地产股缘何再度领涨 三大幕后真相曝光

　　京沪渝等17城市微调楼市限购政策
　　本报讯针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。
　　但记者查询发现，上海限购令的文件中并没有明确，持长期居住证三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。
　　对此，上海诸多业内人士称之前并未听闻，但这一政策的明确，有利于保护刚需，无可厚非。
　　17个城市不同角度微调政策
　　根据去年初发布的上海限购令，非户籍人口提供在购房前两年累计缴纳1年以上个人所得税或城镇社会保险缴纳证明的，限购一套房。文件中并没有明确，持长期居住证三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。这和北京去年初出台加强版限购令不同，北京就在文件中明确了本市户籍家庭含驻京部队现役军人和现役武警家庭，持有有效《北京市工作居住证》的家庭。
　　据上海本地媒体报道和记者向多位业内人士求证，此前，包括上海很多购房者、房地产从业者等均不知晓持有长期居住证三年以上可购二套房。对于这一明确表态，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为是更加保护自住需求，无可厚非。保护外来人才、外来常居人口的自住需求是重点，也是限购政策调整的方向。
　　北京中原市场研究部统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。包括此前被叫停的安徽芜湖新政，该市也表示在毫不动摇坚持宏观调控政策的目标下，对自住型首套商品房给予政策补贴。
　　业内认为微调保护刚需应肯定
　　对于近期各地政策微调，分析认为依然是在严格限购等政策基调下进行的。例如，北京去年11月调整了普通住房标准，但限购政策并未松动。在北京目前90%以上都是自住型购房需求背景下，调整普通住房标准、减税可保证刚需买房人享受楼市调控效果。
　　有房企人士也表示，调控效果，应是在房价合理回归的情况下，满足购房人的自住需求，而不是抑制这种需求。
　　记者近期走访发现，首套房贷款利率也从此前的上浮回归为基准利率，甚至给出优惠。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，首套房利率的回归，落实了央行满足首次购房家庭的贷款需求精神，可避免利率上浮抵消降价带给买房人的实惠。
　　地产股领涨沪指站上2400点
　　本报讯沪深A股周三收盘走高，沪指收报2403.59点，涨0.93%，收盘点位创下最近3个月高点。因投资者预期地产调控将出现轻微放松迹象，地产股领涨周三的A股市场。
　　从指数看，沪指地产指数收涨2.81%，其中中华企业收盘涨停，深市地产指数上涨3.1%。大型地产公司中万科A上涨3.4%，保利地产上涨2.7%，金地集团上涨3.9%。
　　从宏观经济层面看，目前仍缺少靓丽的数据或明确的政策利好助推股市上涨。周三公布的2月份汇丰PMI(制造业采购经理人指数)初值为49.7%，虽高于1月份，但仍低于50%的荣枯线，显示除制造业活动仍在萎缩。
　　近日有报道指出，上海将允许外地户籍居民持有上海居住证满三年即可购买第二套住房。这一消息被市场解读为地产调控政策出现微调迹象。此前安徽芜湖宣布地产新措施时，也一度引发地产股快速上涨。
　　不断出现的流动性和调控放松的迹象是引发原本处于低位的地产股上涨的主要动力。众禄基金研究中心指出，截至上周五，地产板块今年平均上涨12.59%，超越大盘8.64个百分点，在申银万国一级行业涨幅排名中列第4名。
　　该公司研究员认为，今年以来，存款准备金率下调、四大行房贷利率回归基准、各地普通住房标准上调等几大利好促使地产股利好预期升温。（.新.京.报）

　　
　　降准助力A股 关注金融地产
　　就近期A股的走势来说，其上升通道并没有得到基本面有效的支撑，一方面是因为货币政策仍然未现放松。另一方面则是1月经济运行数据显示出经济下行的预期较为明显。所以，有分析人士认为，近期的上升通道主要是基于货币政策放松拐点的预期，毕竟1月M1增速只有3.1%，说明货币政策的确面临着拐点。因此，有长线资金加仓导致A股出现上升通道。
　　因此，上周末关于下调存款准备金率的信息进一步佐证了长线资金关于货币政策面临拐点的预期，也就说明了长线资金判断的正确性。既如此，长线资金会有进一步发力的激情，从而将推动A股在今日出现高开的走势。
　　其中，金融地产股可能会成为市场的关注焦点。毕竟下调存款准备金率意味着货币政策放松的趋势渐渐形成，这无疑有利于地产行业，地产的销售数据或由此迎来新一轮的涨升趋势。那么，主流资金随之就会产生新的逻辑，那就是地产行业的复苏，必然会牵引着银行业、水泥业、工程机械行业等相关上市公司业绩复苏，进而推动此类个股也随之出现在涨幅榜前列。在此推动下，今日的A股市场早盘走势的确较为乐观，或将上吻半年线。
　　半年线仍难一举收复
　　不过，高开后的走势，各路资金产生了较大的分歧，有部分资金认为金融地产行业的复苏将提速A股的上升通道，将形成高开高走的走势。
　　但也有资金认为，存款准备金率的下调，主要是因为外汇占款的减少。而近年来，存款准备金率在货币政策中的重要性主要是因为中国前些年的外汇占款持续增加，市场流动性泛滥。但现在由于外商投资减少、出口减少但进口原料增加，导致外汇占款自去年10月以来一直处于下滑趋势中，所以，市场的流动性紧张。为此，央行在去年11月30日宣布自12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，并没有激发多头的做多激情，主要是因为外汇占款减少冲抵存款准备金率下调所带来的增量资金预期。
　　就当前A股所面临的资金面来看，谨慎者的观点似乎的确存在着较强的基础。因为近期A股的成交量一直未能突破，从而说明右侧交易者在看到上证指数已突破下降通道压力线后，仍未加仓。而右侧交易者之所以不加仓，其原因就在于整个市场的流动性并不会因为下调存款准备金率而变得更为宽松起来。因此，此次下调存款准备金率，固然可以激发短线多头对金融地产股的乐观预期，但却难以激发增量资金对A股后续走势的信心。
　　与此同时，近期大量的大小非减持也使得市场对未来的走势持有谨慎的观点。毕竟在当前估值背景下，大小非的减持冲动难以抑制。而这些大小非减持的筹码将迅速消耗存量资金，进而使得A股的持续上涨缺乏资金面的支撑。因此，今日高开后的A股或将因为跟风买盘不足而冲高走低，也就意味着半年线可能难以一下子就迅速收复。（.东.方.早.报）

　　
　　发债50亿美元 香港地产商重金部署内地楼市
　　香港的地产商正掀起一场债券融资的浪潮，准备好弹药以部署其内地项目。粗略估计，今年以来，港资大型地产商的发债规模已接近50亿美元。高盛近期一份报告显示，最近香港地产商发债融资的年利率在3.3%至5.4%之间。
　　2月21日，香港地产商恒基兆业（0012.HK）发出公
　　相关公司股票走势
　　招商地产20.39+0.814.14%新世界7.88+0.101.29%告称，已就2017年到期的4亿美元4.75%债券，向港交所申请上市及买卖，并于2月23日上市，此为去年定下发行30亿美元中期票据计划的一部分。
　　此外，太古股份有限公司（0019.HK）将发行3亿美元10年期美元债券。新鸿基地产（0016.HK）也计划发行2亿美元债券，债券到期日为2022年，此为集团50亿美元债券工具发行计划的一部分。
　　香港地产商需要分散其借钱渠道。美银美林香港及中国房地产研究部主管魏志鸿告诉本报记者，港资房企发债募得的资金，除一部分用作偿还到期债务外，大部分将用作拓宽业务范围，目前，低迷的内地楼市可能会成为其重要部署之一。
　　低息发债备弹药
　　年初向来都是亚洲市场融资窗口期开启的良机，这一次受宠的是美元债券。
　　2012年，首先着手发债的是香港首富李嘉诚旗下的和记黄埔（0013.HK）。1月初，该公司宣布发行5亿美元5年期，以及10亿美元10年期美元债券。由于认购情况良好，和记黄埔于2月初宣布，将在发行上述15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元。两次发行的票据息率分别为同年期美国国库债券息率加265个基点及300个基点。该次发行也实现了和记黄埔有史以来的最低票面利息和债券收益率定价。
　　此后，包括新鸿基地产、九龙仓集团、新世界地产以及南丰集团等香港各大地产商纷纷加入发美债融资的行列。
　　据不完全统计，目前各大港资房企发行的美债期限多为5年期或10年期，收益率多为同年期美国国库债券息率加250个基点至400个基点。
　　香港银行的流动性趋紧和美债收益率的下降，是港资企业均发美债的主要原因。魏志鸿指出，即便对于大型房地产商，目前香港银行业对贷款也非常谨慎，贷款年期大多已下降至3年及以下，贷款难度也有所上升。
　　巴克莱资本近期一份报告指出，在香港的欧洲银行的未偿贷款额约800亿美元，相当于香港银行体系总借款的12%，不少欧洲银行已逐渐减少在香港银团贷款市场的参与度。目前，香港企业的贷款息差相当于银行同业拆息（HIBOR）加321至483个基点。金管局数字也显示，香港今年1月份的银行同业拆息录得显著上升，其中1个月期拆息从去年底的0.24%上涨至0.45%，12个月期拆息从去年底的0.75%上涨1%。
　　在银行贷款成本不断攀升的同时，美债收益率却呈现下跌的趋势。Wind数据显示，5年期美国国库债券息率从去年12月30日的0.83%下降至今年2月2日的0.71%。截至2月22日，5年期美国国库债券息率缓慢回升为0.88%。
　　香港房企在抓住低息机遇补充资金，这些资金未必立即启动。一位房地产行业分析员告诉本报记者，一些负债较高的房企以及一些有庞大资本支出计划的企业会成为这股潮流中踊跃参与者。
　　瞄准内地房产市场
　　面对内地中小房企资金短缺，楼市低迷的状况，不少港资及外资房企正伺机一手发债，一手投资内地房产企业。
　　据不完全统计，2011年，港企在内地市场的投入超过200亿元。其中，和记黄埔、九龙仓集团（0004.HK）、恒隆地产（0101.HK）、嘉里建设等地产商成为在内地拿地最活跃的几家港企。这种现象延续至2012年初。
　　九龙仓集团于今年1月30日抛出了发行5年期4亿美元的债券融资计划，由于需求庞大，随后将融资计划提升至6亿美元。2月15日，九龙仓集团发布公告称，已与招商地产以23.7亿元的价格联手竞得北京的两幅地块，九龙仓与招商地产集团将按各占五成所有权的比例，共同在相关地块开发住宅物业。
　　同样于近期发放美债的新鸿基地产与恒基兆业亦马不停蹄布局内地市场。2月10日，恒基兆业旗下一家内地公司将广州的岭南之门地标建筑项目收入囊中，该项目的总投资达25亿元。2月12日，广州市规划局宣布，新鸿基地产拥有80%股权的广州宏城广场综合改造工程规划已于1月底获批。
　　另外，2月22日，凯德商用（6813.HK）的总裁林明志也表示，公司早前在新加坡发售的债券融资约5亿新元，估计近一半会用于内地投资。低负债率与融资便利是港资企业的优势。上述房地产行业分析师指出。据统计，2007~2009年间，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%~10%，而2011年则普遍飙升至13%~15%。
　　公开数据显示，2011年上半年，内地上市房企的平均资产负债率高达71.28%，而在香港上市的内地房企平均资产负债率高达66%。同期，香港的四大房地产商（和记黄埔、新鸿基地产、新世界发展及恒基兆业）的资本负债比率均只有20%左右。

　　降准缓解资金紧张局面 地产股可逢低买入
　　虽然时机的选择出乎意料，但是央行在周六晚间突然宣布的这次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，依然没有超出大多数机构投资者的预期。一些基金业人士在接受记者采访时表示，当前A股反弹正处于力道将竭的微妙时期，存款准备金率的再一次下调，显然有利于提振市场的短期信心。预计今年市场将有别于去年的股债双熊，走出一个震荡的格局来，投资者在股债两市都有一些可以把握的机会。
　　通胀或显著下行
　　此前公布的1月CPI同比增长4.5％，环比增长1.5％，创下47个月最高水平。市场普遍判断，春节移位因素，以及节日、气候带来的食品价格上涨，是导致CPI超出预期的重要因素。但是，通胀的超预期显然也扰动了央行货币政策的微调节奏，使原本预计在春节前后就有可能出现的存款准备金率的再一次下调一拖再拖。
　　值得注意的前兆性因素，是商务部2月14日发布的商务预报监测。2月6日至12日，商务部重点监测的食用农产品价格连续两周回落。好买基金的研究员甚至预计，2月CPI将回落至3.5％附近，这为政策打开空间。
　　泰信蓝筹精选基金经理柳菁在接受记者采访时表示，春节因素是1月CPI超预期上行的一个主因，随着翘尾因素的减弱，2月的CPI会显著回落。如果未来外汇占款出现持续流出的趋势，存准率的下调就是势所必趋。
　　经济增长或存隐忧
　　如果说2月通胀的下行是此次存准下调给市场带来的一个正面的猜测，那么，此举所带来的一个负面揣测，则是经济增长的速度下滑也可能超预期。
　　重阳投资在接受记者采访就表示，此次下调准备金率，既与近日银行间市场流动性日益紧张有关，也显示了高层对于今年以来社会融资总量增长缓慢、信贷需求较弱的担心。
　　1月，全国工业生产者出厂价格(PPI)同比仅上涨0.7％，显著低于CPI涨幅，环比下降0.1％，创26个月新低。这表明企业生存压力增大。从2011年9月份开始，中国外贸出口增长幅度连续出现较大程度的下滑，主要原因是受国际债务危机的影响，发达国家对外需求萎缩。上周公布的深圳外贸进出口总值同比下降19％，为2009年10月份以来的首次同比负增长。
　　种种数据都预示着经济增长放缓的趋势还在持续。
　　柳菁认为，目前，央行货币政策的基调是在防通胀前提下的谨慎微调，以支持经济增长。预计今年的经济会处于一个稳步下行继而缓慢回升的走势，货币政策会保持一定的稳定性和延续性，总体来讲是中性，相对于2011年有所放松。除非经济出现大幅的下行，以及外围经济发生严重恶化，信贷不会超过8万亿的水平。
　　缓解资金紧张局面
　　重阳投资认为，此次降准所带来的另一个影响，是增加银行体系流动性，降低货币市场利率，从而有利于提振市场信心。
　　上周末7天银行间质押式回购加权平均利率5.3142％，较前一周末的3.6692％上升160多个基点。资金价格上升迹象显现。
　　恰在此时机出现的降准，是否有利于A股反弹的延续？
　　金鹰基金分析认为，此轮反弹是从大盘股向中小盘传导，从强周期类股向消费类股传导，从超跌反弹股向业绩成长股传导，个股板块活跃。未来反弹的持续性和强度，短期还需要密切追踪欧盟处理欧债危机的进展，检验相关经济金融数据指标是否符合市场预期；中期来看更为重要的是要观察到在经济增速放缓、经济结构调整的阶段，能否出现一些新的盈利增长良好的细分行业和一批利润加速增长的公司，这是引导市场走出有持续性和有强度行情的关键因素。
　　柳菁则表示，今年A股市场将结束去年的单边下跌走势，上半年出现震荡向上的可能性非常大。所以在行业和主题选择方面，应优先考虑哪些行业会成为经济转型期新的经济助推器。
　　大摩主题优选的拟任基金经理盛军锋判断，目前市场已反映未来悲观预期，处于震荡筑底过程。低估值是目前最大的投资主题。放眼2012全年，国内经济持续转型、流动性趋于改善和十二五相关产业振兴政策的出台，都将催生不同的主题性投资机会。特别是一些与财政相关，与未来国家投入相关的主题性机会，如核电或潜在的高铁政策放松机会，政府换届、水利建设、节能环保等主题都值得重点关注。（.中.新.网）

　　
　　房地产:下调存款准备金　坚决买入地产股 荐6股
　　货币转向对地产股是重大利好，将从开发商资金链角度缓解资金紧张状况，以及降低房贷成本角度刺激购房需求，地产将迎来政策面微调、成交回升的局面，积极介入地产股。
　　我们在11月15日的报告《信贷拐点迎来，楼市与政策共振》中已经提到，货币政策的微调给房地产行业带来双重利好，而以此次下降存款准备金率为标志的货币政策转向，更是给行业带来新的生命力，我们继续看好行业，建议买入地产股。
　　首先，货币政策的转向，意味着流动性拐点到来，开发商将更容易获得资金，紧绷的资金链将有所缓解。
　　其次，房贷额度将有所回升，之前出于贷款额度问题上调住房贷款首付比例、房贷利率的银行有望下调这两项指标，购房者将更容易获得成本更低的房贷，这将刺激购房需求的释放。
　　再次，全国楼市的成交量在金九银十也未能放量除了限购的因素之外，更为重要的是下半年银行由于信贷额度趋紧，不断提高首付比例和房贷利率，使得购房成本不断上升，这对占据楼市半壁江山的非限购城市也造成了很大的影响。
　　如今，这一因素触底回升，必将带来成交量的回升，尤其是非限购城市。
　　这意味着楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。
　　◆积极介入：
　　买入地产股，推荐组合。华夏幸福、阳光城、冠城大通、华业地产、保利地产、宁波富达。（银河证券）