开发商两会前上书建言政策松绑 任志强表沉默
　　落实差别化信贷政策呼声最高
　　日前，上海易居综合研究部部长杨红旭表示，一股开发商上书热正在暗涌。可以预见，在全国两会即将召开之际，房地产将再次成为焦点话题，而有关该行业的种种提案也会备受关注。
　　实际上，在本轮调控持续的近两年时间内，开发商及行业协会曾多次向管理层建言，希望政策不再加码或适度松绑，但均未获得响应。在不久前各地召开的地方两会上，部分地产商再次呼吁政策进行调整。截至目前，已有十余个城市微调了限购等措施。
　　多位业内人士在接受记者采访时表示，房地产调控政策今年不会取消，但是会有越来越多的地方政府对政策进行微调。其中，落实差别化住房信贷政策，或是最为可行的调整方向。
　　上书热暗涌针对近期开始出现的上书热，杨红旭在其微博上表示，房地产确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点，进还是退，松还是紧，涉及面非常之大，影响群体非常之多。政策调整，一定得有半年的提前量，市场滑到半山腰，就应开始微调，等坠到谷底，爬起来就费劲了。
　　自去年第四季度，部分开发商祭起降价大旗，不少城市的房价在滞涨后开始掉头向下。与此同时，成交量仍然萎靡不振，楼市进入名副其实的冬天。
　　持续低迷的楼市，令开发商的资金链越来越紧张。如果调控维持去年的力度，业内人士认为一些中小开发商可能熬不过今年。
　　在此背景下，开发商呼吁房地产政策适度松绑的声音再次出现。与2008年7月开发商在无锡集体呼救不同的是，本轮调控，地产商及行业协会的呼声比较分散。
　　此前，海尔地产董事长兼CEO卢铿撰写了一份万言书，拟通过辽宁省政协提交全国政协。卢铿在接受本报记者采访时表示，目前一刀切的调控政策用药过猛，应允许地方政府进行微调，对不同地区采取不同的限购政策。
　　在不久前召开的地方两会上，来自地产界的委员代表们纷纷提出议案，重点放在了期望政策微调上。
　　在深圳，万科集团总裁郁亮提议：原特区外区域在房价上涨结束后，可以适当放宽限购标准。万科集团副总裁毛大庆则在北京提议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。当问及这是否会造成房价的反弹时，毛大庆向记者表示，如果出现反弹也会有办法解决。
　　望源房地产公司董事长季宝红在提交给上海人大的提案中，反对上海同时实行限购令和房产税。其提案还包括，不能限制中高端收入群体改善房的需求，质疑保障房建设的数量，以及调整普通商品房标准，是否会与之前所提放宽经济适用房标准相互矛盾。
　　但令人颇感意外的是，华远集团董事长、地产大炮任志强却不再像过去那样频繁地向政府建言。他表示，现在行政调控手段已经充斥了整个房地产市场。除了限购以外，有些城市甚至限价。现在已经不是市场化了，我们提不出一些非市场化的意见，行政手段是没有办法靠智囊团来解决的。十余地方政府微调政策开发商不仅寄希望于通过即将召开的全国两会看清政策走向，同时也希望在两会的提案中发出自己的声音。
　　在业内等待全国两会召开之际，部分地方政府已经按捺不住，纷纷暗度陈仓。据统计，调控以来共有17个城市将其调控政策进行过微调，北京中原将这些城市政策微调的结局总结为：触及红线搁浅、有利刚需执行。北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也两次下调了存款准备金率。
　　这些城市中，佛山、成都松绑限购，以及芜湖减税的松动政策出台几天后就被搁浅。而其它政策微调成功的城市，如马鞍山、常州、南京、吉林、合肥等城市，更多地将重点放在了保障自住的基本居住需求上面。
　　北京中原市场研究部人士分析认为，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是针对首套自住房的松动不仅在情理之中，也是楼市发展的必然要求。只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线，北京等城市的普通住宅认定标准调整就是减轻了自住购房的税费负担。
　　调控政策会进行微调，但是幅度、力度有限，是量变到质变的过程。像芜湖出台的一揽子政策影响太大，必然很难实行。中国房地产学会副会长陈国强表示。
　　值得注意的是，落实差别化住房信贷政策成为业内人士认为最需要调整的方面。
　　链家地产副总裁林倩向记者表示，政府需要考量的是如何将差别化住房信贷政策落到实处，使首套购房者得到保障。新国八条中所提到的差别化住房信贷在调控的这一年时间里并未见到成果。刚性需求者应当在信贷方面得到优惠。现在利率、税费使得首套房的购买者的压力在房价下降的情况下并没有减轻。
　　应当保护自住需求者，给予首套房购买者契税上的减免。此外，应延长开发商土地款交纳的时间，在项目开工时间，以及预售监管上予以放松。杨红旭说。（.华.夏.时.报）

　　1月全国成交量陷低谷楼市静待两会精神
　　本报采访得知，今年1月，多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史。
　　近日一监测报告称：1月，包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。
　　其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、43.78%、57.02%；二线城市青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来最低谷。受元旦及春节影响，房价大幅下跌。多位专家判断。
　　尽管如此，本报记者采访住建部获悉，今年经济增速放缓，楼市调控至少半年难言放松，政策的全面转向仍为时尚远。面对价格僵持、成交低迷下，如何度过楼市的寒冬，成为当下各方新一轮博弈的焦点。
　　针对低迷的楼市，现在只有静观其变，要说楼市的调控有什么变化，那也要等今年两会后，因为两会期间楼市还将是代表热议的话题。全国工商联房地产商会会长聂梅生向本报记者表示。
　　楼市休战期龙年伊始，全国楼市惨淡开局。
　　1月，武汉楼市出现近3年来同期最冷清的一个月。1月武汉商品住房成交套数为5159套，比去年同期减少51.42%。而首都北京楼市同样不给力。北京市住建委网站统计数据显示，2月上半月北京住宅总成交量为3765套，环比下降31.6%，同比下降41.2%，创限购后的最低值。
　　多位专家据此判断，2012年楼市前景依然不容乐观，且上半年楼市回暖的可能性较小。与此同时，不少地方政府急于救市的心情依然急迫，三线城市芜湖的楼市新政被叫停，便是一例。
　　在此轮调控中，前有佛山，后有芜湖。在房地产调控这个问题上，各方之间的试探与博弈从未停止。地产专家顾海波说。芜湖新政叫停后，住建部政策研究中心副主任王钰林警告说，敏感时期，地方最好听从中央指令。　顾海波说，楼市的低迷直接影响到土地市场，在土地财政压力之下，各地都在研究合适的微调政策。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生直言，1月同比下滑并不奇怪，2011年1月并不是春节月，且因当时调控政策尚未出台，市场成交量甚至是全年最高。两会后或有新政下降通道是否开启，价格拐点是否到来，将拭目以待。顾海波认为，1月，成为交投双方重新预判未来楼市的缓冲期。
　　眼下，限购令即将到期，从国家对2012年楼市调控的态度来看，限购延期应该是势在必行。记者采访获悉，西安的限购令即将到期，与西安一样，很多城市的限购令即将到期。
　　这些到期的城市限购令还将延期，像芜湖一样出台激进措施的地方必将遭遇扼杀。多位接受记者采访的专家说，从中央的态度来判断楼市政策依旧未变，楼市未必会回暖。地产专家张大伟表示，随着楼市回暖，应当预防房价过快反弹。
　　聂梅生告诉记者，2012年的房地产业将迎来真正理性回归，而合理的回归应该趋向于CPI指数。
　　近期中央经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是，坚持房地产调控政策不动摇,而且住建部根本不会出台新的楼市刺激政策，如果说要真正出台什么政策的话，就要看今年两会了，就算有新政出的话，也是对此前部分政策的完善。聂梅生说，住建部的态度依然没有改变。不过，住建部一内部人士称，楼市的观察期将在今年6月份结束。
　　在2012年政策调控将持续的背景下，房企更应该理性面对行业变局带来的系列调整，房企多数以稳健现金为主体，将现有项目销售更多放在存量的消化之上，择机调整期思路。
　　也有专家称，1月楼市陷入低谷以来，中房协和其他房地产组织是否会为争取适当的房地产鼓励政策奔走呼吁，提交建议书，呼吁放开限购、限贷等措施，目前还不明朗。
　　目前不好说，还需要一点时间。聂梅生断言，房地产调控政策的维稳以及房价的稳定回调将会持续到明年上半年。
　　而晟城地产相关人士告诉记者，楼市风云变幻，2012年很有可能会上演2008年楼市的惊天大逆转。今年公租房大量入市，对楼市调控将起到一定的积极作用，当然也将影响整个楼市。该人士说。
　　张大伟则表示，目前市场上除极个别成交可以实现利率折扣以外，均以基准利率为主，但这也改变不了楼市的低迷状况。(.华.夏.时.报)
　　

　　上海微调楼市政策前夜 李克强抵沪住建部督查组随行
　　上海报道一项老政策，却因为最新的解释，搅动了2月底的上海房地产市场，并可能在全国形成一股更大的旋风。
　　近日上海市场传出消息称，沪楼市政策微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受本地户籍居民同等购房资质。
　　前有芜湖放开限购令，中间有中山市政策微调，现在又有上海的老政新解。就在上海微调后两天，2月23日又传出浙江省宁波市象山县已悄然取消限购，一次性付清全款即可购买多套房。地方进行微调的动作越来越频繁，前后已有十多个城市出现异动。
　　时间上的巧合是，上海微调前夜，国务院副总理李克强到上海考察，同行的还有住建部牵头的中央地产调控督察组。再考虑到上海特殊的经济地位，这场地方政府松绑楼市的冲动多少有了另一层意思。
　　本次上海楼市微调并非偶然，而是一系列事件的延续。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时称。
　　就在人们把目光投向上海二套房事件的时候，银监会副主席周慕冰2月22日在深圳部署2012年地方政府融资平台贷款风险监管时透露，超过3万亿元地方融资平台的贷款即将到期，而地方债务正迎来一个还款高峰期。
　　关键要看中央对房地产调控是什么态度。如果中央对各地微调持模糊态度，各地跟风的速度肯定会很快。如果地方在政策执行上打了折扣，调控极有可能变成空调。尹伯成表示。
　　不过，更多声音认为，即便政策有所放松，楼市短时间内也不可能再次疯狂了，一个行业投资黄金期过去之后，只有回归正常这一条路可走。
　　投石问路？
　　一则已经实行了一年多，却刚刚被发现的新政策，瞬间让上海成为全国关注的焦点。
　　这项备受关注的政策是，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质。对此，有业界人士将这项新发现的老政策解读为政策微调。
　　对于微调的说法，上海市住房保障局予以了否认。
　　这是已实行的限购政策的一部分，而不是什么新政策，更谈不上什么政策松绑。对这个问题，我们对外已经有统一的口径。上海市住房保障局相关人士2月22日对记者称。
　　同策房产研究总监张宏伟指出，这次上海的微调事件之所以备受社会关注，不仅仅因为其在全国房地产市场中的标杆作用，更因为其特殊的时间节点。
　　有专家认为，上海二月的楼市变化相当微妙，是否是以投石问路的方式来试探社会反应也未可知。记者在采访中了解到，国务院派出的中央地产调控督察组这个时候来沪，很难不让人敏感。
　　全国一共派出了五个督察组，主要到各地了解保障房建设进度，以及各地调控政策执行的情况。到上海的督察组在了解了保障房和政策执行情况后，已经在上周返京述职了。上海市规土局相关人士向本报记者透露。
　　对于楼市政策，上海也许与中央领导和督察组进行过沟通。从时间节点上看，非常凑巧的是，二套房的消息也是督察组回京之后传出来的。乘星行机构总经理李骁指出。
　　一位研究机构高层则向记者介绍，住建部和督察组负责人在沪考察期间就调控问题与上海进行了沟通。
　　调控最主要包括两个方面：一是鼓励刚性需求和改善性需求，必须保障保障房建设的进度和力度；二是去投资化，抑制投资将是长期的任务。地方在调整中应坚持这两个原则。上述规土局相关人士说。
　　另有消息人士向记者透露，即使是此前被叫停的芜湖，就调整方案与住建部相关部门也是有过知会的。但此后受社会舆论影响，才不得不被叫停。
　　问题是，上海微调反响如此大，其内容本身真的那么出位吗？上海社科院研究员顾建发指出，上海的这次最新解释，其实是参考了北京的限购政策，因此并没有超出政策大框架的范围。
　　博弈升级上海微调显然已不是偶然事件。
　　去年10月广东佛山松绑限购，结果见光死，到今年安徽芜湖在春节后进行补贴随即被叫停，到广东中山市又通过上调普通商品房标准来救市，再到浙江宁波象山2月23日的变通限购，地方政府和中央政策的博弈越来越激烈。
　　而与宁波变通限购同一日，海南三亚有开发商传出消息，从今年开始外地居民在三亚购房已基本不受限制。三亚海棠湾一位开发商甚至称，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。
　　芜湖楼市政策放松刚刚被叫停，上海又出了这样的新闻。如果上海都没问题，其它地方肯定会跟风效仿。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。
　　据中原地产统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策。而值得注意的是，这些调整的内容除了涉及限购门槛，更多的是包括改变普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等方面。
　　地方上想放松调控的冲动越来越大。微调事件在不断发酵，各地都在尝试如何进行微调。中国指数研究院华东副院长陈晟向记者分析，除了在限购上调整，地方还有可能在限贷上进行调整。
　　限购政策给地方政府的空间很小，但地方可能会从地产金融的角度入手。比如与当地的银行协商降低房贷利率、扩大公积金贷款的额度，降低首套房及改善型需求的契税及相关税费交易成本。陈晟表示，这些措施并不违背政策，也将使刚需购房者受惠。
　　李骁指出，现在地方政府的日子很难过，所以地方政府在不断试探政策的底线。而当前，在地方不断试探政策底线的同时，中央也有其忧虑。
　　2月22日，国家审计署审计长刘家义表示，截至2009年底全国18个省、16个市和36个县级市的地方政府性债务余额高达2.79万亿元，其中部分地方政府偿债压力较大，存在一定的债务风险。
　　很多地方除了房地产，没有其它产业。一些城市对外贸的依赖度又很高，在内需没有充分被启动的情况下，这些空白拿什么来取代，这个问题不容易回答。尹伯成说。
　　上海市政府发展研究中心一位研究员向记者指出，各地经济结构转型之路相当漫长，并非朝夕可改。
　　对于中央的忧虑，上海市房地产行业协会秘书长贺耀祖在接受记者采访时表示，开发商不看好楼市，拿地意愿下降，使得地方土地收入大幅下滑。据了解，去年全国实际卖地仅完成年度计划的62.34%。而今年的住房供地计划约10.77万公顷，将比2011年实际供地量下降20.75%。
　　土地出让金在地方财政收入的重要位置，而债务的压力会使地方政府想尽办法让楼市回暖。贺耀祖说。
　　房价很难再次疯狂
　　关注楼市政策背后，最终是关心房价的走势。毕竟，近十年来调控变空调的事太多，而每一次调控之后房价依然大涨的事实，也让这一轮调控承受着空前的压力。
　　放开十个改善需求，也许其中就有一个投资客。政策对改善性需求放松的同时，肯定会有投资客夹杂其中。但会有多少投资客入场，要看各地政策调整的力度。置沪房产市场总监付琦分析认为，地方上政策的微调必将引回交易量的上升，不但可能会使现在楼市价格下降的节奏放缓，而且不排除会引发价格的上涨。
　　对此问题，也有开发商、投资客认为反弹的可能性较小，但交易量将因此而回暖。
　　而贺耀祖认为，在不违反限购、限贷令政策大方向的前提下，投资需求很难大量入市，因此价格不会出现大幅上涨。
　　农工商房产战略投资部经理施裕指出，只要开发商、购房者和投资客对今年楼市的预期不改变，那么房价不会出现大逆转。
　　政策基调仍然是坚持调控，那么今年肯定不会让价格大幅上涨。各地在限购政策上微调的空间不大，但极有可能在贷款利率和公积金贷款及税费减免上给购房者一些优惠，这些措施很可能会使交易量上升。施裕表示。
　　绿地集团一位中层人士称，开发商会随外部政策环境的变化做一些调整，但大型房企会按年初制定的计划来执行。
　　其实业界的看法是一致的，在限购、限贷政策不变的情况下，市场短期不会出现逆转。地方上政策的变化也只是局部因素，不可能把希望都寄托在这上面。因此房企该降价的降价，实行年度计划来保证今年稳定的销售业绩才是最重要的。绿地集团办公室主任王晓东说。
　　上海望源房地产公司董事长季宝红认为，只要市场上仍然是刚需占主力，那么价格很难出现大反弹，政府现在肯定不会让投资性需求大量入市，限购的政策短期内也不会改变。现在补办纳税和居住证的漏洞都被堵住了，想借此机会来进入的新投资客，几乎是没有机会的。一位在上海的温州投资客告诉记者，虽然政策调整可能会让投资客重新获得入市资格，但是否要入市还要考虑很多因素。