上海房管局：限售政策从严执行
　　去年以来，本市坚决贯彻国家房地产市场调控的各项政策措施，住房价格过快上涨的势头得到有效遏制，调控取得积极成效。今年，本市继续按照两个体系、三个为主的住房发展方向，进一步加大保障性住房供应力度，继续坚决遏制投机投资性购房，促进新建住房价格稳中有降。近日，市政府根据本市住房发展十二五规划，就2012年度房地产调控和住房保障工作下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(沪府办发〔2012〕7号).
　　一、扩大廉租住房政策受益范围政策。近年来，本市已多次放宽廉租住房申请准入条件。2011年8月，市政府再次较大幅度放宽收入和财产准入标准，政策覆盖面显著增加。今年本市将继续做好政策执行工作，进一步加快申请受理和审核配租进度，力争对符合申请准入条件的家庭做到应保尽保，让更多的低收入住房困难家庭尽快改善居住条件。
　　今年将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可以申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。
　　此外，为合理解决部分廉租家庭因经济状况提高而申请购买共有产权保障房的问题，从完善体系、理顺机制出发，探索建立廉租住房实物配租与共有产权保障房的衔接机制，对在外环线附近大型居住社区内、面向中心城区实物配租家庭供应的廉租住房房源，允许实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，对符合条件的按照共有产权保障房申请供应相关规定，申请购买。
　　二、搞好共有产权保障房(经济适用住房)申请供应。本市自2009年起在徐汇、闵行两区开展共有产权保障房申请供应试点。在总结试点经验的前提下，遵循 先紧后松、逐步放宽的原则，市政府于2010年、2011年两次放宽申请准入标准，收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元。随着准入标准的放宽和申请供应的推开，受益家庭数量稳步增加。
　　目前，执行2010年准入标准的申请家庭，购房签约工作已基本完成。执行2011年准入标准的申请家庭，目前两级审核、两次公示工作已基本完成，各区(县)要抓紧时间，在今年一季度内基本完成摇号和选房供应工作。
　　今年2月份市政府发布沪府发〔2012〕14号文，大幅放宽共有产权保障房的准入标准。新的申请准入标准从3月1日起实施，市房管局已部署各区(县)从3月份起启动2012年的申请供应工作，执行新的准入标准。目前，黄浦、徐汇、长宁、虹口、闵行、青浦等区已确定在三月中旬陆续启动，其他各区(县)也在积极准备，将及时跟进，具体信息将通过各个街道(乡镇)的社区事务受理服务中心发布。根据政策，按照去年准入标准未通过申请审核的家庭，可对照今年的新标准提出申请。
　　此外，在房源供应上，今年新筹措的房源主要有闵行浦江鲁汇基地、浦东周康航拓展基地、松江泗泾拓展基地、嘉定云翔基地等项目。今年还进一步完善房源申请供应机制，对部分已开工但尚未达到预售条件的房源，试行符合条件的家庭先申请审核、摇号排序，在房源达到预售条件后按规定选房购房。(考虑到北部基地房源紧缺，准备提供已开工的宝山罗店基地房源)
　　三、严格执行住房限售政策。《通知》要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)的规定，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房口径。
　　上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，本市住房限售政策只会从严执行。
　　四、积极发挥住房公积金保障作用。《通知》进一步完善住房公积金使用功能，明确承租本市廉租住房或公共租赁住房的家庭，可按有关规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。居住本市共有产权保障房或符合低收入标准的经济困难职工家庭，可以申请提取住房公积金账户存储余额，用于支付物业服务费。有关住房公积金支付物业服务费的具体操作办法另行公布。
　　同时，《通知》强调加大保障性住房和普通商品住房土地供应，优化住房用地供应结构。明确2012年本市住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
　　另外，《通知》还明确今年上半年，市政府将组织开展对房地产市场调控政策和保障性住房建设、分配、管理等落实情况的全面检查，确保政策落实到位。
　　附通知全文：
　　上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知
　　沪府办发〔2012〕7号
　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　为了全面巩固房地产市场调控成果，坚持两个体系，三个为主的住房发展方向，加大保障性住房供应力度，坚决遏制投机投资性购房，促进新建住房价格稳中有降，按照本市住房发展十二五规划确定的目标，结合2012年工作实际，经市政府同意，现就进一步严格执行房地产市场调控政策，完善本市住房保障体系作如下通知：
　　一、扩大廉租住房政策受益范围，着力解决低收入家庭住房困难
　　(一)按照2011年放宽廉租住房申请准入条件的政策，加快廉租住房的申请受理和审核配租，对符合条件的申请家庭做到应保尽保。
　　(二)进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人以上(含2人)、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。
　　(三)加大廉租住房实物配租房源筹措力度，确保全年建设和筹措房源5000套，力争达到6000套。
　　(四)对在外环线附近的大型居住社区内、面向中心城区实物配租家庭供应的廉租住房房源，年内试行允许实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，按照共有产权保障房(经济适用住房)申请供应相关政策，申请购买。
　　(五)探索建立廉租住房实物配租与共有产权保障房(经济适用住房)、公共租赁住房的衔接机制，逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运营。同时，不断完善相关房源、产权和物业管理。
　　二、搞好共有产权保障房(经济适用住房)申请供应，确保公开透明、公平公正
　　(一)力争在今年一季度，对符合2011年共有产权保障房(经济适用住房)申请准入标准家庭完成摇号排序和选房供应工作。
　　(二)积极开展、有序安排符合2012年共有产权保障房(经济适用住房)申请准入标准家庭的申请受理，有条件的区(县)在今年3月启动相关工作，其它区(县)在今年上半年启动相关工作。
　　(三)完善共有产权保障房(经济适用住房)房源申请供应机制，对部分已开工但尚未达到预售条件的房源，试行符合条件的家庭先申请审核、摇号排序，在房源达到预售条件后，按照规定选房购房。
　　三、积极发挥住房公积金保障作用，支持困难职工住房消费
　　(一)进一步完善住房公积金功能，支持困难职工家庭住房消费。凡符合条件的本市职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金或物业服务费。
　　(二)承租本市廉租住房或公共租赁住房的家庭，可按照有关规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。
　　(三)居住本市共有产权保障房(经济适用住房)或符合低收入标准的经济困难职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付物业服务费。住房公积金支付物业服务费的具体操作办法另行公布。
　　四、严格执行住房限售政策，明确操作要求
　　(一)严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)的规定，严格执行住房限售政策。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。
　　(二)本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。
　　(三)本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。
　　五、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，优化住房用地供应结构
　　(一)科学合理编制2012年全市住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应，加大普通商品住房的土地供应力度。住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量。其中，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
　　(二)在产业园区、工业园区等来沪务工人员居住较集中的城乡结合部开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。
　　六、开展全面检查，确保各项政策落实到位
　　各有关部门和区县政府要全面、认真地执行中央和本市有关房地产市场调控政策和开展保障性住房建设、分配管理等方面的政策，确保政策落实到位。今年上半年，市政府将组织开展对政策落实情况的全面检查，发现问题及时处理，并追究责任。（.上.海.市.房.管.局.网.站）

　　　上海取消居住证满三年购二套房政策 楼市回暖或被遏制
　　近日有市场传言，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，也就意味着此类外地户籍居民可以购买第二套房。上海房管局相关人士称并非新政。
　　但29日，中国证券报记者联系多家房地产交易中心，均表示该政策已被叫停，接到上海市房管局通知，通知时间为上周。
　　上海：执行住房限售政策没有变化
　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化
　　近期有媒体报道上海执行住房限售政策有调整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。
　　根据上海市政府办公厅于2011年1月31日印发的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)精神，上海执行住房限售政策没有变化。（.中.国.证.券.报）

　　上海新政被叫停 地方救市幻想该破灭了
　　实施没几天，上海持有居住证三年可买二套房政策又被叫停！虽然具体情形尚不明了，但两个事实不容置疑：一是中央此轮调控的决心很大；二是地方政府救市的幻想要破灭了。
　　同为地方政府救市套路，芜湖新政和上海旧政区别明显，前者属霸王硬上弓，舞曲刚起就踩脚；后者是玩太极，步子虽大但中规中矩。正因为此，不少媒体都曾预测，上海此举被叫停的可能性很小。
　　从降存准率到停发央票再到逆回购，央行一系列释放流动性的举措，让各界对货币政策是否已现实质性松动存在诸多争论。但流动性的缓解加上业内对政策预调微调表述的过度解读，2月份以来，楼市出现反弹已是不争的事实。北上广深四地新建住宅网签成交量涨幅惊人。销量大涨下，不少地产大佬难掩兴奋之情，合景泰富董事长孔健岷前几天就忙着提醒，未来几个月是买房入市最好的机会！
　　楼市为何出现反弹？除了开发商降价和刚需增加外，更大部分原因跟当前经济形势有关：欧债危机发酵导致外需显著下降、国内金融、土地等政策出现放松，不少人于是担心2009年政策调头的情形再现而果断出手。
　　这其中，地方政府发力的痕迹明显。从佛山的放宽限购条件到芜湖的购房发补贴，从中山的提高商品房限价标准到上海的居住证三年可买二套房，地方政府新招迭出，目的无非就一个：试探调控决心、摸清政策底线。
　　地方政府的急切之情可以理解。从2011年至今，一方面，土地出让收入大幅下降；另一方面，包括保障房建设在内的各项民生支出增长明显。10.7万亿的地方平台债务虽然获准展期，但在各大银行日益扎紧的篱笆前，前期投入项目的后续融资难度加大。窄进宽出下，地方财政已捉襟见肘。
　　虽然仍有专家鼓噪：唯有房地产才能救经济，但从目前诸地短命的救市政策可以判断，抑制、消除房地产泡沫已是高层共识。从这个意义上来说，上海新政被很快叫停也在意料之中。(.现.代.快.报)

　　叶檀：上海房地产政策迷途知返
　　7天时间，上海收紧房地产限购政策的一道闸门。
　　我们欢迎上海回到正途，虽然改变悄无声息，虽然上海有关方面坚持不承认政策发生了变化，但事实不容抹杀。上海市人民政府办公厅2月28日发文重新对上海户籍家庭定义，强调本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民，这不仅让上海减少了近百万的房地产二套房潜在客户，还让证券市场的房地产板块泄了气。如无改变，何必强调？有关部门何必此地无银三百两？
　　上海市住房保障和房屋管理局网站贴出一篇题为 《上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的文章，重申将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。希望这不仅仅是出于与中央调控政策保持一致的官僚式意愿，更是基于对中国改革目标的清晰认识。
　　改革者应对中国城镇化、房地产的刚性需求抱持充分的信心，否则将难以摆脱以房地产拉动经济甚至成为发行基础货币抵押品的现状，最终也不可能走向经济结构调整之路。
　　中国未来的内需市场前景广阔。从去年以来，房地产刚性需求购买量已经超过投资性需求，这是个值得欣喜的变化。目前虽然市场库存量上升，明确的预期将让刚性需求购房者解除疑虑坚定入市，库存量下降稳定市场，南京等地已出现类似迹象。
　　2月份，房地产成交量开始上升，据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据，从2月20日开始的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%；上海楼市同期成交量环比上涨70.5%；广州上涨13.11%；深圳上涨35%。另据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8万㎡，较1月份同期回升53.2%；2月第三周成交1282套、14.1万㎡，环比分别提升70.5%、68.3%；成交面积占整个2月前26天总量的45.7%，成交均价1.95万元/㎡，环比回落5.48%。购房者大多具备购房资格，市场逐渐由刚性需求者主导。
　　只要政策明确支持刚性需求，明确房地产政策保持平稳不可能大起大落，从信贷、税收等方面给予首次置业或者改善型需求者以优惠，持币观望者将走出希望房价大跌50%的不切实际的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。
　　未来中国城镇化进程还将加速，刚性需求将继续增加。
　　2011年，中国城镇化率超过50%，有史以来第一次城市人口超过乡村人口，与取消农业税一起，成为中国正在摆脱数千年农业社会的两大重大象征：中国财政收入不再依靠农村经济，中国的市民人数超过了农民。不仅如此，目前农民工总量达2.4亿人，其中外出农民工约1.5亿人，当这些农民工朋友成为市民，只要拥有谋生技能以及从土地得来的第一桶金，他们将顺利融入城市，而不再是徘徊于城市边缘的身无分文的无效消费群体。
　　未来政策围绕城镇化与内需而行，禁止剥夺农民的土地产权收益，保持房地产市场平稳鼓励刚性需求，是中国城镇化进程中培养有效消费群体、建立住房尊严的相辅相成的两个方面。
　　有人担心，离开房地产市场的快钱是否会制造其他的资产品价格泡沫，这是天大的误解。首先，沉淀于房地产市场的资金难以在高位套现；其次，政府用债券等市场，为房地产市场之外的资金开辟了新投资战场。证监会有关人士正在大力推荐蓝筹股，中国的债券市场需要天量资金。2月28日有报道称，上海证券交易所大幅调低了对公司债发行人的净资产要求，将发行人最近一期末的净资产不低于15亿元人民币，修改为债券上市前，发行人最近一期末的净资产不低于5亿元人民币，或最近一期末的资产负债率不高于75%。而证监会已经草拟有关高收益债的发行、交易、托管、清算等方面内容的规定，目前处于研究和论证阶段。未来中型企业债券，以及高收益的垃圾债将成为重要投资品种。
　　房地产改革命系一线，不仅要与希望房价大跌50%的激进派博弈，还要与希望地价继续支撑当地财政的地方政府博弈，在改革关键期的危险时刻，就如蝉蜕过程，任何过于极端或者激进的做法，都将毁灭房地产软着陆的一线生机。此时，鼓励刚性需求、保持成交量、保持价格在可控的范围内相对稳定具有重要意义。
　　改弦更张吧，中国的投资市场风向已经转变。再过数年，我们会发现，原来重要的投资品，在不知不觉间，淡出了视野。(.每.日.经.济.新.闻)