上海持居住证满三年可买二套房 旧政新解提刚需 一大利好信号
　　持长期居住证满三年可购二套房，长期年限待明确；楼市调控不放松前提下，各地寻求合理的政策腾挪空间
　　尽管这是一则旧政，依然撩拨着潜在购房者的心弦。
　　本周，对于持长期居住证满三年可享受上海本地户籍居民同等购房资质的传言，上海市房管局予以正面回应，强调这是业已实行的限购政策的一部分。
　　根据官方明确的政策内涵，符合条件的外来居民家庭也可购买第二套房。
　　对此，市场视为一大利好信号。
　　多名接受记者采访的业内人士表示，相比佛山、芜湖新政猝死，上海是在坚持调控不放松的前提下支持刚需。
　　上海统计局2009年3月披露的数据显示，持有一年期以上居住证人口67.1万人。
　　这一时点距今正好三年左右，分析人士称，如果67.1万人中有50万人符合条件且1/10购买二套房，将形成百万级平方米的购买力。
　　上海统计局数据显示，2011年商品住宅销售面积1473.72万平方米，下降12.6%。
　　对于多地路径各异的调控，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，支持消费的，都会被支持；凡是可能助长投资投机需求的，肯定会被叫停。
　　虽然被冀望提升市场活力，但上海这项政策的细节仍待明确。
　　上海部分区县房地产交易中心工作人员昨天对本报记者表示，并非所有类型的居住证满3年都能享受上述待遇，建议在购房之前具体咨询。
　　老政新解惊喜
　　对于持长期居住证满三年可购二套房的政策，上海市房管局回应称，虽然这一操作口径并没有在当初的公文中具体说明，但这种操作办法从限购政策开始实施时，就已经执行了。
　　所以，上海楼市政策没有调整变化。
　　上海市房管局相关人士则对本报记者表示，权威说法已经通过电视媒体释放。
　　为落实新国八条，2011年1月底，上海明确住房限购令细则，并已于去年底明确2012年继续执行。
　　其中，对于限购1套住房的对象包括两类，第一类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭。
　　非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。
　　当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。
　　上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。
　　这也就意味着，自去年初限购后，持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；有二套及以上的，暂时不能再买。
　　尽管房管局称这一操作办法早已执行，但上海多家中介在接受本报记者采访时都表示，看到新闻才知道还有此类操作空间。
　　一些机构表示，对旗下门店进行调查后显示，由于对上述政策不知情，从未实际操作过长期居住证连续满三年以上人士购第二套房的成功案例。
　　因为政策上面没有写，所以没有操作，而且客户也不知道。一名中介公司负责人说。
　　本报记者注意到，三年这个词并不陌生。
　　在2011年1月出台的上海房产税试点暂行办法中，持有当地居住证满3年并在当地工作生活的购房人，其在当地新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当初应该就是为了与房产税的政策口径相协调，因此也把长期居住证满三年作为与本地居民同等待遇的标准之一。
　　北京的政策值得参考。
　　2011年2月17日，北京出台落实限购政策有关问题的通知，和上海一样，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房。
　　当时北京在通知中明确，当地户籍居民家庭包括持有效《北京市工作居住证》的家庭。
　　市场积极回应
　　长期居住证满3年中的长期需要多少年限？
　　接受本报记者采访的业内人士均分析，一年期以上可视为长期。
　　上海从2003年开始实行来沪人员居住证管理办法，并于2009年2月出台《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》(下称《试行办法》)。
　　除了有效期为6个月的临时居住证，居住证有效期一般为1年，引进人才则申领有效期为3年和5年的居住证。
　　上海统计局2009年3月披露的数据显示，持有一年期以上居住证人口67.1万人。
　　而根据上海统计年鉴，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外来人口达到819.58万人。
　　到2010年末，这一数字上升到897.95人。
　　根据《试行办法》，持有《上海市居住证》满7年是申办常住户口的首要条件。
　　上海市房地产交易中心旗下的网上房地产数据显示，截至2月21日，上海一手房可售套数为65937套，可售面积943.41万平方米；上海二手房挂牌可售数量为169363套，挂牌可售面积为1804.58万平方米。
　　政策明确以后，应该会对于一些刚性需求造成一些刺激，从而带动楼市成交量的提升。汉宇地产董事总经理施宏叡认为，这项政策到现在才正式为人们所熟知，可以说是向房地产市场释放了又一批合理化的需求。
　　施宏叡认为，尽管短期内楼市整体成交量不会立竿见影提升，但这部分需求会逐渐融入市场。
　　本报记者随机采访的几名符合要求的潜在购房者均对此项政策表示欢迎。
　　权威信息显示，持居住证满三年购买第二套房产，在房产税方面还是与上海本地户籍家庭有所区别，非本地户籍人员来上海购房需要全额缴纳房产税。
　　而上海户籍居民家庭新购第二套住房，可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米免征房产税的政策优惠。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产税的影响有限。
　　市场分析人士指出，相关部门应该强化社保、个税等相关方面的审核力度，防止投资客有漏洞可钻。
　　各地调控路径
　　从2010年开始，各地陆续推出限购令。中国指数研究院的统计显示，京十五条实施之后，外地购房者占比显著下降。2011年，北京非本地户籍客户成交套数占比仅为15%，较2010年下降21个百分点。
　　虽然楼市调控总体从紧的基调并未改变，但近期以来各地已经陆续出现了多种微调举措，区域楼市微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。
　　比如，天津、北京、上海、武汉等多个城市调整普通住房价格标准，合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，广东中山市则将限价令由去年的每平方米5800元上调至6590元。
　　当然，也有一些动静较大的城市，比如芜湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。
　　尹伯成表示，从这些政策的不同发展态势可以看出，支持消费的，都会被支持；可能助长投资投机需求的，肯定会被叫停。
　　此前曾有报道称北京市将松绑楼市限购令，非京籍购房者连续五年纳税证明将改为连续三年。北京住建委通过其官方微博迅速辟谣。
　　中联投达(北京)投资有限公司董事长杨少锋告诉本报记者，即使释放了部分需求，也不会导致投资需求上升。首先，非本地户籍家庭即使满足条件可以购买，数量也有明确限定；其次，市场在下行，投资投机性需求不会进入市场，因为没有信贷支持，少了银行信贷的杠杆，投资回报率是很低的。(.第.一.财.经.日.报)

　　万保招金齐动 楼市新一轮降价潮全面掀起
　　新年伊始，更大范围的楼市降价潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企引领降价潮不同，新一轮降价的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。而根据上证报近日调查，万科、龙湖等全国性房企也将陆续加入降价大军。即便如仁恒置地这样的实力外企，也难逃降价一役。至此，三大类房地产企业无一避免地被卷入其中，降价正在从部分房企的个案性事件，向更大范围扩展。
　　万保招金集体进驻降价大军
　　上证报记者近日从上海克而瑞公司获得的一份内部资料显示，2月以来，启动降价的全国性房地产企业数量越来越多，其中包括中铁置业等国资企业，也有碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。
　　而最吸引市场目光的莫过于大国企保利地产。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调降价的典型项目。
　　此外，2月以来，保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。
　　另一家于近期启动降价的大国企是招商地产。有消息称，2月18日起至3月31日之间，招商地产推出真情越百年·春惠大地 利在龙年的感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其中招商在厦漳的4个项目--招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，部分房源折扣达到8.5折。
　　金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。
　　万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务最重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。
　　至此，万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮降价策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的最后一个月展开。
　　揭秘国资房企降价：政策预期更加明确
　　春节过后，各大房企纷纷制定新年战略，降价成为越来越普遍的选择。就在记者在行业内展开调查的昨天，知情人士透露，一家全国性房企的地方负责人正在北京向总部老总汇报今年的销售计划。而地方机构拿出的，就是一份更有轰炸性的降价计划。去年，这家企业因为较早引领了降价潮，快速回笼资金，成为去年楼市热点话题。到去年底，他们的部分楼盘回归到降价前的价格，但其实只是为今年的降价做准备。而根据预测，今年开发商给出的底价不会高于去年折后价。上述知情人士称。
　　开发商今年普遍降价的预测其实早已在市场上出现。今年1月，恒大地产宣布今年的销售目标为800亿元，与去年实际销售业绩基本持平。而知情人士称，不排除恒大今年继续执行8.5折优惠的价格策略。为此，去年底，恒大已经悄然将降价楼盘回复至原价，均价达到7000元/平方米。恒大地产董事长许家印委婉表示，这确实是营销策略的考虑。也就是说，回归原价是在为今年降价留出空间，再次执行8.5折优惠后，恒大全国楼盘均价将再次低至5500元左右。而在许家印看来，这个价位，就是中央对合理房价的定义。
　　需要注意的一个现象是，去年开始，首轮降价确由民营企业牵头，其中包括龙湖、富力、星河湾等。业内人士称，相对于国有企业，民营企业率先降价的原因有三：一是民企融资成为较高。普遍来看，国有企业融资成本在8%至9%，而民营企业融资成本高达18%左右。这年10%的成本几乎相当于一个高地价房地产项目的全部利率。如此大的成本差别导致国资更有坚持不降价的理由。哈尔滨一家民营企业负责人告诉记者。
　　民企率先降价的第二个原因是，确实有部分激进型民营企业在地价高位时入市拿地，而几乎所有上一轮地王项目都面临房价与地价严重不匹配的尴尬。资金压力致使房企要么缓开工，要么低价套现。再加上去年年底大量工程款和到期贷款需要支付，民企于去年大幅降价就在情理之中。有业内人士曾经透露，绿地就曾经拖欠工程款，最终以房抵现，折价后支付给施工方。
　　彼时，大量国有企业尚未进入降价大军。一位国企负责人告诉记者：既然我们尚有实力，一定是能挺到什么时候就挺到什么时候。毕竟单价每降1000，意味着一套房子动辄百万的损失啊，这不是小数目。
　　而保利、招商等国资企业此次高调降价，似乎意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识。有消息人士透露，一家大型国企在春节后参加了一次国资委组织的内部会议，随后，这家房企就展开了全国降价促销。而业内分析，这很有可能是中央调控信息在国资领域得到深入传达。由此，不排除更多国有企业陆续进入降价阶段。
　　降价有明有暗 实际幅度或超预期
　　房企降价不可避免。市场更关注的是幅度与程度如何？从目前情况看，与年前动辄7折的折扣幅度不同，这一轮国资为代表的降价潮并未比上一轮有更大折扣，而多以8至9折为主。究其原因，易居中国分析师薛建雄表示，去年的大幅度折扣主要是开发商年底巨大的资金压力所致。到今年，开发商开发节奏放缓，拿地节奏放缓，成本压力不大。加上去年7至8折的优惠体现出很好的销售效果，因此开发商更愿意在今年以稍小的折扣幅度试探市场。
　　而从销售情况来看，以保利叶语为例，市场人士称其销售效果已经不比去年其他8折盘的销售景气度。因此，不排除更多企业出现接近8折或更高的折扣幅度。
　　折扣幅度虽然不比去年，但参与的企业数量却在增加。薛建雄表示，降价正从个别企业个别楼盘的个案行为，变成越来越多房企参与的普遍现象。如果调控政策没有较大调整，到今年7、8月，将是房企普遍降价的高峰期，全年调控效果或在那时候突出显现。
　　与降价幅度有关的另一个现象，开发商实际销售价格可能较报出的优惠价更低。以仁恒置地在上海的高端物业森兰雅苑为例，该楼盘今年初在网上房地产的销售价格高达4.3万元/平方米，而近日，中原地产销售部人士告诉记者，因为销售不佳，仁恒于3天前启动二手中介联动营销，下调后的均价为3.5万元/平方米。如果购买1至5层小户型房源，房价更可能低至3.1万元/平方米。3.1万的价格你在售楼处是问不到的，只有确定你有购买意向，开发商会愿意和你进一步讨论价格，这个低价是我们在带客户与开发商谈判过程中了解到的。中原地产人士称。
　　在采访中，记者也发现，包括绿城、星河湾、仁恒等众多房企都有折后再折的降价空间，实际成交价格或更低于目前市场公布的优惠幅度。(.上.证)
　　2012年2月上旬全国降价项目排行榜

 排名 城市 企业 项目 折扣
1 北京 蓝光集团 蓝光云鼎 70折
2 成都 佳兆业 佳兆业现代城 70折
3 慈溪 远策置业 白金湾 71折
4 郑州 利海集团 利海托斯卡纳 74折
5 惠州 碧桂园 惠阳碧桂园 74折
6 重庆 大连海创 半山壹号 75折
7 洛阳 凯瑞房地产 国宝华府 76折
8 三亚 中铁置业 中铁子悦薹 76折
9 惠州 雅居乐 雅居乐白鹭湖 77折
10 石家庄 盛泽地产 棕榈湾 79折