轮宏观调控前，大城市的平均月供水平，即月收入与房价的比达76%。就是说，按照现在的房价和收入水平，一般城市居民购房，其平均一个月的收入中有76%须用于住房支出。这个数字最高达到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超过50%。现实中的真实有效需求，即首套房的刚性需求阶层哪里有这么高的支付能力？所谓城市化意义上的进城农民工的居住需求后面的支付能力与房价，以及将来房价预期之间的差距，更是无法联系起来。
　　全世界，包括发达国家，很少有一般人持有多套房产的情况。美国95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。德国房地产市场的管理更严格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。为缩小投机性行为的获利空间，有些国家采取高资本利得税的方式。德国更厉害，直接限制房价上涨幅度，超过规定严重的会被认定为犯罪。中国目前一部分人过多占有稀缺的以土地资源为主要投入的房地产，而很多人住不起房，资源使用这样的极不公平而且变相拉大收入差距，隐含了经济和社会的极大不稳定。
　　如果抑制投机、投资需求和房价稳定是房地产调控的终极目标，未来的房地产市场就该是以居住为主的消费品市场，这样，房地产调控政策就可能长期化、制度化。比如继续实施对第二套购房的差别性信贷，以保证市场满足一套房的有效需求的约束的假设成立，另外，在更大范围内实施房产税，加大房屋持有成本，遏制投机、投资活动。这就能在最大限度上使房地产价格保持相对稳定。
　　概而言之，对房地产市场未来形势的判断，不能仅考虑价格下降幅度，还应考虑未来价格的稳定和最终市场可能是以居住为主的属性定位。